Kuigi Eestis tervikuna on alanud majanduskasv, jätkub ehitus- ja kinnisvarasektoris endiselt paigalseis. Paljudele firmadele on tänane majandussituatsioon muutunud otsustavaks – kas jätkata või mitte. Seetõttu on äärmiselt tähtis oma varade väärtust adekvaatselt hinnata.

Kõige olulisem on mitte luua endale illusioone ega buumiaegset uinutavat ettekujutust kinnisvara turuväärtusest.

Kogemuste puudumise tõttu langeval kinnisvaraturul lähtuvad mõnedki ettevõtjad tihti vara turuväärtuse määramisel tehtud investeeringutest. Paraku ei võrdu buumi ajal tehtud investeeringud turuväärtusega, millega oleks nõus näiteks krediidiasutused. Olukorras, kus kinnisvara hinnad on tipust langenud sõltuvalt asukohast ja objektist ca 50% ning likviidsus mõnes segmendis suisa olematu, on ettevõtte juhile järjest olulisem teada bilansis oleva kinnisvara õiglast väärtust ehk turuväärtust. Seega on muutuva turu tingimustes vajalik tavapärasest sagedamini teostada ka varade ümberhindamist. õiglaselt kajastatud kinnisvara turuväärtus annab ettevõtte juhile ning omanikele väga olulise info näiteks äripartneritega läbirääkimistel, äririskide hajutamisel, pangas laenutaotlemisel, vara müügil, ettevõtte likvideerimisel või radikaalsete otsuste tegemisel majanduskriist väljumiseks.

Kuna kriis ei kesta igavesti, ettevõtlus areneb ning uutel loodavatel firmadel tekib kapitali vajadus, siis võib mitterahalise sissemaksena kasutada kinnisvara, mis eeldab kinnisvara eksperthinnangut ja mille hindamise kord nähakse ette asutatava põhikirjas. Mitterahalise sissemakse väärtuse hindamisel tuleb lähtuda kinnisvara harilikust ehk turuväärtusest.
Juhul, kui mitterahaline sissemakse ületab 40 000 krooni või kui mitterahalised sissemaksed ületavad kokku poole osakapitalist, peab mitterahalise sissemaksena esitatud kinnisvara väärtuse hindamist kontrollima audiitor. Kinnisvara ebaõige hindamisega tekitatud kahju eest vastutavad seda hinnanud isikud ja audiitor solidaarselt.

Kinnisvara hindamisel tuginetakse Eesti vara hindamise standarditele EVS 875-1:2005– EVS 875-12:2010. Selle kohaselt turuväärtus (Market Value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus peale kõigile nõuetele vastavat müügitegevust. Kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. Turuväärtuse hinnangu andmisel ei arvesta erihuvidega ostja poolt pakutavat hinda ega makse-soodustusi kinnisvara eest tasumisel.

Alustades hindamisega, tuleb hindajal peale hindamistellimuse vastuvõtmist teostada andmete kogumine ja analüüs. Sealhulgas koostatakse hindaja poolt analüüs objekti parima kasutuse kohta. Parima kasutuse põhimõte on tulenevalt kinnisvara eripäradest kinnisvara hindamises väga olulisel kohal. Vastavalt hindamisstandardile (EVS 875-1:2005) mõistame „parima“ all vara kõige tõenäolisemat kasutust ehk mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse

ärikinnisvara hindamisel kasutatakse tavaliselt tulumeetodit, mis põhineb printsiibil, mille kohaselt kinnisvara väärtus väljendab sellelt tulevikus saadava puhastulu käesoleva hetke väärtust. Aluseks on põhimõte, et ostja ei ole kinnisvara eest nõus rohkem maksma, kui on oodatavad rahavood kinnisvarast selle eluea jooksul.
üldjuhul toimub üüritulu tootvate äriobjektide hindamine diskonteeritud rahavoogude alusel. See eeldab hindajalt põhjalikke teadmisi vaadeldava objekti segmendist turul, infot toimunud tehingutest, teadmisi tulumäära, kapitalisatsioonimäära ja diskontomäära kohta.

Lisaks kasutatakse ka võrdlusmeetodit, kus hinnatavat vara võrreldakse sarnaste vaba turu tingimustes müüdud varade hindadega. Meetodi aluseks on põhimõte, et potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Antud meetodi kasutamise eelduseks on piisava hulga hinnatava varaga võrreldavate toimunud tehingute olemasolu. Hindamistulemus vormistatakse üldjuhul standardite nõuetele vastavas ja kergesti arusaadavas eksperthinnangu vormis.

Kuna lähiperspektiivis tõenäoliselt kinnisvaraturul suurt elavnemist ja hinnatõusu ei toimu, tuleks just ärikinnisvara puhul suhtuda äärmiselt konservatiivselt planeeritavatesse rahavoogudesse. Kindlasti tasub konsulteerida olulist turuinfot valdavate, pikaajalist kogemust omavate ning eelkõige krediidiasutuste poolt aktsepteeritud kinnisvara hindajatega.
Kulutused professionaalsele hindamisteenusele võivad olla marginaalsed võrreldes võimaliku oma kinnisvara turuväärtuse valesti hindamise ja kajastamisega finantsaruandluses tänases majandussituatsioonis ning sellest tulenevate otsustega, mis võivad ettevõtet mõjutada kuni pankrotini.

Jana Timm
Ober-Haus Hindamisteenuste Oü juhataja
Atesteeritud hindaja

Ober-Hausi Kinnivara on aastaid jälginud kinnisvaraturul toimuvat täpselt ja analüüsivalt. Käesolevaga hakkame avaldama ning edastama Ober-Hausi hinnaindeksit oma klientidele ja partneritele. Kõik küsimused on oodatud!

Head jälgimist!

Ober-Hausi Hinnaindeksi kalkuleerimise meetodid:

Hinnaindeks baseerub Maa-ameti avalikul statistikal ja katab eraldi kõiki Tallinna linnaosasid, lisaks Tartut, Pärnut, Jõhvit ja Narvat (kokku 5 linna) ning võtab arvesse, et eri piirkondades tehakse erinev arv tehinguid. Indeksi presenteerimise alguspunktiks on jaanuar 2004.

Lisadena graafikutes toodud pinnaühiku hinna muutus ei tähenda üheselt kõikide korterite ühtlast hinnaliikumist tervikuna, kuna keskmise arvutamisel ei ole tehingute struktuur kunagi ühesugune vaid varieerub kuust kuusse.

Hinnaindeksid:

http://www.ober-haus.ee/hinnaindeks/ 

Rain Rätt
Analüütik

Kinnisvaraliidrid otsivad konverentsil tõusumärke 

Tallinnas toimub reedel, 5. novembril rahvusvaheline konverents “Kinnisvara 2010”, kus analüüsitakse kinnisvaraturul ja majanduses toimuvat. Konverentsil valitakse järjekordne Kinnisvara Guru.

Eesti Kinnisvarafirmade Liidu tegevdirektori Tõnis Rüütli sõnul tullakse kokku, et  analüüsida viimase aasta jooksul toimunud muutusi nii Eesti kinnisvara- ja finantssektoris kui ka maailmamajanduses laiemalt. Tänavu on osalejate seas jälle rohkem külalisi Skandinaaviast ja teistest Balti riikidest.

“Tänavuse konverentsi teema “Kinnisvaraturg – uue tõusu ootuses”, keskendub põhiliselt kinnisvara- ja finantssektori analüüsimisele ning üritab vaadata lähitulevikku, et paremini mõista, mis meid ees ootab ja aidata otsustajatel õigeid valikuid teha. Lisaks räägime põhjalikumalt ehitussektoris toimuvast ning anname ülevaate, kuhu liiguvad kinnisvarainvesteeringud,” ütles Rüütel.

Eesti Kinnisvara Haldajate ja Hooldajate Liidu juhatuse esimees Jüri Kräänsträmi  hinnangul on üheksandat aastat järjest toimuv konverents muutunud  traditsiooniks, mille peamine eesmärk on ühendada kõiki kinnisvarasektoris tegutsevaid ettevõtteid, organisatsioone ning inimesi. “Konverentsist on saanud kinnisvarasektori jaoks tunnustatud ja oodatud sügisene suursündmus, kus osalevad lisaks Eesti ettevõtetele ka ettevõtted Lätist, Leedust, Soomest ja Rootsist ” märkis Kräänsträm.   

 
Konverentsi avab majandus- ja kommunikatsiooniminister Juhan Parts.
Konverentsil esinevad: BPT Asset Management’i juhatuse esimees Lars Ohnemus; SEB Panga juhatuse liige ja ettevõtete panganduse valdkonna juht Allan Parik; NIAM AB investeeringute juht Joakim Karlsson;  Catella Corporate Finance’i tegevpartner Aavo Kokk; SEB Panga äkonomist Hardo Pajula; TTü innovatsioonipoliitika professor ja avaliku halduse instituudi direktor Rainer Kattel; Eesti Panga rahapoliitika osakonna juhataja ülo Kaasik; Eesti Tuleviku-uuringute Instituudi direktor Erik Terk; BPE Kinnisvaraeksperdi juhatuse esimees Tambet Tiits; Arco Vara juhatuse esimees Lembit Tampere; Uus Maa Kinnisvarabüroo juhatuse esimees Jaanus Laugus; Pindi Kinnisvara juhatuse esimees Kalev Roosiväli; Advokaadibüroo Sorainen partner Kaido Loor; Rahandusministeeriumi halduspoliitika asekantsler Marek Helm; Justiitsministeeriumi õiguspoliitika osakonna avaliku õiguse talituse juhataja Illimar Pärnamägi; Riigi Kinnisvara juhatuse esimees Jaak Saarniit; Teede Projektijuhtimise juhatuse esimees Ilmar Link; Merko Ehituse juhatuse esimees Tiit Roben; Skanska juhatuse liige Alar Kullison; YIT Ehituse juhatuse esimees Margus Põim; Nordecon Internationali juhatuse esimees Jaano Vink; Oma Ehitaja juhatuse esimees Kaido Fridolin; East Capital Exploreri juhatuse esimees Gert Tiivas; Tehnopolis ülemiste City juhatuse liige, Excedea juhatuse esimees ja partner Martin Seppälä, Ph.D. (Econ); BPT Asset Managementi partner Algirdas Vaitiekunas; Eften Capitali juhatuse esimees Viljar Arakas; Resolution/Newsec’i Baltimaade investeeringute juht Neringa RastenytÄÑ. 

Ka sel aastal valivad kinnisvaraliidud Kinnisvara Guru 2010. “Kinnisvaraliitude poolt välja antava tiitli eesmärgiks on nende inimeste või organisatsioonide tunnustamine, kes on positiivselt mõjutanud kinnisvarasektori arengut,” ütles Rüütel.

Konverentsi korraldavad Eesti Kinnisvara Haldajate ja Hooldajate Liit, Eesti Kinnisvara Hindajate ühing, Eesti Kinnisvarafirmade Liit, Eesti Kinnisvaramaaklerite Koda ja Corpore Konverentsid.

Konverents toimub Radisson Blu konverentsikeskuses. Liitude ühist kinnisvarakonverentsi on korraldatud alates 2002. aastast.

Lisainformatsioon:
Tõnis Rüütel
Eesti Kinnisvarafirmade Liit
Gsm: 5046517

Muudatused Ober-Hausi juhtkonnas

Ober-Hausi Kinnisvara AS ja Ober-Haus Hindamisteenuste Oü juhatuse esimeheks sai Tarmo Kase.

Ober-Haus Hindamisteenuste Oü juhatajaks sai Jana Timm.

Tarmo Kase on täätanud Ober-Hausi Kinnisvara Eesti tegevjuhina alates 2009. a sügisest. Eelnevalt omab Tarmo Kase juhtimiskogemust juba üle 15 aasta. Tema varasemaks tääkohaks oli Olympic Entertainment Groupis kasiinooperatsioonide direktori ametikoht, mis andis tääd 2600 inimesele seitsmes riigis nagu Eesti, Läti, Leedu, Poola, Rumeenia, Slovakkia ja Valgevene. Samuti oli Kase Olympic Casino Eesti tegevdirektor. Tema kogemuste hulka kuuluvad varasemalt müügi- ja turundus- ja tegevdirektori ametikohad.

Jana Timm on kinnisvaras täätanud alates 2003. aastast (7 aastat Arco Vara Kinnisvarabüroos hindaja). Alates 2006. aastast on Jana Timm atesteeritud kinnisvara hindaja (üldatestaat). Käesoleva aasta novembris valiti Timm ka Eesti Kinnisvara Hindajate ühingu aukohtu liikmeks.

Ober-Hausi Kinnisvara kuulub Skandinaavia suurimasse kinnisvaragruppi Realia Group Oy, mis on tuntuim ja suurim Soomes.
Realia Gruop´i alla kuuluvad sellised tugevad kaubamärgid nagu Huoneistokeskus, SKV, ja Huoneistomarkkinointi.
Grupp koondab enda alla üle 2000 täätaja Soomes, Eestis, Lätis, Leedus ja Poolas, mis teeb Realia ühtlasi suurimaks kinnisvaragrupiks Kesk-Euroopas.
Realia Group’i eeldatav käive aastal 2010 on 115 mln eurot.

Lisainformatsioon:
Katrin Klein-Näppi
Ober-Hausi Kinnisvara AS turundusjuht
katrin.klein@ober-haus.com
6659700; 5010541

PRESSITEADE
08.11.2010

Kinnisvara Guru 2010 on ülemiste City AS

IX Rahvusvahelise Kinnisvarakonverentsi korraldajad valisid Kinnisvara Guru 2010, kelleks osutus ülemiste City.

Eesti Kinnisvarafirmade Liidu tegevdirektori Tõnis Rüütli sõnul otsustati esimest korda anda tiitel mitte eraisikule, vaid juriidilisele isikule. „ülemiste City kasuks rääkisid paljud tegurid, eelkõige oskus raskel ajal kaasata miljard krooni ülemiste City arendusse. Nimetatud investeering mõjutas väga positiivselt kogu Eesti kinnisvaraturgu ning andis turuosalistele ja investoritele lootust, et kinnisvaraturg on muutumas stabiilsemaks ja usaldus meie turu vastu on kasvamas,“ lausus Rüütel.

“Meile oli selline tiitel ootamatu ja meeldiv üllatus ning head meelt teeb see, et otsustati tunnustada arendajaid ja investoreid. Miljardikroonine tehing viidi läbi eesmärgiga alles hakata turul kasvama, mitte rahulduda sellega, mis hetkel olemas on,” ütles ülemiste City ja Technopolis ülemiste juhatuse esimees Gert Jostov.

Eesti Kinnisvara Haldajate ja Hooldajate Liit, Eesti Kinnisvara Hindajate ühing, Eesti Kinnisvarafirmade Liit ning Eesti Kinnisvaramaaklerite Koda korraldavad ühist kinnisvarakonverentsi alates 2002. aastast. Sel aastal osales konverentsil 230 inimest. Konverentsi avas majandus- ja kommunikatsiooniminister Juhan Parts.

Lisainformatsioon:
Tõnis Rüütel
Eesti Kinnisvarafirmade Liit
Gsm: 5046517

Veidi uskumustest ja legendidest. Täna usuvad jätkuvalt paljud, et euro saabumine järgmisel aastal muutub päästerõngaks kinnisvaraturul. Oodatakse müstilisi Eesti kinnisvara ihalevaid välisinvestoreid, kes lennukite kaupa koos rahaga kohe maanduma hakkavad ja nä investeerima asuvad.
Enneolematut hinnatõusu ja investoreid oodati ka Eesti liitumisel Euroopa Liiduga ning 2005. aastal, kui kuulutati võimalikust eurole üleminekust 2007. aastal.
Olukord kinnisvaraturul ei sõltu oluliselt ega otseselt käibeloleva raha nimetusest, vaid ikkagi põhiliselt olukorrast Eesti majanduses, mille osa kinnisvara on.
Otsest põhjust, miks euro saabumisel kinnisvara hinnad Eestis tõusma peaksid, ei ole. Tääpuudus on siiski veel kõrge, erasektoril kõrge laenukoormus ning madal tootlikkus.
Samas kaotab euro saabumine devalveerimisriski. Eesti eristub selgelt teistest Balti riikidest ja annab välisinvestoritele kindlustunde. Euro tulekul peaks eelkõige kinnisvaraturu aluseks olev laenuturg stabiliseeruma ja intressitase alanema, kuid tõenäoliselt langeb euro tulek kokku euribori tõusufaasiga. Rohkem kui euro, mõjutab kinnisvaraturgu demograafiline situatsioon ja pankade krediidipoliitika.
Täna jagunevad potentsiaalsed kinnisvara müüjad kaheks. ühed püüavad kõigest väest sooritada tehingu käesoleval aastal, teised jälle lubavad oma objektid müüki paisata pärast euro saabumist, mis võib põhjustada hüppelise pakkumiste kasvu ja likviidsuse vähenemise kinnisvaraturul. Järgmise aasta alguses võib ostu – müügitehingute arv järsult väheneda, kuna oluline osa ostjatest on viimastel kuudel ostuotsuse teinud mõjutatuna euro käibele tulekust, samas soovivad paljud jällegi müüa pärast euro saabumist.
Tõenäoliselt võib järgmisel aastal eurost enamgi eluasemeturgu mõjutada kiiresti tõusvad kommunaalkulud, eelkõige kütte hind.
On üsnagi tõenäoline, et ka kinnisvaraturul üritavad müüjad hindu kõikjal kergitada ja ikka ülespoole. Kui sellega ei kaasne nõudluse kasvu, siis katsetuseks selline hinnatõus jääbki. Kinnisvara hinnad kujunevad ikkagi läbi nõudluse ja pakkumise ning lähema paari aasta jooksul ületab nn keskmiste eluasemete osas pakkumine kindlasti nõudlust. Teises asukohas paiknevatele ja ebalikviidsetele objektidele võib ostjaskond üldse puududa, vaatamata näiliselt odavale hinnale ja eurole.
Välismaalastest domineerivad Eesti kinnisvaraturul selgelt soomlased, kelle puhul on märgata eelistust osta pigem korter investeeringu eesmärgil Tallinnas, Tartus või Pärnus kui mõni maamaja. Täna ootavad mitmed Soome investorid otsust euro saabumisest ja loodavad tabada majanduslanguse põhja, et investeerida eelkõige Tallinna südalinnas olevatesse korteritesse, kuid seda vähemalt 5 aasta perspektiivis. Kuid samas on Lõuna – Eesti pool ja mujalgi on märgata paljude soomlaste soovi müüa enne kinnisvarabuumi soetatud objektid. Põhjuseks on turvalisuse puudumine, puudulik infrastruktuur ja kõrged kulud. Kuigi endiselt on eelkõige soomlaste jaoks atraktiivsed mereäärses piirkonnas paiknevad elamud ja reeglina on statistiliselt keskmise välismaalase kinnisvaraost paar korda kallim kui kohalikel ostjatel, jätkub nõudlust siiski ainult teatud hinnapiirini. Olulisel kohal on hind ja kinnisvara potentsiaal tulu teenimisel. Samuti muutuvad kinnisvarahinnad Soomega lihtsamalt võrreldavaks.

äripindade puhul huvitavad investoreid eelkõige püsiva rahavooga objektid, mille aluseks on maksujõulised pikaajaliste üürilepingutega kliendid, kes kindlustavad rahavoogu. Kui täna soovivad investorid vähemalt 8% tootlust Tallinnas, siis euro tulekul ollakse nõus madalama tootlusega.
Kinnisvaraturg tervikuna ei päärdu tõusule enne, kui on realiseeritud enamik halbade laenudega seotud kinnisvarast ning laenurahal ja sisenõudlusel baseerunud Eesti majandus, muutunud ekspordipõhiseks ja tõusnud tootlikkus.

Rain Rätt
Ober-Hausi Kinnisvara
Analüütik