Kuu: mai 2012

 

Mis ajab üüri hinnad nii kõrgeks? Kui krooni ajal võis korraliku keskküttega, renoveeritud, heas piirkonnad ja 2-toalise (vahel ka 3-toalise) korteri saada 2500 krooni eest kuus (160 eurot), siis nüüd alla 250 euro mingil juhul samade tingimustega korterit eileia. Miks on üüri hinnad nii meeletult tõusnud?

 

üüriturul on nõudlus märkimisväärselt kasvanud ja sellel on mitu põhjust. Kriisi ajal ja sellele järgneval perioodil on inimeste kindlustunne oluliselt langenud ning see on ka esimene ning olulisim põhjus, miks eelistatakse laenuvõtmise asemel hoopis üüripinnal elada. Paljud inimesed, kes oleks ka huvitatud elamispinna soetamisest, ei kvalifitseeru siiani laenuvõtjana, ka nemad on suundunud üüriturule.

 

Märkimata ei saa jätta ka demograafilisi põhjuseid, nimelt 90ndate alguses oli iive kõrge ning nüüd on need noored inimesed iseseisvunud, kuid laenuturule neil veel asja pole.

 

Kas praeguste hindade puhul on mõttekam üürida või osta korter? Miks?

 

Kõik oleneb sellest, millised on teie võimalused. Arvestades tänaseid üürihindu ning odavaid krediidivõimalusi, on igapäevaseid kulutusi arvestades tegelikult juba soodsam endale pind osta. 
 

Loomulikult kaasnevad laenuvõtmisega riskid, millega olememasu-perioodist kõik tuttavad. Kui globaalselt uut üllatust ei tule, on oma vara ostmine ka perspektiivis mõttekam, kuna tõenäosus, et tulevikus maksab kinnisvara rohkem, on päris suur.

 

Küsiksingi Delfi küsimuste esitamise üleskutse esitatud küsimust: mida osta,mida müüa? Ja veel seda, et millist kinnisvara ja kus on teie arvates kõige mõttekam ning likviidsem investeerimise eesmärgil soetada? Kas näiteks üks ‘suur’ või mitu väiksemat pinda… vms?

 

Mina soovitaks mitut väiksemat. Miks? Odavam ja väiksem kinnisvara on likviidsem juba seetõttu, et on rohkematele inimestele kättesaadavam ning ka nende väljaüürimine on lihtsam.


Küsisite ka, mida osta, mida müüa. Ma vastan parem sellele, mida mitte osta. Magalarajoonide paneelelamutest tasuks investeerimise kontekstis eemale hoida. Mitte et sealt terendaks potentsiaalne kahjum, kuid sealsel turul on tugev ülepakkumine ning amortiseerunud ja energiakulukad paneelmajad ei ole turul just nõutuim kaup, pigem tehakse tehinguid seal seetõttu,et hammas ei hakka muule varale peale.

 

Kas vastab tõele, et põllu- ja metsamaad on igal juhul mõttekam osta, kui sularaha käes hoida? Eriti veel tänases situatsioonis, kus euroväärtus on üsna kaheldav.

 

Põllu- ja metsamaade omamine on tõesti hea perspektiiviga äri, ent eelkõige põldude osas tuleb hoolikalt valida ka asukohta – mida lähemal on haritav maatükk suurte põllumajandusettevõtete pooltkasutatavatele põldudele, seda kõrgem on nende hind. Metsal ja metsal on loomulikult samuti suur vahe.

 

Kas praegu ostetakse pigem remontimata või remonditud mägede ühetoalisi? Kui suur võiks olla hinnavahe?

 

Turul on viimastel aastatel tendents, et eelistatakse teha tääd oma põhikohal ning jäetakse remont samuti oma ala spetsialistidele, seetõttu eelistavad enamik ostjaid juba renoveeritud varasid, et võimalikult vähe sellele aega kulutada.


Teatavaks erandiks on korterid puitasumites, kus remondi tegemist peetakse oluliselt personaalsemaks tegevuseks kui näiteks paneelmajas. Hinnavahe sõltub renoveerimistääde põhjalikkusest, kuid tavaliselt küünib see väiksemate korteritepuhul mitmekümne protsendini.

 

Müün oma 2-toalist korterit. Kuidas suhtuda välismaistesse ostjatesse? Mul käis ja oli ostmisest huvitatud Itaalia noormees .

 

Ostja on ostja ja kui tal raha on ja soovib asja osta, ei tohiks teil ju väga suurt vahet olla, kui see tehing teie põhimõtetega vastuollu ei lähe.

 

Plaanin septembrist mõneks aastaks Tartusse elama ja õppima minna. Kas mul oleks targem osta või rentida korterit? Kas korter oleks mõttekam juba näiteks suve alguses ära osta või alles augusti lõpus (äkki siis on hinnad kallimad)? Kuidas aru saada, kui minult küsitakse liiga palju raha?

 

Viimane küsimus oli tabamus naelapea pihta. Turul eduka tegutsemise eelduseks ongi turu tundmine. Kui te ise ei oska või viitsi ennast sellega kurssi viia, siis soovitan endale võtta kompetentne nõustaja. Ka meie pakume sellist teenust.

Kas aga osta või üürida, sõltub paljuski teie plaanide pikaajalisusest ning rahakoti paksusest. Paariks aastaks minnes tundub üürimine mõttekam – vähem asjaajamist ja vähem kohustusi.

 

Miks osta just praegu maja? Kas praegu on ostja või müüja turg?

 

Kui korteriturul on juba märgata aktiveerumisest tingitud teatavat hinnatõusu, siis mõned erandid välja jättes pole seda eramuturul veel juhtunud.Majade kui kallima hinnaklassi varade puhul toimub kõik aasta-kahese ajalise nihkega korterituru suhtes. Majade osas on hetkel veel selgelt ostjaturg.

 

Kas tuleviku mõttes oleks kasulikum praegu soetada uus või vana kesklinna 3-toaline korter? Vana korteri saaks muidugi odavamalt ja kui seal remont teha, siis ka väärtus kindlasti tõuseks. Milline kinnisvara kesklinnas oleks selline, mille väärtus lähiaastatel arvatavasti tõuseks? Millised piirkonnad kesklinnas oleksid kõige paremad?

 

Kui küsimus puudutab Tallinna, siis parimad piirkonnad on ikka vanalinn ja magistraalidest eemal paiknevad südalinna korterid. Võimalusi on nii palju, et ma pigem vastaks, mida ma ise täna investeerimise eesmärgil ostaks.


Ilmselt valiksin renoveeritud, kuid vanas ja korrastatud kivimajas asuva korteri Tatari või Sibulakülas asumites suurusega kuni 100 ruutmeetrit. Sellistel varadel on väga suur sihtgrupp hoolimata vara kõrgest hinnast – lisaks kohalikele jõukatele peredele on sinna väga suur nii üüri- kui ostuhuvi välismaalastepoolt. Lisaks asub ta nn igihaljas tsoonis- ka kriisi aegu oli selliseid varasid vähemalt võimalik müüa.

 

Mida arvata käimasolevast nn Kalamaja buumist? On see jätkusuutlik? Boheemsel seltskonnal tundub see olema kõige olulisem eksistentsi küsimus. Kui sa ei ole Kalamajas – siis sind pole olemas.

 

See ei puudataisegi ainult Kalamaja. Pelgulinn ja Uue-Maailma on samasuguse agulieufooria osaks saanud. Mulle isiklikult selline kommuunilik stiil meeldib, on hea, kui elanikkond kokku hoiab ja oma elukeskkonda siiralt fännab. Probleem tekib siis, kui on täheldada, et teatud seltskond kasutab seda tekkinud positsiooni (tunnustused riigieliidilt, riiklikesse täägruppidesse kaasamine) kurjalt ära.


Seega- üldiselt pooldan koduomanike ühtekuuluvustunde kasvu, teisalt ei tohiks sellised liikumised muutuda kuidagi ühiskondlikuks jõuks, kelle eesmärgiks on saavutada ainsa osapoolena argumenteerimata vetoõigust piirkonnas toimuva kohta.

 

Turul on väga vähe kesklinnas või selle läheduses (Kalamaja) rohelise hooviga SUURI (120 -… m2) kortereid. Kas neid ei arendata ainuüksi seepärast, et puudub igasugune turg müüa korraliku ruutmeetrihinnaga nii suurt korterit või on muid põhjuseid? Sellest saan aru,et arendajal lihtsam on müüa 30-70 ruutmeetri suurust korterit (ja teenida suurem summa ruutmeetrilt), aga on ju peresid kellel on lapsi ja kes ei taha oma maja ning otsivad sellises mahus hubast hooviga korterit. Või tõesti ei ole nõudlust selliste pindade järele?

 

Põhimõtteliselt saite kõigest õigesti aru. Nõudlus kui soov selliseid pindu omada on muidugi olemas, ent raha seab piirid ette ja arendaja jaoks on sellise vara välja ehitamine suuremaks riskiks. Ettevõtja valib ikka tee, kus on riske vähem. Andkem neile andeks, sest ka neil on õigus oma raha tagasi teenida.

 

Pakkuge palun umbkaudne hind Kadriorus Poska tänava seest räämas ja olematu kommunikatsiooniga majaosale: 250 m2. Puust suhteliselt kobe maja, üldpinnaga 500 m2. Ehitatud eelmise sajandi algul, muinsuskaitse all. Krundi suurus on 1300 m2.

 

Ma ei taha pakkuda umbkaudselt, kuna teie poolt kirjeldatud hoonete turuväärtus võib väga tugevalt kõikuda – seda just seisukorra, taastamismaksumuse ning muinsuskaitseliste piirangute tõttu. Võtke ühendust peep.sooman@pindi.ee ja me hindame selle vara korralikult ära.

 

Olen hinnas kokku leppinud oma kinnistu müügiks. Ostja läheb laenu taotlema ja talle äeldakse, et Eestis on Rootsi pankade poolt kehtestatud kõigile piirkondadele oma hinnaskaala, millest üle pank raha ei laena. Küsimus nn kehtiva turumajanduse reeglite rikkumise kohta – miks pangad kehtestavad piirhindade hinnaklassi?

 

Kui nii tõepoolest vastati, siis kõigepealt tuleks välja uurida, mis on selle põhjus. Tegelikkuses on alati erandeid ning teatud juhtudel on pankadepoolsed regulatsioonid paindlikud. Väga võimalik, et põhjus oli hetkel panga enda hindaja kasutamises – probleemi üks lahendus võib olla vara ostu toetava universaalse eksperthinnangu tellimine. Kuid kordan üle – kõigepealt tuleb pangast uurida, mis on tegelik „ei“ vastuse põhjus.

 

Millal algab uuskinnisvarabuum?

 

Tont seda teab. Küll ta kunagi ikka algab, selles pole kahtlustki. Iseasi, kas me ikka nii väga soovime seda – eelmise buumi järelnähud olid liiga laastavad.

 

Oman Tammsaareteel 4-toalist korterit, mis asub 5. korrusel. Tervise halvenemise tõttu on üliraske nii kõrgele üles-alla käia. Kas praegu on liiga ebasobiv aeg korteri müümiseks? Umbes kui kaua võiks oodata korterituru paranemist? Kas ja kui palju tahetakse teha korterivahetust? (Veidi hirm on müüa. äkki juhtub vahepeal rahaga midagi. Tahaksin korterit vahetada madalamale korrusele või liftiga majja.)

 

Vahetustehingud on paraku väga harvad ning seetõttu on lahendus ikkagi olemasoleva vara müük ja uue asemele ostmine. Kui otsustate soetada uueelamispinna enam-vähem sama rahasumma eest, siis pole ajastus nii oluline. Tähtsam on, et oleksite pakkumistega kursis ning saate uue kodu osta kohe peale praeguse müümist. Olen täiesti kindel, et kui lepite väiksema tubade arvuga, siis leiate endale müügist saadud raha eest uue kena kodu.

 

Allikas: http://majandus.delfi.ee/news/intervjuu/intervjuu-peep-sooman-praegu-on-juba-soodsam-eluase-osta-kui-uurida.d?id=64441000

 

Tõenäoliselt toob elamispindade üüriturg selle suve lõpus ootamatuid üllatusi. Ilmselt väheneb üürikorterite pakkumine ja tekkib ka ajutine hinnatõus.

 

Elamispindade üürituru all saame me silmas pidada eelkõige Tallinna ja Tartut. Kuigi üürikortereid ja -maju on teisteski linnades ja valdades, on seal tegemist sedavõrd õhukese nõudluse ja pakkumisega, et sõnast „turg“ me päris tõsise näoga rääkida ei saa.

 

Eelolev suvi toob üsna kindlalt üüriturule analoogsed sündmused, mis toimusid määdunud aastal. Eelkõige võime üüriturul oodata märkimisväärset nõudluse aktiveerumist ehk pakkumisel olevad üürikorterid hakkavad otsast kaduma.

 

Esmalt lähevad kaubaks väiksemad ja odavamad pinnad, mille vastu on jooksvalt ülisuur huvi. Oma järg jõuab peagi ka kallimate üürikorteriteni.

 

Siiski ei ole ülearu põhjendatud hinnang, et üürihinnad peaksid taas tõusma kümnetes protsentides, nagu mullu. Kui me sel suvel näeme elamispindade üüriturul hinnatõusu, siis tõenäoliselt juhtub see vaid ajutiselt ja kõige kõrgema nõudluse hetkel augustis-septembris.

 

üürituru tulevik on kinni minevikus

 

2011. aastal tõusid üürihinnad kiiresti 25%, mõnel pool isegi 30%. Kuigi head üürihinna statistikat kusagilt käepärast võtta ei ole, kinnitavad ka praktikud, et portaalide üüripakkumiste hinnakõvera liikumise suund ja kiirus peegeldavad reaalset elu päris hästi.

 

Kiire hinnatõusu põhjuseks oli aga äkiliselt kasvanud nõudlus. üüriturule tuli järjest uusi inimesi, kes hakkasid üksikute vabade üüripakkumiste nimel konkureerima. Nii see hind varmalt tõususuunda päärduski.

 

Vabade üüripakkumiste hulk kuivas kiiresti kokku. 2011. aasta juunis oli portaalis KV.EE 3546 üüripakkumist aastataguse 5604 pakkumise vastu. 2011. aasta novembriks kukkus üüripakkumiste arv aga vaid 2800 pakkumiseni, millest paljud pakkumised said kuulutusteportaalis üleval olla vaid loetud päevad.

 

Säärasest olukorrast inspireerituna tulid turule maaklerbüroode kampaaniad, mis turukonjunktuuri ära kasutades lubasid vabasse korterisse üürniku leida ühe päevaga. Ja nad leidsidki.

 

Mulluse üüribuumi põhjused

 

Nõudluse laienemine üüriturul ei toimunud siiski üleää tekkinud põhjustel. üürituru laienemist põhjustasid mitmed tegurid, mis paljuski tulenesid käimasolevast majanduskriisist.

 

Kuigi uut eluaset on vaja, sõltub kodu ostmine paraku laenuvõimest. Laenuvõime jääb aga kriisiaastatel ära kulutatud säästude ja mittetõusva palga taha. Kuigi statistika näitab, et palgad tõusevad, peab olema rahandusminister, et mitte aru saada, et tegelikud hinnad on ametliku tarbijahinnaindeksi viiest protsendist tõusnud kordades rohkem ning reaalne ostujõud on oluliselt vähenenud.

 

Ja kuigi pangad tahaksid kinnisvara soetamiseks laenu anda, on pudelikaelaks pigem laenuvõtjad, kel peale kõige muu puudub kindlustunne tuleviku osas. Seda kindlustunnet närib tigeda rotina pidevalt meedias käiv kära Lõuna-Euroopa riikide majandusseisu ümber. Räägitakse õnnetustest, mis meid tabavat, kui Kreeka euroliidust välja visatakse. Milles see õnnetus aga Eesti inimeste jaoks seisneb, sellele küsimusele pole keegi vaevunud vastama.

 

Neil põhjustel vajaski 2011. aasta suvel – ja vajab tänagi – hulk inimesi uut eluaset. Kui kodu ostmise võime on pärsitud, siis tuleb paratamatusena suunduda üüriturule. üüripinna otsijate armeed täiendab just suvel ja suve teises pooles hulk tudengeid, kes ühel hetkel ootamatusena avastavad, et teise linna õppima kolides on neil ka üüripinda vaja. Ja just tudengite lisalaine oli see, mis mullusele üüribuumile erilise hoo sisse lükkas.

 

Pikem tulevikuperspektiiv

 

üüriturg vajab muutusi ja viimaste aastate aktiivsus selles kinnisvaraäri sektoris näitavad, et siin on toimumas struktuursed nihked. Hinnatakse – keegi ei tea, kes hindab, aga nii arvatakse –, et Tallinna üüriturg moodustab 15% elamispindadest. See tähendab, et Tallinnas on suurusjärgus 30 000 korterit, paaris- või ridaelamukorterit või ühepereelamut, mida välja üüritakse.

 

Lähiriikides, kelle poole püüdleme, on üüripindade osakaal suurem. Nii Soomes kui ka Rootsis elab Eurostati andmetele tuginedes ligi 30% elanikest üüripindadel. Saksamaal aga elab näiteks ligi pool elanikest üüripinnal.

 

Võib arvata, et majanduslik paratamatus sunnib ka Eesti üüriturgu laienema ning oletatava 15% juurest võiksime paarikümne aasta perspektiivis jõuda 25 protsendini. Laiem üüriturg annaks inimestele võimaluse leida lihtsamalt, kiiresti ja madalate kuludega endale eluase.

 

Mõttemaailma muutus

 

üürituru laienemise põhjusteks peetakse mitmete arvamusliidrite algatatud muutust mõttemallides. Tänased koduotsijad on ära näinud, et kinnisvarahinnad ei saa ainult kasvada. Nad on võib-olla enda või lähedaste valusatest kogemustest näinud, et korterite hinnad võivad kolme aastaga kukkuda kaks korda, nagu juhtus Eestis aastatel 2007-2009. Nii siis hinnatakse, et inimesed ei soovi enam võtta kinnisvara omamisega seonduvaid riske.

 

Teine mõttemaailma muutus, mida välja tuuakse, on noorte kosmopoliitsus. Noored maailmakodanikud ei soovi olla aheldatud Eestimaa külge. Noored soovivad piltlikult äeldes hommikust süüa Euroopas, lõunatada Ameerikas ja õhtust süüa Aasias.

 

Kinnisvarabuumi tipus, kõigest viis-kuus aastat tagasi, pasundasid kõik, kel vähegi häält oli, et Eesti inimesed on loomult omanikud ning endale kuuluv vara on see, milleta elus hakkama ei saa. Karta on, et nende mõne aastaga inimeste loomus siiski oluliselt muutunud ei ole.
Inimesed küll sooviksid omada kinnisvara (mis neid paratamatult Eesti küljes kinni hoiaks), kuid rahaliste vahendite ja laenuvõime nappus sunnib neid omamissoovi peitma ja võltsnaeratuse taha peitudes kuulutama, et üürikorter on see kõige õigem ja parem lahendus eluasememurede lahendamiseks. Sestap pole tegemist mitte muutusega mõttemaailmas, vaid objektiivse reaalsuse paratamatusena võtmisega.

 

Mis saab edasi?

 

Täna oleme olukorras, kus kiiret palgatõusu näha ei ole. Elamispindade hinnad on aga tasasel määral positiivse tõusunurga leidnud. Laenude intressimäärad püsivad stabiilselt madalal tasemel tänu langevale euriborile, mis on ühe protsendi tasemest läbi kukkunud. Madalalt tasemelt saab intressimäär, eriti veel tuleviku võimaliku inflatsioonilise keskkonna tingimustest, ainult tõusta. Nendelt eeldustelt lähtudes näeme, et kinnisvaraturule oluliselt ostujõudu ei lisandu.

 

See tähendab, et üüriturg peab tänase oletusliku 15% pealt laienema. üürituru laienemine eeldab üürileandjate, eelkõige väikeinvestorite üürikorterite soetamisse suunatud rahapaigutusi, mis ei toimu üle ää. Nõudlus ehk üürnike mass tuleb pakkumise kasvule hõlpsalt järele.

 

üürihinnad pikas ehk viieaastases perspektiivis tõusevad ja langevad. Tõusevad üürihinnad absoluutnumbris kas või ainuüksi inflatsiooni tõttu ja sellega samas tempos. Langevad üürihinnad pisut võrrelduna väljaüüritava vara turuväärtusega.

 

Tehes valikut, kas kodu osta või võtta üürile, peab täna mõtlema eelkõige sellele, kui pikalt on plaan ühes paigas elada. Kui see ajaline perspektiiv jääb alla viie aasta, siis on ainuüksi tehingukulude tõttu mõistlik pigem üüripinna peale mõelda. Kui aga elus on saavutatud stabiilsuseperiood, kus on julgust teha viie kuni kümneaastaseid otsuseid, siis ei tohiks laenuvõime olemasolul kinnisvara soetamine olla liiga halb mõte.

 

Allikas: http://www.delfi.ee/news/paevauudised/arvamus/tonu-toompark-mis-saab-uurihindadest-2012-aastal.d?id=64395858

© 1994-2018 EKFL | Privaatsus