Kuu: juuni 2008

Korterit ostma hakates võib ostja kokku puutuda selliste terminitega nagu hoonestusõigus ja korterihoonestusõigus. Mida need õigupoolest tähendavad?

Hoonestusõiguse alusel võib isik, kes ei ole maatüki omanik, püstitada ja omada maatükil ehitist kokkulepitud tasu eest ja kindla tähtaja jooksul. Hoonestusõiguse seadmisel annab maatüki omanik maa kasutamisõiguse teisele isikule ehk sellele, kes maatükile mingi hoone ehitab. Samas ei ole hoonestusõigus puhtalt maa kasutamise õigus nagu näiteks rent, sest hoonestusõiguse eesmärk on ikkagi ehitise püstitamine. Oluline erinevus rendi ja hoonestusõiguse vahel on ka asjaolu, et hoonestusõiguse ennetähtaegne lõpetamine on keeruline, andes seega hoonestajale juurde lisakindluse maa kasutamisõiguse üle hoonestusõiguse perioodi lõpuni.

Nagu eespool äeldud, seatakse hoonestusõigus kindlaks tähtajaks, kusjuures maksimaalne tähtaja pikkus võib olla 99 aastat. Kui hoonestusõiguse seadmisel on jäetud tähtaeg märkimata, loetakse tähtaja pikkuseks ikkagi 99 aastat. Tähtaja määdumisel võivad maaomanik ja hoonestaja kokkuleppel hoonestusõiguse tähtaega pikendada, kuid mitte rohkem kui 99 aastaks.

Riigile kuuluvale maatükile seatakse hoonestusõigus kuni 49 aastaks, pikemaks ajaks seadmise puhul on tarvis vabariigi valitsuse nõusolekut. Kui hoonestusõigus lõpeb põhjusel, et tähtaeg sai läbi, muutuvad hoonestusõiguse alusel hoonestaja püstitatud ehitised maa oluliseks osaks. Sel juhul peab maa omanik maksma hoonestajale hüvitise maatükile jääva ehitise eest.

Hüvitise suuruse ja maksmise viisi võib kokku leppida hoonestusõiguse seadmisel. Kui hüvitise suurus pole kokku lepitud, loetakse selleks hoonestusõiguse harilik väärtus ehk keskmine turuväärtus. Kui hoonestusõigus on seatud elamu püstitamiseks, ei või kokku leppida väiksema hüvitise maksmises kui kaks kolmandikku hoonestusõiguse väärtusest.

Korteriomandiga sarnane

Hoonestusõiguse alusel püstitatud ehitise võib vastavalt korteriomandiseadusele jagada korterihoonestusõigusteks, kusjuures kehtima jäävad samad tingimused, mis hoonestusõiguse seadmisel on kokku lepitud. Korterihoonestusõigus on analoogne korteriomandiga – korterihoonestusõigus koosneb ainuomandis olevast eluruumist ja hoonestusõiguse mõttelisest osast, korteriomand koosneb ainuomandis olevast eluruumist ja kaasomandi mõttelisest osast.

Korterihoonestusõigus kantakse samamoodi nagu korteriomand kinnistusraamatusse. Iga korterihoonestusõiguse jaoks avatakse eraldi registriosa, kuhu kantakse korterihoonestusõiguse suurus, omanik, hoonestusõiguse sisu ja näiteks korterihoonestusõiguse soetamisel laenuga laenuandja nõuet tagav hüpoteek.

Samuti on võimalik korterihoonestusõigust nagu korteriomanditki müüa, kinkida ja pärandada. Korterihoonestusõiguste omanikud saavad luua korteriühistu samadel tingimustel nagu korteriomandite omanikud. Lisaks tähtajalisusele on nende õiguste suurim erinevus selles, et juhul kui hoonestusõiguse seadmisel lepiti kokku ja kanti kinnistusraamatusse tingimus, et hoonestusõigust võib võõrandada ja koormata vaid maa omaniku nõusolekul, peab korterihoonestusõiguse omanik enne vastava tehingu tegemist taotlema maaomanikult nõusolekut.

Tasu nõue

Maaomanik võib oma nõusoleku anda notaris lepingu sõlmimisel või näiteks vormistada notaris enne tehingut eraldi nõusoleku. Teiseks erinevuseks on asjaolu, et korterihoonestusõiguse omanikud ei ole ehitise aluse maa omanikeks. Ja kolmanda erisusena võib välja tuua selle, et üldjuhul peab korterihoonestusõiguse omanik tasuma korterihoonestusõiguse eest hoonestusõiguse tasu. Hoonestusõiguse tasu lepitakse kokku kas ühe kindla summana või perioodiliste maksetena. Perioodiliste maksete korral kantakse see tasu reaalkoormatisena ka kinnitusraamatusse.

Tasu suurus on kokkuleppeline, samas tavapraktikas kasutatakse tasu arvestamist ka läbi maa maksustamishinna, kus maa hind jaotatakse võrdsete osadena kogu hoonestusõiguse perioodi peale või määratakse kindla protsendina maa maksustamishinnast.

Korterihoonestusõiguse puhul jagatakse see summa proportsionaalselt kõigi ehitises olevate korterihoonestusõiguste vahel vastavalt pinna suurusele. Lisaks hoonestusõiguse tasule peab hoonestaja maksma maatükil lasuvad maksud (näiteks maamaksu), kui hoonestusõiguse seadmise lepingus ei ole kokku lepitud teisiti.

Allikas: 27.juuni 2008.a. Postimehe lisa Kinnisvara ja Ehitus

Pakkumiste arvu vaikne, kuid kindel suurenemine üüriturul avardab üürilevõtjate valikuvõimalusi ning sunnib seejuures omanikke üürihindu langetama.

Turul on tuhandeid kortereid

Tallinnas ja Harju maakonnas on pakkumisel üle 4500 uue korteri. Juba on esimesed kinnisvaraarendajad leidnud, et aeglane müügitempo ei õigusta end, ning kulutusi nõudvad korterid on vaja panna raha tootma. üks võimalus selleks on korter välja üürida.

üüritulust tuleva rahaga on võimalik katta korteri haldus- ja hoolduskulud. Kui tegemist on pangalaenu abil ehitatud korteritega, aitab üüritulu luua rahavoo, millega katta laenu intressimaksed ning osaliselt ka laenu kustutada.

Hulk elamispinda on müügiks ka vanemate korterite turul ehk teisesel turul. Omanikul vana korterit enam vaja ei lähe, keerulises turuolukorras on aga raske seda hea hinnaga müüa. Nii on ka sel turul hulk omanikke otsustanud müümise asemel korteri väljaüürimise kasuks.

Eeltoodust tulenevat väidet, et üüripakkumiste turg on märkimisväärselt laienenud, tõestavad ka arvud.

Pakkumised mitmekordistunud

Kinnisvaraportaalis KV.EE oli 2005. aasta 1. mai seisuga kõigest 518 Tallinna üüripakkumist. Tänase seisuga on aga üüripakkumiste arv Tallinnas ümmarguselt 3000. Seega on pakkumiste arv kolme aasta jooksul kasvanud ligi kuus korda.

Aastataguse ajaga võrrelduna on üüriturul kolm korda rohkem üüripakkumisi 13% madalama keskmise hinnaga.

Korterite müügipakkumiste arv on kolme aastaga samuti teinud märkimisväärse viiekordse tõusu: 2005. aasta alguse 2100 pakkumise asemel leiame praegu portaalist üle 10 000 pakkumise. Aastane müügipakkumiste arvu kasv on 50%.

2005. aasta alguses oli keskmine üüripakkumise hind 99 krooni ruutmeetri eest. 2007. aasta keskel jõudis see juba 150 krooni ligi, kuid on nüüd langenud 124 kroonile. Seega on üürihinnad kolme aastaga tõusnud kõigest 25%.

Müügipakkumiste keskmine ruutmeetrihind on samal ajavahemikul tõusnud 13 300 krooni pealt 27 500 kroonile ehk 206%. üürihindadest märkimisväärselt rohkem kerkinud müügihind on üürileandja poolt vaadatuna muutnud üürileandmise äri vähemtulusaks.

Teisisõnu: iga väljaüürimiseks soetatud korterisse panustatud kroon toodab praegu vähem tagasi kui 2005. aastal.

üüriärist väljuda aga pole võimalik, sest kortereid turul müüa on keeruline. Liiati võib üürileandminegi aeganõudvaks kujuneda, sest pakkumiste rohkuses on üürilevõtjal suur valikuvõimalus.

Kasvav pakkumiste maht üüriturul avaldab selget survet hindadele. Võimaluseks hindu mitte langetada on parandada teenust.

üüriteenuse parandamine võib tähendada väljaüürimise tõhusamat korraldamist, kus vahendustasu, mida siiani üldjuhul maksab üürnik, jääb üürileandja kanda. Samuti aitab hinda hoida väljaüüritava korteri seisukorra parandamine ja kvaliteetsem sisustus.

Keeruline olukord turul teeb raskeks nii elamispinna müümise kui ka väljaüürimise. Samas on praegu turgu tervendav periood, mis aitab ebaprofessionaalsed turuosalised välja tõrjuda ning sunnib teisi taset tõstma.

Allikas: 29.mai SLõhtuleht

Rahahädas inimesed saavad lisaks räävelliku intressiga SMS-laenu võtmisele müüa nüüd ka oma kinnisvara kiirkorras võileivahinna eest firmale, kes on pühendunud just sellele ärile.
Peamiselt Tallinnas tegutseva firma Ostuekspress äriideeks on osta odavalt kinnisvara inimestelt, kes selle soetamiseks võetud laene maksta ei suuda ning kiiresti raha vajavad.

Reklaamis lubatakse hea tehing teostada 24 tunni jooksul ning maksta inimesele korteri, maja või maa eest kuni 85 protsenti turuhinnast.
Rõhk on siiski sõnal «kuni». Nii tunnistab Ostuekspressi juht Aivar Sool, et ostuhind võib küündida ka kõigest pooleni kinnisvara tegelikust väärtusest.

Soovijaid napib

«Raskustes kinnisvaraturult ostes ei saa kunagi kindel olla, et hind, mida praegu maksame, ei lange edaspidi veelgi,» rääkis Sool. «Kinnisvara eeldatav turuhind määratakse müüja tellitud hindamisakti alusel.»

Firma ostab üle Eesti kokku äri- ja tootmismaad, muud kinnisvara aga vaid Tallinnast ja Harjumaalt. «Praegu käivad läbirääkimised mitme eri objekti ostmiseks, näitena võib tuua Tallinna kesklinna korterid ning krundid Nõmmel, Pirital ja Kakumäel,» loetles Sool.

Teised kinnisvara vahendamisega tegelevad ettevõtted ei tõtta Soola äri küll hukka mõistma, kuid kõik nad küsivad, miks peaks inimene oma vara müües leppima vaid poolega selle väärtusest.

Firma Uus Maa korterite osakonna juhi Elari Tamme hinnangul on Ostuekspress nagu kinnisvaraäri SMS-laen, millega inimeselt mitu nahka kooritakse.

Tema sõnul on kinnisvaravahendus jäänud võrreldes mõne aasta taguse ajaga küll loiuks, kuid tehinguid ikkagi tehakse ning mõistliku hinna eest saab vara müüdud.

Tamm soovitab kiirmüügi huvilistel pigem korteri hinnast 10–15 protsenti alla lasta, poolt vara väärtusest ei ole tema hinnangul aga mõtet loovutada.

Kiirmüügi teenuse järele ei ole Tamme väitel Eestis eriti suurt nõudlust, sest enamasti üritavad inimesed korrektselt oma laenukohustusi täita ning pangadki pingutavad selle nimel.

«Tavaliselt suunab pank ise õigel ajal inimese mõne oma partnerist kinnisvaravahendaja juurde, et müük väga kiireks ei peaks minema,» rääkis ta. «Meie juurde ei ole küll ühtegi sellist tehingut jõudnud, kus inimesel oleks varast vabanemisega kibekiire.»

Ka Pindi Kinnisvara juhatuse liikme Peep Soomani arvamusel pole asjad nii hullud, et kiirmüügi vahendamist massiliselt vajataks.

«Niipalju kui olen aru saanud, ei kavatsegi Sool ja tema kompanjonid suurt turuosa võita või klassikalist teenustepaketti osutada – see on nišitoode,» rääkis ta.

Kiirmüügi äriideed ei pidanud Sooman siiski inimeste ärakasutamiseks, sest tema väitel ei sunni keegi neid oma varast loobuma. «Kui inimesel on tõesti vaja kiirelt vara müüa ja leidub firma, kes on valmis seda tegema, siis teoreetiliselt peaks tegemist olema win-win olukorraga,» arutles Sooman.

Erinevad põhjused

Ka Tõnisson Kinnisvara maakler Reet Kreek tõdes, et pole ülikiirete müükidega kokku puutunud. Paljude kuulutuste juures on küll märge «kiire» või «korter vabaneb kiiresti», kuid need pole tingitud laenumakse hädadest.

Soola sõnul on suur osa müüjatest koduvahetajad, kes on soetanud endale uue elamise ega ole vanast suutnud lahti saada. Leidub neidki, kes on endale varem ostnud soodsa pangalaenu abil lisakinnisvara, mida tegelikult ei vajata. Nüüd soovitakse sellest vabaneda.

Eesti pankade teatel jääb eraisikute hapude laenude – ehk siis nende kohustuste, mida täita ei suudeta – osakaal laenuportfellis alla ühe protsendi. Viimase aasta jooksul on selliste laenude arv peaaegu kahekordistunud, kuid võrreldes teiste riikidega pole tegemist katastroofiga.

Samas on pangad hakanud küsima laenu katteks lisatagatisi inimestelt, kes on kinnisvara soetanud tipphindade ajal – nüüd on selle väärtus oluliselt kahanenud. Lisatagatist nõutakse siiski peamiselt neil juhtudel, kui inimeste maksedistsipliin jätab soovida.

Allikas: 16.juuni 2008.a. Postimees

Uus Maa Kinnisvarabüroo tegevjuht Mika Sucksdorff ütles, et sel aastal on kuus keskmiselt korteritega tehtud 61 tehingut, nendest 45 müügi- ja 16 üüritehingut.

‘Võrreldes tehingute arvu 2007. aasta omadega, võib tulemust pidada normaalseks, langust on umbes 16 protsenti,’ rääkis ta.

Sucksdorffi sõnul on kõige kesisem praegu maatehingute aktiivsus, majadega tehakse Uus Maa Kinnisvarabüroo vahendusel umbes kümme tehingut kuus.

Uusi müümata kortereid on Tallinnas kokku umbes 2300 ja neid jätkub Sucksdorffi sõnul veel tükiks ajaks. ‘Arvestades seda, et Tallinnas tehakse praegu uute korteritega keskmiselt 150 tehingut kuus, kulub kõigi uute korterite realiseerimiseks umbes poolteist aastat, kui müügitempo püsiks samana,’ märkis ta.

Arco Vara Kinnisvarabüroo on teinud selle aasta nelja esimese kuuga 275 elamispindade tehingut. ühes kuus tehti 69 tehingut, neist 62 olid seotud korteritega. Kuus vahendas Arco Vara Kinnisvarabüroo umbes 16 üüri- ning 46 müügitehingut.

Number

  • 46 korterit müüs Arco Vara keskmiselt igas kuus sel aastal.

ERI Kinnisvara ja 1Partner Kinnisvara on kevad-suvises korterimüügi tehinguaktiivsuses sarnased.

ERI Kinnisvara Põhja-Eesti tegevjuht Andres Teder ütles, et Tallinnas ja selle lähiümbruses on ERI Kinnisvara selle aasta esimese nelja kuu korteritehingute arv olnud 11-19 kuus, lisaks veel üüritehingud.

ERI Kinnisvara: tehingute arv pole järsult vähenenud

‘üldjoontes võib sellise tehingute arvuga praeguses turusituatsioonis veel rahule jääda. Võrreldes näiteks eelmise aasta tehingute arvuga ei ole väga suuri tehingute arvu kõikumisi esimesel neljal kuul olnud,’ sõnas Teder ning lisas, et korterite valdkond ongi sellel aastal kõige aktiivsem olnud, seevastu maade ja majade tehinguaktiivsus on väiksem kui eelmisel aastal.

Kõige rahulikum on äripindade turg

Tederi andmetel on praegu kõige passiivsem äripindade turg, kus oodatakse, milliseid muutusi toob lähitulevik. Olulist rolli hakkab mängima ka teise poolaasta üldise majanduskeskkonna paranemine või halvenemine, oli Tederi seisukoht.

1Partner Kinnisvara tegevdirektor Martin Vahteri sõnul on 1Partner Kinnisvara sel aastal teinud Tallinnas ja Harjumaal korteritega keskmiselt 13-14 tehingut kuus.

‘Mõistagi tehti kinnisvarabuumi tippaegadel tunduvalt rohkem tehinguid. See arv oli hinnanguliselt kaks korda suurem,’ märkis Vahter.

Maade ja majadega on lood kesisemad. ühes kuus tuleb Tallinnas ja Harjumaal sel aastal keskmiselt 3-4 tehingut.

Allikas: 9.juuni 2008.a. äripäev

Elukoha vahetus, ootamatu pärandus või vajadus suurema elamispinna järele need on vaid vähesed põhjused, mis võivad inimese korterit müüma panna.

Tihtilugu selgub aga, et asjad ei arene sugugi soovitud tempos. Mida teha, et korter ikkagi müüdud saaks, kusjuures võimalikult kiiresti, sest tühjana seisev korter tähendab omanikule ikkagi üsna olulisi väljaminekuid.

Iseseisvalt või maakleri abil

Esimese asjana peaks korterimüüja otsustama, kas ta soovib müüa oma korterit ise või tahab usaldada selle maakleri hooleks. Maakleri kasuks otsustamisel tuleb sadade kinnisvaravahendajate seast leida see üks ja õige.

Parim võimalus selleks on uurida sõprade-tuttavate käest, kas kellelgi on olnud mõne maakleriga positiivseid kogemusi. Keegi ikka oskab midagi soovitada kas või seda, kelle poole mitte mingil juhul päärduda ei maksa. Kui õnnestub leida usaldusväärne maakler, tähendab see, et edasistest müügimuredest on korteriomanik prii.Ise müüma asudes tuleb esimese asjana määrata hind. Seda tehes oleks kohe mõistlik läbi kaaluda ka see, missugune on miinimumhind, millega omanik on veel nõus korterit müüma.

Hinna määramisel võib aluseks võtta portaalides olevaid pakkumishindu, kuid seejuures tuleb kindlasti arvestada, et reaalseid tehinguid sõlmitakse tavaliselt ikka pakkumishindadest odavamalt.

Hästi sõnastatud kuulutus

Järgmine samm on info viimine võimalike ostjateni. Enamik potentsiaalseid kinnisvaraostjaid kasutab pakutavast ülevaate saamiseks ja esimeste valikute tegemiseks kinnisvaraportaale. Kindlasti tuleks mõelda, millega sealsest kuulutustetulvast õnnestuks silma jääda. Esile tõusta aitab ladusalt või isikupäraselt sõnastatud tekst, korterist, hoonest ja selle ümbrusest tehtud korralikud pildid ning asukohakaart.

Kui võimalik ostja soovib korterit vaatama tulla, tasub oma elamises enne põhjalik koristus ette võtta. Puhtus ja kord jätavad hea mulje. Ka peaks müüja olema valmis vastama huvilise kõigile küsimustele: kui suur on korteri pindala, kust tõuseb ja kuhu loojub päike, millised on haldus- ja hoolduskulud, kuidas tegutseb ühistu ja millised on remondiplaanid, kus asuvad ja millises korras on korteri juurde kuuluvad panipaigad, kes on naabrid ja millised on nende eluviisid jne.

Paindlikkus hinnakõnelustel

Korteri sobivuse puhul on enam kui tõenäoline, et ostja teeb oma hinnapakkumise. Kui müüja on asjad varem läbi mõelnud, on tal lihtne otsustada, kas soostuda pakkumisega, sellest loobuda või üritada saavutada kokkulepet kusagil vahepeal.

Seejärel jääb veel tehing notariaalselt vormistada. Kui ostu finantseerib pank, siis aitab ostja laenuhaldur asju korraldada. Kui aga ostetakse vaid omafinantseeringuga, siis tuleb panna aeg notaribüroos kinni. Viimasel ajal sellega probleeme enam pole.

üks sõlmitava notariaalse ostu-müügilepingu olulisi punkte on valduse üleandmine ehk kuupäev, millal müüja peab korteri vabastama. Ka selles küsimuses tuleb oma väljavaated enne läbi mõelda – kui on tõenäoline, et uude kohta kolimisega võib tekkida viivitusi, on mõistlik võtta valduse üleandmiseks aega näiteks kuu. Kokkulepitust varem võib elamispinna ju alati uuele omanikule üle anda.

Kui kõik eelloetletu tehtud, ongi korter müüdud. Paberile panduna tundub see imelihtne, ometi teab igaüks, kes on kinnisvaraportaale vähegi jälginud, kui pikka aega mõni elupind müügis püsib.

Edukas müük eeldab ennekõike õigete reklaamikanalite leidmist ja oskuslikke läbirääkimisi, samuti tehingu korrektset vormistamist. Kui korterimüüja leiab, et saab kõigega iseseisvalt hakkama, siis miks mitte ise müüa. Kes aga end mõnes loetletud punktidest väga kindlalt ei tunne, sellel on mõistlik kasutada hea maakleri teenust.

Allikas: 27.juuni 2008.a. SL õhtuleht

‘Pärnus on täielik häving! Seal on turg ikka täitsa surnud ja õhus on juba selline lehk!’ sõnas Grand Kinnisvara Oü tegevjuht Marek Kerna. Buumiajal tippu aetud hindade langusest hoolimata linnas korterite müük ei edene. Samas loodavad arendajad imesid.

Kui Kuressaares hoiab korteriturgu käigus välismaalaste veel jätkuv huvi, siis Tartus käib nokk kinni ja saba lahti.

See-eest Narvas võib korterite müügis mingitki arengut oodata, kuna buumi jooksul ei jõutud hindu kõrgeks kruvida. ‘Tallinnas on juba Mustamäe korterite valik nii suur, et mine lolliks… Aga Pärnus on veel hullem!’ lisas Kerna.

Pärnu seisaku põhjustas arendajate ahnus

Uus Maa Kinnisvarabüroo kinnisvara analüütiku Annika Jakobsoni hinnangul oli Pärnus seni võetud suund väljastpoolt linna tulijatele. Kohalikele kujunesid arenduste hinnad liiga kõrgeks. Rannaalade kõrval küsiti teisteski rajoonides korterite eest meelevaldseid hindu. Nüüd aga äkki väljast tulijaid enam pole ja paljudel arendajatel on vesi ahjus.

Majandusarengut vaadates pole Jakobsoni tõdemusel kinnisvara puhul põhi veel käes. ‘Tõusuni on pikk tee. Stabiilsust on enne vaja.’

Samas Virumaal ja ka sisemaal säilis korterite suhteline odavus ka buumi vältel ning nüüd on kukkumine seal väiksem kui mujal riigis. Seega on neis piirkondades ka suurem toibumise potentsiaal.

Tallinna korterituru indikaatorina soovitas Jakobson jälgida magalarajoone – on ju seal linna uustulnukate hüppelaud.

Kinnisvarafirmad süüdistavad pankasid

Erinevalt Kernast näeb Jakobson langust ka Saaremaal. Muu hulgas on põhjuseks välismaalaste jahtuv huvi.

Langus on Jakobsoni sõnul tingitud sellest, et inimestel on raske pankadest nii palju laenuraha saada, kui neil oleks tarvis. Samas ei saada lahti ka vanast kinnisvarast. Tuleviku suhtes ollakse pessimistlikumad ja oodatakse, mis saab edasi.

Kerna tõdemusel on just pankade laenupoliitika seisakus süüdi. Kui müümata vanades korterites elatakse edasi, siis uute ja asustamata korterite tühjana seismine neelab arendajalt palju raha. Tulemusena kukuvadki enim just uute korterite hinnad. Kauplemise käigus lüüakse hinnast 15 protsenti kohe alla. Järelikult on hinnad ka õhku täis.

Ka 1Partner Kinnisvara tegevjuht Martin Vahter näeb turu pidurina pankade üha rangemat laenupoliitikat. Eriti liberalismi asendamist konservatiivsusega. ‘Pangad ise sõna eriti ei võta,’ nentis ta pettunult.

Põhjus siiski majanduselus

Tõnu Vanajuur
Sampo Panga personaal- ja jaepanganduse direktor

Eluasemelaenuturg on sõltuvuses kogu majanduse olukorrast.

Muutused maailma majanduses ja Eestis, kus majanduskasv langes 0,1 protsendi peale, on põhjustanud inimeste ebakindluse suurenemise.

Lisame siia veel täätuse kasvu ja kallinenud laenuintressid.

Kõige selle valguses on loomulik, et ka selline majandusvaldkond nagu eluasemeturg on languses.

Ostja ootab paremat aega

Triin Messimas
SEB eralaenude äriarendusjuht

Eluasemelaenu pakkuja seisukohalt võib äelda, et SEB eluasemelaenu standardtingimused ei ole oluliselt muutunud.

Iga projekti analüüsitakse eraldi. Laenusaaja maksevõime ning tagatise piisavuse korral tehakse ka positiivne laenuotsus.

Samas aga võib märgata, et laenutaotluste arv on vähenenud.

Potentsiaalsed laenuvõtjad on muutunud ettevaatlikumaks ja laenuvõtmise otsused on edasi lükatud, sest oodatakse võimalikku kinnisvarahindade languse jätkumist ning majandusolukorra stabiliseerumist. Siia hulka kuulub ka perede tulude ja kulude taseme jälgimine ning tasakaal.

Samuti võib hetkel laenutaotlejaid hirmutada baasintresside – kuue kuu Euribori – kõrge tase.

Samas aga intressitõusu riskiga peab laenu võttes nii või teisiti arvestama ja selle riski maandamiseks on võimalik ka intressi fikseerimine.

Allikas: 16.juuni 2008.a. äripäev

Intervjuu Ostuekspress Oü juhi ja ühe omaniku Aivar Soolaga.

Miks otsustasite oma kiirmüügiäri püsti panna?

Ostuekspress Oü on esimene firma Eesti kinnisvaraturul, kelle põhitegevusala on kinnisvara ostmine kiirmüügi korras. On selge, et kinnisvaraturg vajab kiirmüügiteenust ning lähemate aastate jooksul nõudlus selle teenuse järele kindlasti suureneb.

Konkurendid väidavad, et kiirmüüki võib korraldada iga kinnisvarabüroo. Mis on teie vastuargument?

Vahendusfirmad teevad kiirmüüke tavaliselt avalikes müügikanalites, mis pole raskustesse sattunud müüjate jaoks alati parim lahendus. Ostamekinnisvara.ee-le saadetud müügipakkumised ei ole avalikud, seda näevad ainult meie partnerid-investorid. Kui kinnisvaraobjekt on meie jaoks piisavalt atraktiivne, mis sõltub nii kinnisvara asukohast kui ka hinnast, teeme ostupakkumise 24 tunni jooksul.

Miks peaks investor ostma kinnisvara turuhinnast 15% odavamalt, kui ta saaks kokku osta näiteks nõudeid ja seejärel nende tagatiseks oleva kinnisvara lihtsalt ära võtta? Või osta kinnisvara kohtutäituritelt ning pankrotipesadest?

Maksame kuni 85% kinnisvara turuväärtusest, see tähendab, et meie tehtud ostupakkumised võivad olla ka näiteks 50% turuhinnast. Kõik sõltub müüdavast objektist. Sundmüük toimub kas täite- või pankrotimenetluse teel. Pakume müüjale lahenduse, mis välistab tema jaoks kohtutäituri või pankrotihalduri sekkumise.

Pakute kinnisvaraomanikule võimalust oma kodus edasi elada, kui ta sõlmib ostjaga üürilepingu. Millised on teie üürihinnad- ja tingimused?

üüri suurus on vastavuses üürituru hindadega. üürilepingu tingimused tulenevad võlaõigusseadusest ning üüriturul väljakujunenud tavadest.

Kui inimene soovib oma kodu välja osta, millistel tingimustel ta seda teha saab?

Tingimused lepitakse kokku läbirääkimiste käigus.

Kui palju on teie partnerite seas kohalikke ja kui palju välismaiseid investoreid ning kinnisvarafonde?

Praeguseks oleme partnerlussuhteid loonud kohalike investoritega, aga tunneme kindlasti huvi ka koostää vastu välismaiste investorite ja kinnisvarafondidega.

Millises rahalises mahus suudavad ja tahavad nad Eestis kiirmüüki tulnud kinnisvara kokku osta?

Oleme sõlminud lepinguid investoritega, kelle investeerimismaht jääb 10-15 miljoni krooni piiridesse ja kes tunnevad huvi rohkem elamispindade ostmise vastu. Samas teeme koostääd partneritega, kelle investeerimismaht algab 50 miljonist kroonist ja kes on huvitatud arendusprojektide, ettevõtete ja rahavoogude ostmisest.

mis on mis
    Ostuekspressi lõid endised maaklerid

  • Kinnisvara kiirmüügifirma omanikud on endised Eri Kinnisvara maaklerid Aivar Sool ja Raivo Juhanson.
  • Kinnisvarale tehakse 24 tunni jooksul turuhinnast kuni 85% hinnapakkumine, mis kehtib nädala jooksul.
  • Tehinguid tehakse nii korterite, majade, maade, äripindade, arendusprojektide kui ka ettevõtetega. Varade uuteks omanikeks saavad investorid ja kinnisvarafondid.

Allikas: 10.juuni 2008.a. äripäev

‘Siin on klientidele väga ebamugavad parkimisvõimalused,’ ohkab Tallinnas Foorumi ärikeskuses asuva reisibüroo Oü SV Tours juhataja Jelena Bodrova. Kuna firma profiil nõuab kesklinnas paiknemist, ei saadud üürihinda eriti alla kaubelda. Samas lisab ta, et keskuses kipuvad kaupluste pinnad tühjaks jääma.

Ka kesklinnas hakkab tiibu laiutama hinnalanguse tont

Kaupluste pindadest on kaks tühjad. ühelt just lahkus Rootsi lasteriiete kaupluskett Polarn O. Pyret. Teisel suurel pinnal avab juulis poe kosmeetikaga tegelev Esthetique.

ärikeskuse omaniku Foorumi Kinnisvara Oü kauplusepindade väljaüürimisega tegeleva Karin Haabi sõnul pani Polarn O. Pyret neile teadmata põhjusel Baltimaades kõik oma seitse poodi kinni. Vaba pinna osas käivat läbirääkimised. Samas tema parkimisprobleemi ei näe – on ju Ahtri tänava pool üks parkla olemas.

‘üürilevõtjaga käivad ju ikka läbirääkimised, kuid edaspidine hinnalangus majanduse jahtudes on võimalik,’ jääb Haab üldsõnaliseks.

Sportland Eesti ASi kaupluse Timberland omanik Are Altraja ei tahtnud üüriteemat üldse kommenteerida.

Majaomaniku meelitus aitab parkimismuret varjata

Samas ärimajas ruume rentiva kommunikatsioonibüroo Jugaste, Liiva, Seimann partner Kristina Seimann määnab, et määdunud aasta lõpus firma Foorumisse saabudes sai majaomanikega läbirääkimiste käigus hinda täpsustatud. Tulemusega ollakse Seimanni sõnul praegu rahul – ruumipaigutus soosib meeskonnatääd, ruumid on suuremad, neid sai ise kujundada ja asukoht on kesklinnas.

‘Meil on maja täis, üürihind kehtib edasi, tulevikku ei oska hinnata,’ jääb üüriteemal napiks ärikeskuse büroopindade väljaüürimisega tegelev Arvo Einmaa.

Grand Kinnisvara Oü tegevjuht Marek Kerna peab Foorumi ärikeskuse peapuuduseks klientide parkimisvõimaluse nigelust. Sellega liitub üürihinna ja kvaliteedi suhe. Narva maantee alguse üür on tarbekaupluse jaoks kallis. Eksklusiivpoed läävad läbi paremini vanalinnas. Tegu on puhvertsooniga. ‘On olemas turuhind ja siis vaadatakse kliendile otsa, et riske maandada,’ avab ta üürihinna olemuse.

äärelinnas üür kukub, kuid kesklinnas on hinnavaakum.

Kommentaarid

Marko Kivirand, Uus Maa Kinnisvarabüroo kesklinna äripindade konsultant
Kui äärelinnas on üürnik juba otsustaja, siis kesklinnas tal veel eriti sõnaõigust pole. Samas aga nõuab ta juba siingi kvaliteeti.

Foorumi ärikeskuse puhul on klientide parkimine null! See on siin suurim puudus.

Kui on halb ilm, siis on see muidu hea koht äralõigatud. Foorumi ärikeskuse kaks tühja kauplusepinda on sellises kohas ebanormaalne.

Võrreldes paari aasta taguse ajaga ei püüa majaomanikud enam pindu välja üürida kahele-kolmele suurkliendile. Nüüd otsitakse väiksemaidki üürilisi.

Vivika Simmo, Arco Vara Kinnisvarabüroo äripindade maakler
Nüüdset olukorda saab kutsuda ‘ostja turuks’.

Hinnad langevad seal, kus on ülepakkumine. ülepakkumist on praegu büroopindade turul palju ning see jätkub ka järgmistel aastatel.

Kliendid tingivad enim äärelinnas.

Samas peavad ka kesklinna esinduslike hoonete omanikud üürnikele peagi vastu tulema hakkama.

Kaupmehed valivad aina enam kohta, naabreid ja kaaluvad, kas üldse on mõtet jahtuval turul uusi kauplusi avada. Kõrgemat üüri kui 300 kr/m2 on kesklinnas praegu üsna raske saavutada.

hinnad
    Büroode ja kaupluste kuu üürihinnad

  • äärelinn 150-250 kr/m2
  • Kesklinn 220-500 kr/m2
  • Vanalinn 600-700 kr/m2

1000 kr/m2 (ülieksklusiivsed väikepinnad)
Allikas: äripäev

Allikas: 9.juuni 2008.a. äripäev

  • 1
  • 2

© 1994-2018 EKFL | Privaatsus