Kuu: mai 2007

‘Mind tõsiselt ärritab see, et kinnisvaraportaalides, näiteks populaarses City24-s märgitakse korteri üldpinna sisse ka keldrid-panipaigad, rõdud ja terrassid. Ma olen juba kahe kuulutuse põhjal oma aega raisanud, korterit vaatama läinud ja ikkagi pettunud,’ kurdab tallinlanna Helena, kes mitmendat kuud uut korterit ostab.

‘Kuulutuses on kõik kena ja tore. Ka ruutmeetri hind tundub sobivat, kuid kohapeal selgub, et korter on üldpinnaks märgitust 10–15 protsenti väiksem. Pealegi polegi paljudes uutes majades rõdu ka juriidiliselt korteriomandi osa. Hea veel, et auto parkimiskohta üldpinna sisse ei ole arvutatud,’ pahandab ta.

‘Ning see on kõikide ehitusfoorumite häda. Miks ei võiks portaalide haldajad eristada oma ülespandavates kuulutustes tõepoolest selle õige elupinna ja siis üldpinna, mille sisse võib arvestada rõdusid, terrasse, keldreid, panipaiku, auto parkimiskohti jms nii palju kui kulub. Kuulutused peaksid tõesti selgelt näitama pindade lahtikirjutust. Kui korteril ei ole keldriboksi, terrassi, rõdu vms, tuleb see ka välja kirjutada, kui aga on, siis olgu see ka märgitud ja korteri enda suurus vastavalt väiksem,’ teeb ta ettepaneku.

Kuidas arvutatakse korteri üldpinda?

‘Seadusandlust reguleerib majandus- ja kommunikatsiooniministri määrus ‘Ehitise tehniliste andmete loetelu’, täpsemalt selle 24. paragrahv ‘Korteri või mitteeluruumi kogupind’,’ ütleb ministeeriumi ehitustalituse peaspetsialist Karen Ojaperv.

‘Määrus on kahjuks mitmeti tõlgendatav, palju mõisteid on sealt kaduma läinud,’ nendib ta. Nii näiteks polegi määruses mõistet ‘korteri üldpind’.

Määruses tähistab üldpinda mõiste ‘korteri või mitteeluruumi kogupind’. See on korteri või mitteeluruumi kasutamise otstarbele vastavate kasulike pindade ning rõdude, lodžade ja terrasside avatud netopindade summa.

Rõdu, lodža ja terrassi avatud netopind on vastavalt kas kaetud või katmata rõdu, lodža või terrassi pind, mis on osaliselt või kogu ulatuses konstruktsiooniga piiratud või piiramata,’ ütleb Ojaperv.

Kust saada infot oma korteri suuruse kohta?

‘Inimesed, kes tunnevad huvi selle vastu, kuidas nende korteri kogupind on arvutatud, peaksid päärduma ehitusregistri või kinnistusosakonna poole. Samas tahan juhtida tähelepanu, et korteriomandi reaalosa üldpinna suuruse aluseks on mõistlik võtta kinnistusregistri esimese jao koosseis, millesse muu hulgas on tehtud kanne korteriomandi reaalosa üldpinna suuruse ja kaasomandi mõttelise osa suuruse kohta,’ ütleb Eesti Korteriühistute Liidu õigusosakonna juhataja Urmas Mardi.

Kinnistusraamatu väljavõttes märgitud korteriomandi kogupind tuleneb invent-jooniste alusel koostatud eksplikatsioonist.

Kinnistusraamatu väljavõttest saab must valgel lugeda, mis on üldpinna sees ja mis väljas. Uute korterite puhul saab seda paberit nõutada müüja käest, vanade puhul tuleb kinnistusametist või omavalitsuse arhiivist küsida.

Tunne mõisteid

Ehitise ehitisealune pind on ehitise horisontaalprojektsiooni pind, mille hulka arvatakse ka ehitise väljaulatuvad osad ning sammastel olev ehitise osa. Ehitise ehitisealune pind määratakse 1 m² täpsusega.

Hoone suletud netopind on kinniste ruumide piirdekonstruktsioonide viimistletud sisepindade vaheliste pindade summa. Suletud netopinna hulka ei arvata uste, akna- või muu piirdekonstruktsiooni ava ega nišši pinda, samuti lodža pinda. Hoone suletud netopind määratakse 0,1 m² täpsusega.

Ehitise avatud brutopind on ehitise pind, mida määratakse ehitise viimistletud välispinnast mõõdetuna. Ehitise avatud brutopinna määramisel ei võeta arvesse ehitise fassaadil asuvaid kujunduselemente. Ehitise avatud brutopinna piiriks on ehitise piiramata küljes konstruktsioonide välispindu ühendav mõtteline joon, kusjuures ehitise piiramata, kuid kaetud pinna korral on ehitise avatud brutopinna piiriks katuse horisontaalprojektsioon.

Ehitise kasulik pind on ehitise kasutamise otstarvetele vastavate pindade ja nende teenindamiseks vajalike pindade summa. Elamu kasulik pind on eluruumide (korterite) kasulike pindade (elamispind ja abiruumide pind), lahuspindade, mitteeluruumide pindade ja üldkasutatavate pindade summa. Ehitise kasulik pind määratakse 0,1 m² täpsusega.

Kasuliku pinna määramisel ei võeta arvesse ehitist kui tervikut teenindavate ruumide pindu, nagu näiteks trepikoja, katlamaja või tehnilise ruumi pindu. Elamu kasuliku pinna liigid on: 1) elamispind; 2) abiruumide pind; 3) lahuspind; 4) üldkasutatav pind; 5) mitteeluruumide pind.

 

Allikas:

SL õhtuleht, 11.mai 2007

Kuigi selle aasta esimeses kvartalis vähenes kinnisvaratehingute arv umbes viiendiku võrra, ei rutta spetsialistid seda pidama peatse krahhi märgiks.

“Krahhiks ma seda ei nimetaks, pigem hakkab turg muutuma stabiilsemaks ja korrastub. Buumiaeg hakkab küll läbi saama,” ütles Uue Maa juhatuse esimees Jaanus Laugus. Tema sõnul on küll kahanenud tehingute arv, ent käive on jäänud endiseks. “Hinnad on varasemaga võrreldes lihtsalt nii palju tõusnud,” rääkis ta.

Lauguse sõnul jäid esimeses kvartalis paljud ostjad ootama, kas ennustused, mis räägivad peatsest kriisist kinnisvaraturul, osutuvad õigeks. “Inimesed on ostuotsuse edasi lükanud, aga aasta teisel poolel peaks turg normaliseeruma. Mingit suurt hinnalangust ei ole tulemas ja arendajad ei plaani suuri korrektiive,” lausus ta.

Kuigi Lauguse hinnangul suurt hinnalangust ei tule, pidas ta võimalikuks, et kuni kümne-protsendine kõikumine võib mõnel juhul hindu siiski tabada. “Seni on müüjad lisanud hinnale teadlikult kauplemisruumi, nüüd selgitame, et seda ei ole mõtet teha. Kui soovitakse korter kahe-kolme kuuga maha müüa, siis tuleks see müüki panna õige hinnaga,” sõnas ta. Hinnaparandust pidas Laugus või-malikuks eelkõige puhkudel, kui on kas kehv projekt või jätab ehituskvaliteet ja asukoht soovida.

Laugus rääkis, et kui varem on nõudlus selgelt ületanud pakkumist, siis nüüdseks on turg tasakaalus ning pakkumisnivoo hakkab vaikselt isegi nõudlust ületama. “See tähendab, et ostjal tekib lõpuks võimalus teha valikuid ja ta ei pea otsusega niivõrd kiirustama.”

Pindi Kinnisvara juhatuse esimees Peep Sooman pidas tehingute vähenemise peapõhjuseks korterite ja majade hinnataset, mis ületab paljude klientide võimalusi. “Samuti mängib rolli pankade varasemast konservatiivsem laenupoliitika ning ostjate äraootav seisukoht hindade liikumise osas,” ütles Sooman. Ta lisas, et lähiajal peaks tehingute arv taas kasvama, kuna inimeste sissetulekud jõua-vad kinnisvarahindadele järele.

Sampo panga krediidiriski juht Arvi Lipp oli aga seda meelt, et rahulik periood jätkub veel mõnda aega. “Kaks aktiivset korteriostuperioodi on esiteks märstist maini ning teiseks sügisel. Mina usun, et rahulik periood jätkub ka selle aasta sügisel,” ütles Lipp ning lisas, et võib-olla 2008. aasta sügisest muutub kinnisvaraturg taas aktiivsemaks.

Lipu sõnul tuleb kinnisvaraturu rahunemine kasuks kogu majandusele. “Kui senine agoonia jätkuks, oleks lõpptulemus olnud kõigile palju valusam. Praegu tuli rahunemine vaikselt ja rahulikult, ühiskonna jaoks on see hea.”

Nii Tallinna kui ka Tartu kesklinnas korterit müüv Tarmo Toom ütles, et ka tema suhtub ennustatavasse krahhi rahulikult, kuigi on tähele pannud, et turg on vaibunud. “Tallinna kahetoalist korterit hakkasin ma müüma märtsis, alguses oli hind 1,6 miljonit krooni, siis langetasin 1,5 ning lõpuks 1,39 miljonile,” selgitas Toom ning lisas, et enne viimast hinnalangetamist oli ostjate huvi kesine. Praeguseks on ta korterile enda sõnul ostjad leidnud, kuid tehingut veel sõlmitud ei ole.

Tartus on raskem müüa

Toomi sõnul on Tartu korteri müümine võtnud oluliselt kauem aega. “Selle müüki alustasin jaanuaris, aga ostjat pole seni leidnud. Alguses küsisin miljon krooni, nüüd olen langetanud hinna 850 000 kroonile.”

Uut korterit osta sooviv Ivo Hunt ütles, et eilne teade kinnisvaraturu rahunemisest ei pane teda teisiti käituma. “Mingil hetkel peabki tehingute hulk vähenema hakkama, sest praegused arvud on olnud meeletud. Kui jääda liiga pikalt ootama ja vaatama, mis nende hindadega siis saab, võib juhtuda hoopis nii, et hinnad sama ajaga tõusevad ja parema hinna ootuses saad hoopis vastu pükse,” rääkis Hunt.

 

 

 

 

Järelturul pakutavad uued korterid jagunevad kahte gruppi – osa on spekulantide korterid, mis buumi ajal kokku osteti ning mida spekulandid nüüd kasumiga müüa püüavad.

Kuna pakkumisi on palju ning lootus tulevasele hinnatõusule on kadunud, tuleb spekulandil tihti korter ka odavamalt müüa, kui arendaja seda pakub.

Spekulantidel kasum ammu käes

Pindi Kinnisvara hindamisosakonna juhataja Eero Olanderi arvates pole spekulantidel enam lootust kiirele hinnatõusule ja oma kasumi on nad enamasti juba teeninud.

Suurem osa neist ostis korterid arendajatelt n-ä õigel ajal aasta-paar tagasi ja täna veidi soodsamalt müües on kasum ikkagi käes, usub Olander. Vabaneva rahaga on võimalik edasi toimetada.

Arendajad teevad täna mitmesuguseid tähelepanu äratavaid reklaamikampaaniaid, kuid olulist hinnasoodustust ei pakuta. ‘Suuremate arendajate projektid on planeeritud pika müügiperioodiga ja nad on turu stabiliseerumisega juba ette arvestanud,’ määnab Olander.

Osa uusi kortereid on teisel ringil ka seetõttu, et ostjad ei saanud sellist korterit, nagu tehingut tehes ette kujutasid. Kui vigu on palju, loobutakse arendajaga vaidlemisest ning korter pannakse müüki.

Arendajad pakuvad lisahüvesid

Uus Maa Kinnisvara analüütiku Annika Jakobsoni arvates müüvad teise ringi uusi kortereid põhiliselt siiski spekulandid ning vähem on neid, kes müüvad korteri rahulolematusest ehituskvaliteediga.

Endale uut korterit otsiv Urmas Roonemaa leiab, et valik on seetõttu väga suur ning arendajad oma pakkumistega helded.

Tema sõnutsi on võimalik valida, kas osta samasse majja korter spekulandi või arendaja käest.

Kui spekulandi käest on võimalik isegi odavamalt saada, siis arendaja pakub mitut laadi lisaväärtusi, nagu tasuta parkimiskoht, määnab ta dilemmat.

Spetsialisti kommentaar

Kersti Meri
Arco Vara arendusprojektide müügijuht

Muutunud turusituatsioonis on arendajad muutunud spekulantidele ebameeldivateks konkurentideks.

Arendajad pakuvad samaväärset kaupa nagu spekulandidki, on aga tõsiste investoritena valmis turutrende rahulikumalt jälgima ja taluma pikemaid müügiaegu. Sellest tulenebki, et spekulantide pakutav pole enam defitsiitne, mistõttu nad peavad müügiedu tagamiseks midagi uut välja mõtlema.

Praegu on selleks müügiaeg – arendajast odavama hinnaga sama kaupa pakkudes võidab spekulant ilmselt ostja leidmisele kuluvas ajas. Arvestades, et enamiku uutest elamispindadest ostsid spekulandid kokku 2005. ja 2006. aastal, mille jooksul kinnisvarahinnad kohati isegi kahekordistusid, teenivad spekulandid ka arendajatest odavama hinnaga müües piisavalt.

Nüüdseks on ostjate ligimeelitamise vahendite skaala juba oluliselt laiem kui pelgalt käägimääbli pakkumine. Korteriostjatele pakutakse reise, kodutehnikat, haljastust, aedu, kõikvõimalikke kodudisainiga seotud teenuseid ning viimasel ajal koguni autosid.

taust
  • Ehitusvigadega üksikkortereid on kergem ära tunda kui märgata korterelamu üldisi vigu.
  • Korteriga tutvumas käies viibib inimene ostetavas eluruumis siiski liiga vähe aega, et panna tähele elukeskkonda halvendavaid tegureid.
  • Arvestada tuleb ka, et kui korteri juures on vead üldiselt kergelt kõrvaldatavad, siis elamu vigu on üldiselt juba raske, kui mitte võimatu kõrvaldada.
  • Tänapäevases infoühiskonnas ei jää siiski midagi saladuseks.
  • üks mahukamaid infoallikaid on city24.ee foorum, kus lahatakse eri kortermajade plusse ja miinuseid.

BPE Kinnisvaraeksperdi maakleri Kristjan Kaarmani sõnutsi mängib olulist rolli just remondi kvaliteet, mis võib suuresti kõikuda. Peamiselt eelistatakse hästi renoveeritud kortereid stiilsetes ja kindlasti renoveeritud majades. Paraku on niisugust korterit tihti keeruline leida.

‘Korterit, millele on tehtud vaid sanitaarremont, ei saa kindlasti renoveeritud korteriks nimetada,’ märgib Kaarman. Selle asemel on mõttekam juba üldse mitte remonti teha, soovitab Kaarman, sest sellega hoiab müüja kokku ka oma kulusid, kuna reaalset tehinguhinda ei pruugi selline remont kergitada.

Uus Maa Kinnisvarabüroo kesklinna eluruumide konsultant Eve Kaunis toob samuti välja, et kõige keerulisem on müüa vanades majades asuvaid kortereid, kus on äsja tehtud odavalt sanitaarremont või mida on remonditud 5-7 aastat tagasi.

‘Kesklinnas mõjub odav euroremont pigem turuväärtust alandava tegurina,’ hoiatab Kaunis. Tema selgitust määda on kõige määravama tähtsusega just asukoht, mitte kallis remont.

Kasutaja kommentaar

Anti Raudsepp

Müüme oma 3toalist korterit Tartu maanteel juba neljandat kuud.

Ehkki huvilisi on käinud ning oleme ka hinda veidi langetanud, pole seda maha müüa veel õnnestunud. Usun, et põhjus võibki olla selles, et korter vajab remonti. Kui kevade jooksul müüdud ei saa, siis tuleb ilmselt müügist maha võtta ja asuda remonti tegema.

Suvel niikuinii müüa ei õnnestu, eks siis lükkub müük sügiseks.

Spetsialisti kommentaar

Pärle Sepping
Pindi Kinnisvara eluruumide osakonna juhataja

Renoveerimata korter on renoveeritud korterist enamasti remondi hinna võrra odavam.

Tänases turusituatsioonis on raske äelda, kui palju seisukord realisatsiooni kiirust mõjutab.

ühest küljest muutuvad ostjad üha hinnatundlikumaks, mistõttu odavamad ja remontimata korterid on neile mõnevõrra jõukohasemad.

Teisalt vajab renoveerimine ikkagi lisavahendeid ja -aega ning materjalide kallinemine ja puudus kvaliteetsest tääjõust kallutavad ostjaid tihtipeale otsustama juba renoveeritud korteri kasuks.

Hinnavahe on suur
Kesk- ja südalinna korterite hinnad kr/m2

    Südalinn ja Kadriorg

  • Remontimata 30 000-37 000
  • Remonditud 37 000-45 000
    Kesklinn

  • Remontimata 28 000-35 000
  • Remonditud 35 000-43 000

Allikas: Uus Maa Kinnisvara

taust
  • kesklinna korterid on turu muutuste suhtes vähem tundlikud
  • kesklinna nõutuim artikkel on endiselt uued korterid
  • sobivad alad korterelamute rajamiseks on kesklinnas piiratud, pakkumiste hulk kahaneb
  • müügiperioodid pikenevad ja hinnad stabiliseeruvad
  • ostjad soovivad enne ostu tegemist pikemalt mõelda ja kaaluda

Allikas:

äripäev, 7.mai 2007.a.

© 1994-2018 EKFL | Privaatsus