Kuu: veebruar 2008

Kuna vanade korterite hinnad pole veel üle kümne protsendi kukkunud, eelistavad potentsiaalsed ostjad üürikorteris elada ning oodata edasist langust. Müüjad seevastu loodavad, et ajad paranevad, ning annavad korteri üürile.

üüriturul on märgata keskmises ja rahuldavas seisukorras korterite üürihindade mõningast langust.

Maia Daljajev, Arco Vara maakler

Eve Kalvi, kes on ringi vaadanud eesmärgiga korterit osta, tunnistab oma pettumust.

‘Müüakse liiga kallilt ja täiesti viletsas seisus kortereid. Ma ei mõista, kes neid ostab? Pigem elan üürikorteris edasi, aga uisapäisa küll raha välja ei käi. Ei taha ennast eluaeg tunda tüssatuna,’ märgib ta.

Ta rõhutab, et tema jaoks on kõige olulisem aru saada, et korteri hind on tasakaalus korteri tegeliku väärtusega – et korter väärib oma hinda.

Number

  • 10  000 krooni pluss kommunaalmaksud tuleb tasuda kahetoalise korteri eest üüri Tallinna kesklinnas.

Annely Kaasik, kes müüb Endla tänaval väikest uut korterit 1 490 000 krooniga neljandat nädalat, tunnistab, et huvilisi pole seni veel käinud. ‘Tõepoolest olen kaalunud ka korterit üürida, kuniks see kord müüa õnnestub,’ sõnab ta.

Ta lisab, et kui veerandi võrra on langenud suurarenduste ja põlluprojektide hinnad, siis kvaliteetse kinnisvara hinnad südalinnas eriti langenud ei ole. ‘Ostjad on meil niivõrd ära hirmutatud ja arvavad pideva ajupesu tulemusel, et varsti hakkab kortereid ning maju tasuta või poolmuidu pakkumisele tulema. Sellest on kahju,’ ütleb ta.

Tarvo Kubja, kes müüb Tallinnas Hämariku tänaval 81ruutmeetrist renoveeritud korterit 2 349 000 krooniga, on korteri algusest peale välja üüritud, kuna ise sees enam ei ela. Viimase kuu jooksul on käidud korterit vaatamas kaks korda, lisaks üks kord helistatud ja huvi tuntud.

Tartumaal Ilmatsalus Aasa teel müüb oma heas korras 65ruudust korterit hinnaga 850 000 krooni Karmo Kiiver. Korteri väljaüürimise variant ei sobi, kuna korteri eest saadud raha läheb ehitatava maja lõppviimistluse ja pangalaenu katteks.

‘Kuulutuse panime netti juba detsembris, kuid detsembris-jaanuaris on meid külastanud vaid maaklerid, kes soovivad korteri müügist vaheltkasu teenida. Esimene reaalne ostja käis meil alles 19. veebruaril, siiamaani on täielik vaikus olnud,’ kirjeldab ta olukorda. Võrreldes esimese ülespandud kuulutusega on ta hinda langetanud juba 5,55 protsenti.

Kommentaarid

Maia Daljajev, Arco Vara Kinnisvarabüroo atesteeritud maakler
Omanik peaks siiski tegema valiku, kas annab oma korteri üürile või soovib müüa. Mõlema variandi samaaegne teostamine ei too üldjuhul nii head tulemust, kui omanikud soovivad. Korterit ei saa müüa, kui seal on üürilised sees, sest üüriline ei ole üldjuhul lepingu ennetähtaegsest lõpetamist huvitatud ja see ei soodusta ka kiiremat müüki. Kui üürikorterite pakkumine suureneb seoses sellega, et omanikud kõrvuti müümisega ka korterit üürile pakuvad, võivad ilmselt ka üürihinnad langeda.

üüriturul on märgata keskmises ja rahuldavas seisukorras korterite üürihindade mõningast langust. Nõutud on pigem tänapäevased ja heas korras üüripinnad.

Kristjan Reinoja, Uus Maa Kinnisvarabüroo atesteeritud kinnisvarakonsultant
üsna paljud korterite müüjad mõtlevad ka sellele, et kui soovitud hinnaga tehingut ei tule, siis üürivad korteri välja. Massiliselt seda siiski pole, kuna mitmed müüjad soovivad vara müügist tuleva rahaga finantseerida uue kodu ostu või ehitamist. üürikorterite pakkumine hakkas kiiresti tõusma eelmise aasta oktoobris, selle aasta alguses on märgata kasvutempo kahanemist. üüriturg on väga aktiivne nii pakkumise kui ka nõudluse poolel. Tulenevalt suurenenud pakkumisest on stabiliseerunud korterite üürihinnad. Kahetoalise uue korteri üürihind kesklinnas on vahemikus 7500-9000 krooni kuus, millele lisanduvad kommunaalkulud, äärelinnas on uues majas võimalik 2toaline üürikorter leida alates 6000 kroonist kuus.

Mäbleerimata ja ilma käägimääblita kortereid on keerulisem üürile anda ning nende üürihinnad on madalamad.

Iris Olle, BPE Kinnisvaraekspert elamispindade maakler
Juhul kui omanikul ei ole korteri müügiga kiiret, siis mõningatel juhtudel antakse ta paralleelselt ka üürile. Kui aga üürnik leitakse varem kui ostja, võetakse korter hea kombe kohaselt ka müügist maha.

Kuna üürisoovijad on üldjuhul huvitatud pikaajalisest lepingust, siis üks esimesi asju, mis küsitakse, on see, kas korter on paralleelselt ka müügis. üürida soovijatel on põhjendatud kartus, kuna paljud omanikud soovivad korterit ennekõike müüa ning välja üüritakse jooksvate kulutuste katteks. Seega jätkatakse tihtipeale isegi pärast üürniku leidmist korteri müümist.

kasulik teada
    üürnik ootab kvaliteeti

  • Eelmise aasta algul sai 2toalise korteri eest Tallinna kesklinna uues majas küsida üüri 9000 krooni, praegu võib omanik sama korteri eest saada juba 10 500 krooni.
  • Lasnamäe keskmises korras 2toalise korteri üür oli eelmise aasta algul 4500 krooni, nüüd 5500 krooni.
  • üürihinnad on tõusnud võrreldes eelmise aasta esimese poolega 500-2500 krooni.
  • üüriturg (sh ostmine üüriks), mis eelmise aasta lõpu seisuga oli suhteliselt väikese mahuga turusektor, aktiveerub laenutingimuste halvenedes.
  • Lähiperspektiivi tasub vaadata pigem äraootavalt.
Allikas: 25.veebruar 2008 äripäev

Lähema paari aasta jooksul laienevad enamik suuri kaubanduskeskusi, kuid praegu endale neisse pinda soovivad kaupmehed on juba hiljaks jäämas – eelkokkulepped uute kauplustega on juba sõlmimisel.

Kui muud ettevõtted pigem külmutavad investeeringuid ning valmistuvad võimalikeks rasketeks aegadeks, siis kaubanduskeskuste puhul kehtib põhimõte, et kes ei laiene, seda pole olemas. See annab märku kõrgetest ootustest jaekaubandusturul. Siiani pole pidanud ei poodnikud ega keskuste omanikud ka pettuma.

Laienemisplaanide teemal on sõna võtnud Rocca al Mare, ülemiste, Järve ja Kristiine keskuste esindajad. Vaid Viru keskus on sunnitud jääma olemasoleva mahu juurde, kuna laieneda lihtsalt pole kuskile. Turule lisandus hiljuti ka Rottermanni keskus, millele ennustatakse hoolimata raskest algusest helget tulevikku. Lisaks planeeritakse lähiaastatel rajada Tallinna piirile Tallinna mõistes gigant – 115 000 m2 suurune Gate Tallinn.

Ainuüksi Rocca al Mare keskuse investeeringute maht ulatub miljardi kroonini, mis muudab praegu 28 500ruutmeetrise keskuse ligi kaks korda suuremaks. Samasse suurusjärku jäävat ka ülemiste laienemiskulutused, mis muudab niigi juba suurima keskuse veel 30 000 m2 võrra suuremaks. Teiste investeeringute mahud on väiksemad.

Samas on selge, et sellises mahus investeeringuid ei võeta ette uisapäisa. Suulised kokkulepped selles äris ei kehti, vähemalt ankurüürnikega sõlmitakse pikaajalised üürilepingud veel enne ehitustääde algust. Kaubanduskeskuste omanikel on pikad nimekirjad pinnasoovijatest, kelle hulgast tehakse vastavalt keskuse kontseptsioonile sobiv valik, vältides ka liiga tihedat sisemist konkurentsi.

Nõudlus keskuste pindade järele on ülisuur. Kui kaupmehel on valida, kas ta peab väikest poodi teistest eraldi või lääb oma äriga kaasa suures kaubanduskeskuses, siis valik langeb pea alati viimase kasuks. ühtne turundus ja suurte allahindlusperioodide reklaamikampaaniad meelitavad keskused inimesi täis ning nii saab esindatav kaubamärk tuntust juurde. Ilmselt hinnapoliitikas siiski suuri muutusi ei tule. Keskuste omavaheline konkurents hoiab suurejoonelistest laiendustäädest hoolimata hinnad stabiilsena. Suuremate, ca 500 ruutmeetriste pindade kuu-üür jääb 300-500 krooni vahemikku ruutmeetri kohta, väiksemate puhul aga 1500 krooni.

võrdlus
    ülemiste keskus on Tallinna suurim, valik suuremaid kaubanduskeskuseid, m2

  • ülemiste keskus 40 000
  • Viru keskus koos Tallinna Kaubamajaga 39 000
  • Järve kaubanduskeskus 38 100
  • Kristiine kaubanduskeskus 30 000
  • Rocca al Mare kaubanduskeskus 28 500

Allikas: 11.veebruar 2008.a. äripäev 

Kui büroomajas on hulgaliselt vaba pinda, ei või kunagi ette teada, kellele omanik pinnad rendib. Nõnda võib juhtuda, et naabriks satub selline ettevõte, kellega koos ei soovita olla.

Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman soovitab pigem valida kas või veidi suurema vakantsusega hoone, sest ettevõtte laienemisel ei ole pidev kolimine just heaks tooniks.

Kui tegemist ei ole kinnisvarafirmaga, ei tasu Soomani hinnangul alguses endale pinda soetada.

‘Firma tulevik ning laienemisplaanid on veel ju ebaselged. Samuti suunatakse ettevõtte omakapitalist suur osa kinnisvarainvesteeringu alla, mitte põhitegevusse,’ märgib ta.

Uus Maa Kinnisvarabüroo, mis tegevuse laiendamisega ka samas hoones pinda juurde võttis, kesklinna äripindade konsultant Marko Kivirand märgib, et praeguses olukorras, kus büroopindade turule hakkab selle aasta suvel-sügisel tulema rohkelt pakkumisi, on potentsiaalne üürnik eelisolukorras, kuna pakkumine hakkab ületama nõudlust.

See tähendab, et üürileandjad on pisut paindlikumad kui ehk aasta tagasi. Alustavale ettevõttele soovitab ta vaadata üle oma vajadused, mitte jälgida ainult üürihinda.

  
üldjuhul hoitakse algul kulusid kokku ja ei arvestata perspektiiviga laieneda.

Toomas Veskimäe, BPE Kinnisvaraeksperdi maakler

üle peaks vaatama ka oma klientuuri. Kui kliendid külastavad esindust palju, tuleks pigem lähtuda heast asukohast, sest kliendil peab olema lihtne ja mugav büroosse tulla.

‘Sellisel juhul peaks ka valima hoone, mis on esinduslik igas mõttes,’ sõnab ta.

Samuti on Kiviranna hinnangul üks peamisi tingimusi parkimine, sest kui üürnikul või kliendil pole ruumi parkimiseks, on vaid aja küsimus, millal sellest hoonest lahkuma peab.

Samuti soovitaks Kivirand uurida, kuidas ja mille alusel kommunaalkulusid jaotatakse.

Kommentaarid

Ruth Tõniste, Arco Vara Kinnisvarabüroo äripindade maakler
Alustav ettevõte peaks üle vaatama oma äriplaani ja ettevõtte kasvustrateegia. Tihti seotakse ennast pikaajalise ja kalli lepinguga, mis võib saada takistavaks ettevõtte edaspidisele arengule.

Kui tegemist on väikeettevõttega, oleks mõistlik teha tähtajatu üürileping või üürileping, kus on kirjas optsioon laienemise kohta.

ülemiste City on hea näide uute ettevõtete kasvulavana, kuna seal on arendajal plaanis veel mitmed aastad oma linnakut laiendada ja kõigil ettevõtetel on võimalus oma ruume teise vastu vahetada.

Toomas Veskimäe, BPE Kinnisvaraekspert äripindade maakler
Esmatähtsad valikukriteeriumid on asukoht, juurdepääs ja nähtavus.

üldjuhul hoitakse algul kulusid kokku ja ei arvestata perspektiiviga laieneda. Seega tuleb aasta-paari pärast alustada uut otsingut ehk kulutada aega ja raha uuele pinnale kolimiseks. Tegevuse iseloomule vastavalt võiks teadvustada asukoha, büroo suuruse, esinduslikkuse taseme, parkimise (ka klientide jaoks), ühistranspordi jms vajadust.

tasub teada
    Büroopinna üürnikule tähtsad tegurid

  • asukoht
  • soodne üürihind
  • head parkimisvõimalused
  • hea juurdepääs autoga
  • ruumide tehnilised võimalused
  • haldusteenuse kvaliteet ja paindlikkus

 Allikas: 11.veebruar 2008.a. äripäev

‘Pikka aega lootsid inimesed ülisoodsate hindadega tehinguid,’ märgib Hillar Pahk, kelle kinnitusel hakkab segadus tasapisi vaibuma ja juba on näha stabiliseerumise märke. Paljudes kohtades on juhtunud see, mis pidi juhtuma varem või hiljem – hinnad on paika loksunud, teadmatus asendunud teadlikkusega.

‘Pettumuse on müüjad aga kindlasti ostjatele valmistanud, sest häid objekte ei ole endiselt võimalik odava hinnaga osta,’ tähendab ta. ‘Aasta lõpus müüsime viimase korteri värskelt renoveeritud majas, kusjuures hinnad olid võrdlemisi kõrged.

Kui paneelmajade puhul reeglit ei ole – seisma võivad jääda korterid nii uutes kui ka vanades majades, siis täiesti eriliseks sektoriks kinnisvaraturul peab Pahk renoveeritud maju, mis viimasel ajal on tema kinnitusel osutunud väga heaks investeeringuks: ‘Nendes majades on korterite hinnad valutult üle elanud kõik turul toimunud muutused.’

1Partner Kinnisvara tegevdirektori Martin Vahteri sõnul on kinnisvara müügi suurimad raskused põhjustatud nii inimeste ülevõimendatud emotsioonidest, mida ajakirjandus omalt poolt üles on kütnud, kui ka pankade karmistunud laenutingimustest.

Ajakirjandus levitab hirmujutte

‘Võrreldes paari aasta taguse ajaga, on pangad laenutingimusi oluliselt muutnud,’ selgitab ta. ‘Näiteks 2006. aastal sai uue korteri soetada sisuliselt nullprotsendilise omafinantseerimismääraga, pantides sissemaksuks oma vana korteri. Täna sellist võimalust ei ole. Ka levis 2007. aastal ajakirjanduses hirmujutt Euribori järsust tõusust. Sellele järgnesid jutud peagi saabuvast krahhist ja sellest, kuidas kodu kaotavad kümned tuhanded inimesed.’

Vahter märgib, et paljud potentsiaalsed ostjad on just seetõttu oma ostuotsuse edasi lükanud – lootes, et hinnad veelgi langevad, pelgavad inimesed, et praegu ostes kannavad nad kahju.

Kinnisvaraturgu ei iseloomusta Vahteri hinnangul praegu mitte hindade langus, vaid seisak. ‘Elavnemist turul lähiajal ilmselt ka oodata pole, kui, siis ehk aasta teisest poolest,’ arvab ta. ‘Tegemist pole niivõrd kinnisvaraturu probleemidega, pigem rahandusprobleemidega. Usun, et käesolev aasta toob selgust, kui palju kahjumeid Euroopa pangad seoses USAs hapuks läinud eluasemelaenudega kannavad.’

Vahter usub, et kui selgus on majas, muutub ka kommertspankade käitumine kindlamaks, see omakorda süstib aga kindlust kinnisvaraturule. 2007. aastal langes Tallinnas äärelinnakorterite hind tema sõnul umbes 10%.

‘Tõsi küll, mõnes sektoris on hinnalangus suurem, näiteks uute korterite puhul, nende osa on aga kinnisvaraturul tervikuna üsna väike,’ ütleb ta.

Hillar Pahk märgib, et palju on neid, kes hõlpsalt saadava suure raha lootuses on üritanud kinnisvaraturul omal käel toime tulla. ‘Viimasel paaril aastal ei nõudnud see suuri pingutusi,’ tunnistab ta. ‘Tänaseks on sellised tegelased turult lahkunud, kuid meie maine sai nende tegevusega kõvasti kahjustada. Seda tuleb meil iga päev lappida.’

Ka Martin Vahter usub, et uues olukorras maakleriteenuse kvaliteet pigem paraneb. ‘Vähem edukad maaklerid on majanduskaalutlustel kinnisvaraturult lahkunud või lahkumas. Lisaks tegeleb Eesti Kinnisvaramaaklerite Koda pidevalt maaklerite atesteerimisega,’ teab ta. Kinnisvaraturu kui terviku seisukohast on Vahteri arvates ainult positiivne, et ebaprofessionaalsed turuosalised kaovad. See tähendab, et tulevikus tehakse rohkem läbimõeldud otsuseid – seni tasandas rumalad otsused tõusev kinnisvaraturg, nüüd aga sellele enam loota ei saa.

‘Kinnisvara on ja jääb alati üheks majandusharuks, ainult tulevikus ei peeta seda enam mingiks kiire tulu teenimise kohaks,’ märgib ta.

üürida tasub mitmekesi

Nii Vahter kui ka Pahk nendivad, et üüriturg on elavnenud. ‘Ennekõike on üürituru aktiivsus tingitud sellest, et varem said väga paljud soovijad pangast laenu ja ei olnud mõistlik korterit üürida,’ selgitab Hillar Pahk. ‘Täna on laenutingimusi karmistatud ja osale klientidest on üürimine ainus võimalus.’ Tema sõnul on praegu ka üürikorterite valik varasemaga võrreldes oluliselt suurem.

Vahter peab seda igati loogiliseks. ‘Ehkki inimesed on oma ostuotsuse edasi lükanud, ei tähenda see ometi, et neil elamispinda vaja pole,’ ütleb ta. Et aga olukord turul on ebaselge, on mõistlik sõlmida pikaajalise laenulepingu asemel lühema tähtajaga üürileping.

Eesti keskmise palgaga ei ole vabaturu tingimustes näiteks Tallinnas just lihtne üürikorterit leida. ‘Kui peres käib tääl kaks inimest, on see siiski võimalik,’ usub Vahter. ‘Samuti siis, kui üürida korter mitme peale, näiteks üliõpilastele peaks see sobima.’

Allikas: 8.veebruar 2008.a. SLõhtuleht

Arenevate riikide turgudest ei ole aasta alguse langusest siiani puutumata jäänud ükski. USA majandusseisaku kartusest alguse saanud üleüldine müügisurve on Ida-Euroopa turgude väärtust vähendanud üle 20% ning USA bärsiindeksid on 10%  allpool detsembris näidatud taset. Raske on omada pidevalt lisanduva negatiivse info taustal positiivset väljavaadet aktsiaturgudele.

ühe enim mainitud päästerõngana aktsiainvestori jaoks on välja toodud Venemaa turg. Kuigi 2007. aasta viimastel kuudel ning ka jaanuari esimestel nädalatel suutis Venemaa aktsiaturg võrreldes arenevate turgude indeksitega näidata paremat tootlust, on sealsedki aktsiad kaasa läinud globaalse müügilainega. Sellele vaatamata on Venemaa makromajanduse väljavaade positiivne ning globaalne krediidikriis avaldab sellele vähest mõju.
Venemaa majandust on turgutanud eelkõige kõrged toorainehinnad ning kiirelt kasvav sisemaine tarbimine. Veduriks on sissetulekute suurenemine, mille reaalkasv ületab 10%, ning seetõttu on Venemaa globaalsele seisakule suhteliselt immuunne. SKT kasvas 2007. aastal 8,1% ning selle lähedast tulemust oodatakse ka sellel aastal. Aasta lõpu seisuga näitasid kõrget kasvu ka jaemüüginumbrid ning investeeringud.

Sektoriti näivad huvitavad just jaemüügiga tegelevad ning ehitussektori ettevõtted. 2007. aastal kasvas ehitustegevus 22% ning jaemüüjad ootavad kohati üle 30% käibe kasvu. Parimate võimalustena nähakse just nn teise järgu suurlinnu, mis on Tallinna ja Riia suurused, kus buum on alles algamas. Seda kasvu oodates investeerib ka Avaron Venemaa linnade kinnisvarasse.

Siiski ei ole Venemaa majanduskasv ilma riskideta. Inflatsioon jõudis detsembris juba 11,9% tasemele. Kiire palgakasv ületab tootlikkust ning kallineva valuuta taustal kaotavad eksportäärid konkurentsivõimet. Ostuvõime kasv on aga tinginud ka importtoodete kasvu ning samas tempos jätkates võib kaubanduskonto ülejääk kümnendi lõpuks kokku kuivada.

Allikas: 11.veebruar 2008.a. Postimees

Kuigi kinnisvaraturul valitsevad elamispindade osas siiski veel langusmeeleolud, on aasta esimese kuu põhjal näha, et hindade langusega on kasvanud ostuvalmidus.

Nii on kinnisvaraportaalides koos pakkumiste hulgaga kasvanud ka vaadatavuse arv. Seejuures on kõige suurema klikkide arvuga alati esmaspäev, millest järeldub, et vaadatakse üle nädalavahetuse jooksul lisandunud uued pakkumised ning objektide hinnaliikumised.

Hoolimata meediakanalites võimendatud kinnisvarakrahhi teemaatikast, on selgelt tajutav, et ostjad ja investorid jälgivad kinnisvaraturul toimuvat väga tähelepanelikult. Oodatakse kas endale sobiva hinnataseme saabumist või murdepunkti, kust hinnad enam allapoole ei lange.

Elamispindade turul on kaks tegurit, mis ei ole kinnisvarahindadel lasknud stabiliseeruda. Need on ebakindlus Eesti majanduse käekäigu suhtes sel aastal (võimalik palgakasvu aeglustumine, täätuse kasv ja muud tegurid) ning veel müümata uute arendusprojektide suur hulk.

Kui majandusolukorra kohta on juba kuulda positiivseid ootusi aasta teiseks pooleks, siis uute arenduste kohta seda veel äelda ei osata.

Edaspidine sõltub arendajate rasvakihi paksusest ja pankade kannatlikkusest. Uusarendused on teatud määral alla surumas ka tüüpkorterite hindu, mille hinnalangus oli 2007. aastal uusarenduste omast keskmiselt väiksem. Siin on ka igati loogiline seos, sest ilmselgelt peab vanema tüüpkorteri hind olema madalam uue korteri hinnast.

Kinnisvaraturul on võtmesõna hind. Ka praeguses turusituatsioonis on kinnisvara võimalik küllaltki edukalt müüa, sest paljudes piirkondades ja sektorites on hinnatasemed langenud üsnagi ahvatlevale tasemele. Näiteks ei ole viimastel kuudel ERI Kinnisvara vahendusel müüdud objektide käive vähenenud. Küll aga on pikenenud müügiperioodid ja müügitegevus muutunud täämahukamaks.

Senisest märksa enam tuleb tegeleda selgitustääga ning inimeste ebareaalsete hinnaootuste kummutamisega.

Näiteks kui ostjale tundub ostetava kinnisvara hind juba ahvatlev, siis paljude müüki antud kinnisvaraobjektide eest loodetakse ikka veel kõrgemat, eelmise aasta hinda.

Tegelikult ei ole ju kuhugi kadunud tarve uue elamispinna järele. Vajadus kolida uude piirkonda või suuremale ja eraldi pinnale on endiselt aktuaalne teema paljude jaoks.

Propageeritav elamispinna üürimine on siiski ajutine lahendus, kuna meie üüriturg on endiselt ebakindel pikaajalise üürimise suhtes, toetades pigem neid, kellel on vajadus ajutisema elamispinna järele (kuni üks aasta).

Meie praegused üürnikud ja üürileandjad on tegelikult paljuski ooteseisundis, sest enamik pakutavaid kortereid on soetatud müügi eesmärgil ja sobiva hinna saamisel need ka müüakse. Sama lugu on üürnikega, kes sobiva hinnataseme saabumisel peavad paremaks korter siiski osta.

Allikas: 11.veebruar 2008.a. äripäev

Võtame sellise näite. õismäel asuva korteri väärtus on miljon krooni, omanik aga on otsustanud selle müüki panna kahe miljoni krooniga. Mõne kuu püüab ta seda müüa, aga tulutult, ostjad peavad hinda liiga kõrgeks. Kui omanik siis hinna korteri tegeliku väärtuseni langetab, ei saa ju kuidagi väita, et toimus 50protsendiline hinnalangus – järeldusi ei saa teha selle alusel, mida hullunud kinnisvaraomanik on omapäi hinnaks määranud. Aga nii need hinnad paljudel juhtudel liiguvad.

Praegu on Tallinna kesklinnas hinnad kukkunud vaid paar protsenti, teistes piirkondades on hinnalangus olnud suurem. See aga, et hind langes, pole veel kriis, tehinguid adekvaatselt hinnatud varaga tehakse pidevalt. Samas on ikka veel suur hulk neid müüjaid, kes elavad oma arusaamadega vanas ajas ja arvavad, et kinnisvara hind peaks ainult tõusma – nemad küsivad siiani absurdseid summasid.

Kui aga rääkides reaalsest hinnalangusest, siis keskmiselt on see aasta jooksul terves Eestis olnud 10 protsenti.’

Allikas: 8.veebruar 2008.a. SLõhtuleht

Kui mullu suvel ei pakutud kinnisvaraportaalides alla miljoni krooni isegi kehvas korras maamaja või suvilat, siis nüüd on selliseid pakkumisi kümnete viisi ja kohati on hinnad langenud koguni alla poole miljoni.

Iga kinnisvarahuviline, kes mullu majade hindu jälgis, võis unustada, et olemas on ka miljonist väiksemaid numbreid. Kui Taani ajalehed kuulutasid sügise hakul, et sealne odavaim müügis olev maja maksab 280 000 Eesti krooni, siis siinmail pakuti poole miljoni eest vaid keskusest kaugel asuvat lagunenud hoonet, mida parimal juhul võis nimetada kuuriks.Nüüd on olukord muutunud. Domus Kinnisvara atesteeritud hindaja Lea Kull tõdes, et sel nädalal läheb Harjumaal tehinguks Laitse suvila, mis firma kodulehel on müügis 560 000 krooniga. 2007. aasta sügisel jäid nende firma tehingud maamajadega vahemikku 800 000 – 1 400 000 krooni.

Tõsi, Raplamaal müüdi detsembris 520 000 krooniga ka talumaja, millest lahtisaamiseks langetati hinda 100 000 krooni võrra.

Maagiline miljon

Laitse suvilate vastu oli Kulli sõnul viimati elav huvi 2006. aasta suvel, siis jäid hinnad 300 000 – 450 000 krooni vahele. Mullu hinnad tõusid ja inimeste ostuhuvi kadus, kuid nüüd on ostjate rõõmuks ja müüjate kurvastuseks taksid jälle mõistlikumale tasemele langenud.

Ka Pindi Kinnisvara juhatuse liikme Peep Soomani väitel on majaomanikud maa peale tagasi tulnud. «Eelmisel aastal tekkis inimestel mingi kummaline arusaam, et ükski kinnisvara ei maksa alla miljoni,» nentis ta. Samas ei tasu Soomani sõnul City24 hindu tõsiselt võtta, sest sealsete soovide ja reaalsete tehinguhindade vahe on kuni 20 protsenti. «See tähendab, et hinnad, millega inimesed paiskavad oma vara müüki, pole üldse adekvaatsed,» teatas Sooman.

Sestap pole Soomani väitel vanemate maamajade hinnad praeguseks kukkunud mitte 50 protsenti, nagu pakkumiste põhjal arvata võiks, vaid ligi 10–15 protsenti, sest tegelikult müüdi «miljonilisi» kehvas korras maju ikkagi 700 000 krooniga. Nüüd maksab selline maja ligi 500 000 krooni.

1Partner Kinnisvara maade ja majade grupijuhi Ville Värgi sõnul võib äelda, et mullu tegid hinnalanguse läbi pea kõik majad. «Kõige vähem puudutanud see asukohast tuleneva lisaväärtusega kalleid eramuid,» täpsustas ta.

Värgi hinnangul on majade hinnalangus olnud kuni 30 protsenti. «Harjumaal puudutab suurim hinnalangus eelkõige põllupealsetes uuselamurajoonides paiknevaid rajatisi.»

Hinnalangus on Värgi sõnul kõvasti puudutanud ka kehvema asukohaga maamajasid.

Kinnisvarabuumi hinnarallist tingituna tõusid nende hinnad mitu korda, kuid põhjalikumalt analüüsides seisneb tehingu väärtus vaid maa väärtuses, millest tuleks maha lahutada olemasoleva hoone lammutamiseks ja selle äravedamiseks tehtavad kulutused.

Uus Maa Kinnisvarakonsultandid maade ja majade hindamisgrupi juhataja Monika Kuntsel lisas, et maamajade hinnad kõiguvad ka tulenevalt aastaajast – talvel neid eriti ei osteta ja seetõttu võib hinnatase olla madalam. Kindlasti on suurenenud pakkumine.

Hinnalangus peatub

Kõige suurem hinnalangus on Kuntseli sõnul Pärnu ja Tartu kõrval olnud Harjumaal. Edasist suurt langust ei tohiks kehvas seisukorras majade puhul aga enam olla, kuna hinnad on Kuntseli arvates juba suhteliselt madalad ning nõudlus odavama hinnaklassi elamute järele olemas.

Ka Arco Vara kommunikatsioonispetsialist Anu Võlma tunnistas, et aasta-paar tagasi lisasid müüjad kiire hinnatõusu tingimustes maja hinnale «igaks juhuks» paarsada tuhat krooni.

Võlma hinnangul ei ole heas korras looduskaunis kohas asuvate omanäoliste hoonete hinnad siiski muutunud. «Odavnenud on halvas seisukorras maamajad, samuti kehva juurdepääsu ja infrastruktuuriga piirkonnas lagedal põllul paiknevad hooned,» tõdes ta.

Maamajade hinnad

Virumaa. Rekonstrueerimist vajavad vanemad majad on hinnavahemikus 250 000 – 800 000 krooni. Eripärased ja rekonstrueeritud hoonekompleksid sisemaal 700 000 – 2 000 000 krooni, rannikul ka 4 miljonit või isegi rohkem.

Saaremaa. Remontimata maamajade hinnavahemik on 300 000 – 600 000 krooni, renoveeritud maamajade hinnad vahemikus 600 000 – 2 500 000 krooni. Kui renoveeritud maamaja asub merega piirneval kinnistul, küsitakse ka üle 2,5 miljoni krooni.

Läänemaa. Maamajade hinnad jäävad vahemikku 900 000 – 2 000 000 krooni. Kerget tagasilääki võib märgata Haapsalu linnas olevate majade puhul.

Tartumaa. Maamajade hinnad jäävad vahemikku 500 000 – 1 000 000 krooni.

Pärnumaa. Maamajade hinnad on langenud 10–20 protsenti ja kõiguvad vahemikus 180 000 – 1 500 00 krooni.

Harjumaa. Remontimata maamajade hinnad Harjumaal algavad 500 000 kroonist. Kehvemas korras suvilad Laitses maksavad 400 000 – 600 000 krooni.

Allikas: Arco Vara, PM 5.veebruar 2008.a. Postimees

© 1994-2018 EKFL | Privaatsus