Kuu: august 2007

Viimaks on Eesti kinnisvaraturg allumas üldistele majandusprintsiipidele- imesid enam ei juhtu ning hulljulged lõpetavad rüütliks läämise asemel korraliku kahjumiga.

Ajalehearhiivides tuhlates selgub, et kinnisvarakriise on taga aetud juba 10 aastat. Ometi on teadlikult välditud kriisi defineerimist. Ka siinkohal pole seda mõtet tegema hakata, küll aga tasub veidi vaadelda, mis siis turul täpsemalt toimumas on.

Kinnisvaraturul on rasked ajad.

Esiteks. Intressid on tõusnud. Kunagisest 2 protsendilisest euriborist on saanud ligi 4,7 protsenti. Sisuliselt on tarbijate ostujõud seeläbi langenud ligi 30 protsenti- praegu 30 aastase tagasimaksegraafikuga miljon krooni laenates on kuumakse 5500 krooni, paar aastat tagasi oleks sama kuumaksega saanud teenindada ligi 1,4 miljoni kroonist laenu. Tõsi, palgatõus taandab küll intressitõusu, kuid superkiiret kinnisvara hinnatõusu mitte. Seega, reaalne ostujõud kinnisvaraturul on kahanenud.

Teiseks. Pangaametnikud tulid tagasi mõistusele. Alles hiljuti selgus, et üks tuntud kommertspank andis vahepeal kolmandiku laenudest välja reegleid eirates. Tollal tegelikult laenukõlbmatud inimesed kvalifitseeruksid ilmselt alles praegu. Sisuliselt vähendati karmi konkurentsi tingimustes müüginumbrite edendamise nimel jätkusuutlikku järelkasvu.

Kolmandaks. Alatootmine on asendunud ületootmisega. Just alatootmine ehk objektide vähesus oli kurjajuur, mis kinnisvaraturule õhu sisse puhus. Inimesed läksid sõgedaks, võtsid täpselt nii palju laenu, kui pangad neile parasjagu võimaldasid ning arvasid kindlalt teadvat, et kui kohe endale uut vara ei soetata, siis jäädakse tulevase hinnatõusu ning objektide vähesuse tõttu aastakümneteks vinduma vanasse kopitanud paneelmaja korterisse, samal ajal kui sõbrad ja sugulased uutes ridamajaboksides grillõhtuid korraldavad. Ja inimlik kadedus võitis… Suure ostutuhina valguses hakkasid kinnisvaraarendajad kiirelt siblima ning igal mehel oli oma arendusprojekt, kuid nüüd saavad need kõik korraga valmis ning ostjaid kipub nappima. Tänaseks on pakkumiste arv võrreldes kahe aasta taguse ajaga kolmekordistunud ning loomulikult peavad müüjad hakkama harjumatul kombel omavahel konkureerima hakkama.

Kõige eelneva taustal- pole ime, et turg kiratseb ning ostjaid napib. Tugevad arendajad näevad kurja vaeva, et oma vara planeeritud kasumiga realiseerida, õnneotsijad käivad aga pankades maksepikendust lunimas. Pangad ennustavad kümnete arendajate pankrotti.

Kogu pessimismilainet võimendab hätta jäänud spekulantide paanikakisa, mis hirmutab ära ka korraliku pereisa, kes lihtsalt ei julge enam laenuvõtmisele mõeldagi.

Kunagine eufooria on asendunud depressiooniga.

Kuid mis on siis ikkagi turul halvasti?

Muud polegi, kui paari aastaga kulutati ära kolme-nelja aasta ressursid. Veidi tuleb kosuda ja enam ei ole turuosalistel rumaluste tegemiseks ruumi.

õnneks on pangad astunud tõsiseid samme turu rahustamiseks. Naljameestele enam laenu ei anta. Uued suurejoonelised arendusprojektid lükatakse sujuvalt kalevi alla ning vaid loetud väga hästi kapitaliseeritud arendajate laenatakse raha juurde. Sisuliselt tähendab see, et hetkel ehitatavad ning pakkumises olevad arenduprojektid jäävad tükiks ajaks viimasteks. Seega kahaneb pakkumises olevate objektide hulk juba iga päevaga ning me liigume stabiilselt tasakaalupunkti poole.

Kvalifitseeritud tääjõupuudus on jätkuv ning surve palkade kasvule kestab. Maksejõulist kontingenti lisandub jõudsalt ning see seab teatud piirid ka paljukardetud hinnalagusele, mis lõviosas peaks ka läbi olema. Enamus müüjaid on vajaliku langetamise ära teinud või vähemalt sellesisulise otsuse vastu võtnud. Võrreldes aasta algusega on hinnatase nihkunud enam kui kümnendiku allapoole. Ostjad on seda tajunud ning luusivad taas turul ringi.

Julgen väita, et Eesti kinnisvaraturg on selleks korraks põhjas ära käinud. Pooleaastane seisak turul on asendumas ostjate tugeva survega.

Müüjate jaoks on muinasjutt läbi. Nende diktaat on tükiks ajaks lõppenud. Algamas on uus ajastu Eesti kinnisvaraturul- taktikepp on nihkunud sujuvalt ostjate kätte.

Peep Sooman

Eesti Kinnisvarafirmade Liidu

juhatuse esimees

Intervjuu Andrus Viksiga. 

Miks on poole aastaga müüki paisatud tohutul hulgal kinnisvara?

Kui spekulandid tekitasid turul kunstliku nõudluse, oli neid, kes mõtlesid: naabril õnnestus, ma tahan ka raha teenida. Vahepeal jäi mulle isegi mulje, et pole inimest, kes kinnisvaraga ei tegeleks. Tõmbasid aga soni silmadele ja ütlesid, et on nüüd ka kinnisvaraarendajad.

Kui mõni maakler praegu räägib, et pole tääd, peaks ta peeglisse vaatama. Mulle see situatsioon isegi meeldib ja loodan, et igasugused ebapädevad tüübid lähevad tagasi oma liistude juurde.

Olen mitmel juhul soovitanud, ehkki see pole mulle praegu kasulik, et väärtusliku kinnisvara omanikud seda praegu ei müüks. Paljusid asju on hoitud viimase momendini ja kui hind seisma jäi, mõeldi, et ollakse nagunii plussis, ning hakati hinda järjest alla laskma. Kes pole aga kinnisvara ostnud vaid aastaks, neil pole põdeda midagi. Ja kes on läbi mõelnud, mida ta teeb oma koduga nelja, viie või seitsme aasta pärast, see igal juhul võidab.

Kuidas võrdleksite praegust olukorda bärsikrahhieelse ajaga?

On enam-vähem sama situatsioon, kuid inimesed vajavad ikka kohta, kus elada. Kui 2005.-2006. aastal oli midagi üle kahe kuu müügis, hakati küsima, mis lahti on. Pole aga normaalne, et kinnisvara müüakse kahe-kolme nädalaga.

Väidan endiselt, et kinnisvara on hea investeering, kui sa just ei taha täna osta ja homme müüa. Ja kui oled kuhugi lagedale neli-viis korterit kokku ostnud, on see sinu isiklik tragäädia.

Mis juhtub järgmisel aastal?

Ennustan, et eramuid ja muud sellist ehitavate firmade ehitushinnad langevad 10%, kuna neil ei ole enam piisavalt tääd. Seetõttu muutub poolikute eramute lõpetamine ja ka kortermajade renoveerimine lihtsamaks. On, kelle vahel valida.

Allikas: äripäev, 27.august 2007

ERI Kinnisvara hindaja Raul Mäsak räägib tänase äripäeva kinnisvararubriigis, et kui enamasti jääb hinnalangus 10-15% vahele, siis halva juurdepääsuga põllukruntide hind on langenud kuni 30%.

1Partneri hindaja Kaur-Kaspar Kulli peab põlluprojektide üldist 30% hinnalangust liiga suureks. ‘Kui pidada aga silmas krunte, mis asuvad vähetuntud ja kehva infrastruktuuriga piirkondades, võib hinnalangus tõesti aasta algusega võrreldes olla 20-30%,’ märgib ta.

Intressitõus peatas hinnad

Kulli räägib, et kuni aastavahetuseni tõsteti hindu kogu aeg ja ostud tulid tõstmisele järele. Siis aga hakkas intressitõus mõjuma ja müüki tuli palju objekte. Müügiks pidi hinda uuesti alla laskma. 1Partneril endalgi oli üks samasugune kogemus. Eelmise aasta lõpul oli Tallinna piiril olevate paarismajade hind 3,5 miljonit krooni, siis tõstis arendaja hinna 3,9 miljonile. Sellega ei ostetud. Kui arendaja lasi hiljuti hinna taas 3,5 miljonile, hakkas müük jälle minema.

Kinnisvaraturu soikumist kinnitab ka teise kvartali statistika. Reedel konstateeris statistikaamet: ‘Teises kvartalis jäi tavapärane kinnisvaraturu elavnemine tulemata.’ Pikemast aegreast võib näha, et kinnisvaratehingute arv pääras allapoole juba 2005. aasta lõpus, mil hinnad alustasid kiiret mäkkeronimist.

Statistikaameti teatel on paari viimase aastaga võrreldes kinnisvaraturg muutunud märgatavalt rahulikumaks. Nii pankade konservatiivsem laenupoliitika ja kerkivad intressimäärad kui ka elanike sissetulekutest kiiremini kasvanud kinnisvarahinnad on laenamist pidurdanud. Seetõttu on tehingute arv vähenenud, üldine hinnatõus on peatunud ja kohati on hoopis hinnad langenud, seisab statistikaameti pressiteates.

Müük läks läbi häda

Suuremad hinnakukkumised ei piirdu enam ainult uuseramutega. Neid tuleb ette ka kenas ümbruses paiknevate uute korterite puhul. üks näide on Tallinnas Karukella tee kolmetoalise korteri müük. Korterit müünud Priidu Uusen sai korterist lahti esialgu küsitust 700 000 krooni võrra madalama hinnaga ehk 30% loodetust odavamalt.

‘Karukella elurajoon asub umbes 2,5 kilomeetri kaugusel Pirita Selverist ning ringrajast,’ tutvustas Uusen jaanuaris oma korteri asupaika. Omanik soovis maitsekalt sisustatud korteri eest 2 575 000 krooni ehk ligi 37 000 krooni ruutmeetrist.

Jaanuari lõpus lasi Uusen hinna 2 495 000 kroonile ja lisas City24s: ‘Oodatud on ka ostjapoolsed hinnapakkumised.’ Veebruaris täiendas ta reklaami uute piltidega. Soovijad said nüüd teha korteris virtuaalse ringkäigu ja peremees oli organiseerinud spetsiaalse kontaktnumbri neile, kes tahtsid rääkida vene keeles.

Juunis oli Karukella tee korteri hind kukkunud juba 1 895 000 krooni peale. ‘Müüa hea asukohaga kena ja valgusküllane korter, ideaalne noorele perele või noorpaarile,’ kiitis maakler Gina Heinväli. Kõigi pankade aktsepteeritava hindamisakti järgi oli korteri turuväärtus 2 300 000 krooni. Juulis müüs Priidu korteri 1 850 000 krooniga, mida oli umbes sama palju, kui peremehel 2006. aasta aprillis välja käia tuli.

Kommentaar

Peep Sooman
Pindi Kinnisvara

Kolmandik müüb turuhinnaga, teisel kolmandikul on veidi üle hinnatud, neil piisab müügiks 10-15% langetamisest. Viimasel osal on kinnisvara lootusetult üle hinnatud. Täna ei kauple ostja mitte 10-15% allahindlust, vaid vaatab, et saaks laenu kuumakse makstud. Kuna pank ei anna laenu, ootab ostja, kas saab 5miljonilise maja 4,5 miljoniga. Ja kui ei saa, ei juhtu ka midagi, ta elab lihtsalt oma vanas kodus edasi.

Merike Teder
ülemiste elurajooni arendusjuht

Lasime hindu alla. Kui algul maksis ruutmeeter 32 000 krooni, siis praegu 29 000. Ostjaid on vähe. Mitu klienti on loobunud, sest pangad ei andnud laenu. Nõutakse omafinantseeringut, varem sai ilma ja kui ühest pangast laenu ei antud, siis teisest sai. Praegu on nii, et kui üks pank ei anna, ei anna ka teised. Lähitulevikus me hindu rohkem alla lasta ei plaani. Oleme äraootavad, nagu ostjadki.

Kinnisvaraturg jäi tavapäratult rahulikuks
  • Notarite andmetel tõestati 2007. aasta II kvartalis 13 750 kinnisvara ja hoonestusõiguse ostu-müügitehingut koguväärtusega 17 miljardit krooni.
  • Teises kvartalis tehti tehinguid veidi rohkem kui esimeses kvartalis, kuid teisele kvartalile omast aktiivsust kinnisvaraturg ei saavutanud.
  • Esimese kvartaliga võrreldes kasvas teises kvartalis tehingute arv 1%.
  • Tehingute koguväärtus suurenes teises kvartalis eelmise kvartaliga võrreldes tehingute arvust veidi kiiremini.
  • 57% ostu-müügitehingutest hõlmasid korterid, 23% hoonestamata kinnistud, 13% eluhooned ja 6% mitteeluhooned.
  • üle poole (54%) ostu-müügitehingutest tõestati Tallinna ja Harjumaa notarite juures.
  • Tallinnas ja Harjumaal sõlmitud tehingute väärtus hõlmas ostu-müügitehingute koguväärtusest kolm neljandikku.

Allikas: statistikaamet

Allikas: äripäev 21.august 2007

Kinnisvaraturg on jälle kuum teema. Sellest on ilmunud ridamisi artikleid, kuid need on rohkem kajastanud kirjutaja hingeseisundit kui kinnisvaraturu hetkeseisu. üsna mõttetu on ühe kuu baasil teha järeldusi, võrrelda juulit eelmise kuuga, imestada paari objekti hinnalangetamisi… Samas ei ole liiga informatiivne vaadata viimase 15 aasta arengut turul, sest sinna on mahtunud eri käitumisega etappe. Viimane suurim nihe Eesti kinnisvaraturule saabus 2006. aasta lõpul, kui pangad muutsid nii eluaseme kui ka arendusprojektide finantseerimistingimused konservatiivsemaks.

Piirates turuanalüüsi vaid suurima mahuga ja likviidseima korterelamuturu – Tallinnaga, saab maa-ameti andmeile tuginedes äelda, et seis on hea, mitte lootusetu.

Tehingute maht. Märtsis-aprillis olid tehingud kogumahtudelt (rahas) rekordilised Tallinna turul, hiljem hakkasid mahud vähenema. Seda on mõjutanud kesklinna kui kalleimate ruutmeeri hinnaga objektide tehingumahtude kahanemine ja ka viiteaeg uute korterite broneerimisest registreerimiseni kinnisturegistris (3-12 kuud). Broneerimislepped puudutavad siiski valdavalt tehinguid uute korteritega, mille osakaal tehingutes on ca 30 protsenti.

‘Paljude ajakirjanike ja analüütikute meelepahaks juulis kinnisvarakrahhi ei saabunud.’

Hinnad on olnud suhteliselt stabiilsed terve aasta jooksul. Neile avaldab mõju nii uute kui ka kasutatud korterite tehingute omavaheline proportsioon, keskmise hinna langus ei tähenda otseselt turuhinna langust.

Tallinna turumahu vähenemine viimasel kahel kuul on toimunud peamiselt kesklinna tehingute mahu vähenemise arvel. Samas seostus varasem tõus mitme tehingu lõpuleviimisega (Merko, YIT, NCC projektid).

Nõudlust jätkub erinevatele Tallinna elamupiirkondadele. Ajakirjandusest läbi lipsanud vihjed Pirita ja Viimsi turu ummikseisule ei näi statistikast kinnitust leidvat. Kasvanud arendusmahu realiseerimine venib lihtsalt pikema müügiperioodi peale. Vaid kesklinnas vähenevad tehingud. See on seletatav pankade konservatiivsema rahapakkumisega, mis on lõiganud eelkõige kallimate korterite ostujõudu.

Suuremad kõikumised kesklinna korteritehingute keskmises hinnas ei väljenda mitte hinnakrahhi, vaid kallima ruutmeetrihinnaga tehingute vähesust antud ajaperioodil. Nt aprilli tehingute keskmine hind (36 700 kr/m2) kukkus juulis 18 protsenti (31 000), kuid maaklerite kinnitusel ei ületanud hinnalangus mõnd protsenti ja sõltus eelkõige objekti kvaliteedist.

Seega – paljude ajakirjanike ja analüütikute meelepahaks juulis kinnisvarakrahhi ei saabunud. Küll võib krahhi esile kutsuda, sest turu ja hindade liikumisel on suur osa turuosaliste konsensusel. Nagu aktsiaturgudel – kui enamus usub aktsiate kallinemist, siis nii ka läheb.

Oma osa on pankadel – kui kahe suurpanga väljastatud eluaseme- ja arenduslaenud moodustavad 2/3 sellest laenuturust, siis iga äkilisem muudatus laenutingimustes, tagatistes või kapitalisatsioonimäärades mõjutab ka turgu.

Eelnev ei tähenda, et 2007. aasta teine pool tuleks korteriturul lihtne. Pigem vastupidi. Tehingumahud kukuvad augustis ja septembris veel. Hindade paigalseis muudab nii kohalike kui ka välismaa spekulantide ning arendajate vastvalminud korterite hoidmise mõttetuks. Siit võib alates septembrist tulla suur üheaegne surve pakkumisele. Aasta lõpuks on valmimas sadu kortereid, mille üle talve hoidmine suurte kommunaalkulude tõttu on suurematelegi arendajatele kahjumiallikas. Paljudel laialt reklaamitud arendusprojektidel on müümata 2/3 kortereist. See võib põhjustada reaalse hinnalanguse sügisel.

Hinnalangus nõudlust oluliselt juurde ei tekita. Pakkujate ‘vähempakkumine’ võib kujuneda hinnaspiraaliks, kus objektide realiseerimiseks ja konkurentsis püsimiseks tuleb hindu korrigeerida, kuid tehingute koguarv sellest ei kasva.

Pakkumise poolele – arendajatest pankadeni – oleks kasulikum tekitada nõudlust juurde: noored pered, erivajadustega inimesed jt. Selle asemel et tõenäolisest turulangusest võtta 10-15 protsendi ulatuses hinnakärped kahjumina sisse, võiks arendajad kaasfinantseerida müügitehinguid – paljudele uutele laenajatele on omafinantseerimisbarjäär kõrge.

Olukord pole hoopiski lootusetu. Rohkem analüüsi, planeerimist ja paindlikkust. Uus aeg nõuab uusi lahendusi.

Allikas: äripäev, 16.august 2007.a.

Määdas peaks olema aeg, kui elamise soetamine uues majas oli eesmärk omaette. Sõltuvalt pereliikmete soovist ja võimalustest, soovitaksin enne hoolega mõelda, kas paremini sobib korter-, rida- või eramaja. Mõelgem, mis tüüpi ja milliste vajadustega inimesed te olete ja kas teile üldse on sobilik ühiskondlik eluviis või eelistate suuremat privaatsust? Analüüsige erinevate kodude tulevasi ülalpidamiskulusid (küttevorm, suurus, üldised kulud, jne).

 

Kui optimaalseimaks valikuks on ikkagi korter, siis kas kesklinnas või hoopis linnkärast eemal roheluse keskel. Sellises juhul kaaluge, kas endisele põllumaale ehitatud kortermajad asuvad ikka sellises miljääväärtuslikus keskkonnas nagu tegelikult soovisite.

 

õnneks võib täna turult leida ka kõrghaljastatud piirkondadesse valminud väikesi kortermaju. Sellised elamud on tõeliseks alternatiiviks rida-, paaris- ja miks mitte isegi eramajadele. Kulud on eramajaga võrreldes väiksemad ning maja ümber asuv krunt õnnestub ühiste jõududega korras hoida.

 

Kortermajadest ongi täna kõige hinnatumad mõnusa keskkonnaga väikesed korterelamud. 7-10 koduga väikekortermajades on naabreid just niipalju, et suudame oma maja elanikud meelde jätta ning ära tunda. Silmas tasub pidada, et naabritevaheline kontakt tekib kuni 20 korteriga elamutes, kus pole rohkem kui kaks trepikoda. Mida väiksem on majas elavate inimeste arv, seda suurem on ka tõenäosus, et väärtustatakse ja hoitakse heas korras oma ühist vara, sealhulgas trepikoda, välisfassaadi ja keldrit. Väiksema kortermaja eeliseks on ka see, et naabrivalve tekib iseenesest. Paljudel väiksematel kortermajadel on piisavalt suur õueala, kus lastel hea mängida ning täiskasvanutel grilliõhtuid pidada, pealegi on ka autot oma maja sisehoovi alati palju mõnusam ning tuvalisem parkida.

 

Kuna täna õnnestub valida üsna suure arvu pakkumiste vahel, siis on muuhulgas kasulik tähelepanu päärata ka maja välimusele. Olgu korter nii kaunilt kujundatud kui tahes, esmamulje kodust tekib siiski maja välisilmest. Kui kunagi peaks tekkima soov korterit müüa, siis maja omapära ja stiil on eduka müügi üheks aluseks. Igavate paneelkarpide ajad on määda saamas, nn. uued Lasna-, Musta- ja õismäed hakkavad oma võlu kaotama. Reaalsus on, et karpmajade kortereid tuleb turule märksa rohkem, kui neid osta soovitakse ning täna nõuatakse siiski enamat, kui et maja olgu lihtsalt uus.

 

Kui maja asukoht ning välisilme üle vaadatud, siis tuleks läbi mõelda, kas tubade planeering on sobilik ja kas rõdud-terrassid on olemas. Vähetähtis pole seegi, et kas ka autole parkimiskohta leidub ning kas keldri kasutamise eest tuleb eraldi maksta. Kas majahoov on aiaga piiratud, kas sealkandis liigub ühiskondlik transport, kas lähikonnas on olemas kauplus, lasteaed, kool ning ega need pole juba üle koormatud?

 

Ees ootab omapäraste ja hästi planeeritud korter-, rida-ja eramajade aeg, mille asukoht on hoolikalt valitud ja läbimõeldud. üha suuremat rolli mängib asukoha, kvaliteedi ja planeeringu kooskõla ning neist asjaoludest saavadki edaspidi olulisemad kinnisvara hinnakujundajad.

 

 

Mart Saa

ERI Kinnisvara

Elamispinnad / tegevjuht

Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juhatuse liige

Uus Maa Kinnisvarakonsultantide maade ja majade hindamisosakonna juht Monika Kuntsel tunnistab probleemi, et elamu ehitamine läheb kallimaks, kui algselt oli planeeritud. Samal ajal jääb finantseering pangast liiga väikseks, et maja lõpuni ehitada.

Ta määnab seejuures, et ega suurt midagi ette võtta ei saagi, kui raha napib. üks võimalus on leida lisatagatis, mis kataks selle vahe, mis ületab pangast saadavat raha. Teine võimalus on kolida pooleliolevasse majja, ehitades valmis kõige vajalikumad ruumid ning tasapisi edasi ehitada. ‘äärmuslik variant on müüa olemasolev maha ja leida odavam eluase,’ märgib ta.

BPE Kinnisvaraeksperdi atesteeritud hindaja Kadi Kütt arvab seevastu, et probleem on mõnevõrra ületähtsustatud, kuna viimase paari aasta kiire hinnatõusu tingimustes on inimestes juurdunud arusaam, et ehitusjärgus eramu väärtuse kasv katab igal juhul seni tehtud kulutused.

‘Hinnalanguse puhul lahendatakse tagatisvara väärtuse langusest tulenevad probleemid ilmselt sarnaselt nagu siiani juhtudel, kus turuväärtus on madalam kui krundi soetamiseks ja hoone rajamiseks tehtud kulutused,’ arvab ta. Selline situatsioon pole Küti sõnutsi sugugi haruldane, esinedes näiteks piirkondades, kus kinnisvarahinnad on suhteliselt madalad. Ehituskulud on aga kõikjal ju sarnased. ‘Küsimus võibki eelkõige tekkida madalama hinnatasemega piirkondades asuva kinnisvaraga,’ märgib ta.

Kütt määnab, et piirkondades, kus nõudlus eramute järgi on kõrge, pole hinnalangusest tulenevad probleemid esialgu ilmselt eriti aktuaalsed, kuna sealsed hinnad on nii kõrgele kerkinud, et mõningaseks hinnalanguseks seni veel ruumi on.

Universaalset retsepti tõenäoliselt pole – üks enim kasutatud lahendusi on lisatagatis.

Arco Vara Kinnisvarabüroo hindamisosakonna juht Tõnu Luts märgib, et ehitusmaksumus ja turuväärtus ei ole samastatavad mõisted. ‘Turuväärtus ei sõltu üheselt ehitusmaksumusest ning vastavalt turuolukorrale võibki juhtuda nii, et ehitusmaksumus tuleb kõrgem kui hetke turuväärtus,’ sõnab ta.

Spetsialisti kommentaar

Raul Mäsak
ERI Kinnisvara atesteeritud kinnisvarahindaja

Tallinna ja Tallinna lähiümbruse hea infrastruktuuriga asumite elamud on endiselt atraktiivsed. Märkimisväärsem langus on tabanud vaid kaugemaid põlluarendusi ja sedagi mitte üle 10-15 protsendi.

Samas – halva juurdepääsuga põllukruntide hindade langus on olnud märkimisväärselt suurem, mõnes asukohas on hinnad langenud kuni 30 protsenti.

Paljuski sõltub maja valmimine sellest, millise hinnaga on krunt soetatud. Hästi on läinud neil, kes ostsid krundi üsna ammu ja aja määdudes on hind mitmekordistunud. Nendel ei olnud probleeme, et leida algkapitali ehituse alustamiseks.

Seevastu kalli hinnaga ostetud krunt, mille turuväärtus on kõvasti langenud, pärsib ehitamist. Sellise olukorra jätkumisel tuleb varem või hiljem pangale lisatagatisi otsida või omavahenditega lõpuni ehitada. Alati saab ka objekti maha müüa, kui muud üle ei jää.

Kommentaar

Andrus Järvesoo

Pidime panema meie Harku vallas kerkivale majale lisatagatise, sest hindamisakti sellisele hinnale, nagu oleks vaja olnud, ei õnnestunud saada.

õnneks oli selline võimalus olemas, vastasel juhul ei saakski majaehitust lõpuni viia.

Maja väärtus on praegu vähemalt veerand miljonit madalam, kui oleks olnud aasta alguses. Ma olen kindel, et selline langus on ajutine.

Tasub teada
  • Probleeme tekitab ehitamise ja laenuraha kallinemine.
  • Statistikaameti andmetel on ehitushinnaindeks aastaga tõusnud ca 14%, mis piltlikult äeldes on teinud ehitamise aastas 14% kallimaks.
  • Kui 150 m2 suuruse puitmaja ehitamine maksis näiteks aasta tagasi 2-2,2 mln krooni, siis statistika andmetel on ehitamine aastaga kallinenud ca 280 000-310 000 krooni võrra.
  • Selle näite juures kirjutati ehitamise kallinemise tõttu aastaga korstnasse elamu kütte- ja ventilatsioonisüsteemi maksumus.
  • Kehvas kohas asuvad nn põlluarendused on poole aastaga odavnenud kuni kolmandiku võrra.

Allikas: äripäev 21.august 2007

Augustis registreeris Eesti väärtpaberite keskregister esimesed bärsitehingud Q Vara võlakirjadega. Neilt käendusega tagatud võlakirjadelt teenib investor 11% intressi aastas, mida on tavapärasest mõnevõrra rohkem.

Ehkki põhjapanevat järeldust teha oleks ehk liiga ennatlik, kujunes võlakirja keskmine hind nende esialgsest hinnast kaks korda madalamaks.

Peamiselt elamuarendusega tegelenud Q Vara müüb praegu Kirsiaia kolmikmaju. Müük ei lähe nii hästi, kui varem plaanitud. Firma nõukogu juht Alo Lillepea on tunnistanud käibevahendite nappust. Maksuvõlga oli arendajal viimati 3,3 miljonit krooni.

Q Vara võlakiri – üks paljudest omasugustest

‘Pea iga nädal otsib mõni kinnisvaraga tegelev ettevõte turult raha ning teistest pensionifondidest võib leida selliseid väärtpabereid kümnete kaupa,’ rääkis LHV tegevjuht Mihkel Oja. ‘Ning järelturg ei hiilga likviidsuse poolest ilmselt ühegi sellise võlakirja puhul. Nende hulka kuulub ka Q Vara võlakiri, kuid oma likviidsuse poolest pole ta teistest erinev.’

Millised need sisuliselt olematu turuväärtusega võlakirjad on? Pensionikoguja võib vaid spekuleerida. Fondid on ostnud Arco Vara, Ilmarise Kinnisvaraportfelli, E.L.L. Kinnisvara, Manutendi, Koger Kinnisvara, Kadaka Varahalduse, Kobe Investmentsi, Kolle, TR Majade, Süda Maja, ülemiste Elurajooni ja U.S. Investi võlakirju.

Lähemal uurimisel selgub, et Eesti kõrval rahastavad pensionifondid ka Läti ja Bulgaaria kinnisvaraarendust, näiteks 14% aastaintressiga Alta Real Estate'i võlakirju on ostnud nii Hansa kui ka Sampo pensionifondid ning mitmesuguseid Metro võlakohustusi ühispank ja LHV.

Pea iga nädal otsib mõni kinnisvaraga tegelev ettevõte turult raha ning teistest pensionifondidest võib leida selliseid väärtpabereid kümnete kaupa.

Mihkel Oja, LHV tegevjuht

Mullu 30% keskmise tootluse saavutanud Eastern Europe Real Estate Investment Trusti ehk EEREITi võlakirja võib aga nimetada lausa pensionifondide lemmikuks. Sellist kogu maailma mõistes üliharuldast tähtajatut võlakirja on nii Hansal, Sampol kui ka ühispangal.

Ajaloost on teada, et 18. sajandi keskpaiku andis tähtajatuid võlakirju välja ka Briti valitsus, et rahastada sõdu. Emitendil puudub samas kohustus tähtajatuid võlakirju lunastada ja tagasi ostab ta neid vastavalt oma äranägemisele.

Fondijuhid paigutasid pensioniraha muuseas ka täiesti tundmatute firmade nagu Vladaja, Mortsajevo ja Mramori Tehnopark võlakirjadesse. Nende firmade aastaaruanded ei räägi kinnisvarainvesteeringutest midagi, ent kõigist kolmest suundub raha Bulgaaria kinnisvaraarendajale Delta Imoti Capitalile.

Rotid põgenesid uppuvalt laevalt?

Pensionifondid ise olid oma investeeringutest rääkides ettevaatlikud. ‘Edastame täieliku paigutuste nimekirja tingimusel, et kui soovite seda või mõnda selle osa avaldada, saab see toimuda ainult meie täiendaval nõusolekul. Nõusoleku andmiseks tahame tutvuda artikli kontekstiga, milles neid andmeid avaldatakse,’ kauples Sampo.

Kui erinevalt paljudest teistest Ergo pensionifondid spekulatiivsete paigutustega silma ei paistnud, siis Mihkel Oja sõnul vabanes LHV oma riskantsematest kinnisvarainvesteeringutest viimase poole aasta jooksul. Ta põikles samas kõrvale küsimusest, mida konkreetselt LHV müüs.

‘Nüüd, kus peab neid investeeringuid üles loetlema, millest väljutud on, siis ega neid palju olegi,’ sõnas Oja. ‘Aastaaruannetes on näha, et sarnaste investeeringute osakaal pole juba pikka aega LHV fondides oluline olnud.’

Kuuaruannetest ilmnes, et LHV müüs sel perioodil usinasti EEREITi võlakirju, mis oli tunamullu 4 protsendiga üheks suuremaks investeeringuks LHV Maailma Aktsiate portfellis.

Hiljem Oja siiski tunnistas: ‘On tõsi, et kunagi on LHV pensionifondid investeerinud EEREITi. Kuid 2006. aasta lõpus otsustas fondijuht Andres Viisemann vähendada kinnisvaraga seotud väärtpaberite osakaalu, mistõttu see positsioon müüdi.’

Oja leidis, et küsimuse väärtpaberite hinnakorrektsioonist peaks esitama teistele fondivalitsejatele, keda teema rohkem puudutab. ‘Probleemid turul puudutavad tänasel päeval elamuarenduse projekte, millega LHV pensionifondid pole seotud,’ märkis ta. ‘Seetõttu tunneme ennast turvaliselt ja usume, et oleme hästi positsioneeritud antud turuolukorda arvestades.’

Sõit nagu Ameerika mägedes

Tasub tähele panna, et kinnisvarasektori investeeringud jagunevad fikseeritud intressiga investeeringuteks ning nendeks, mille intress sõltub kinnisvarafondi tootlusest. Viimased kannatavad turukõikumistest rohkem. Kõige valusamalt kärbib kinnisvara hinnalangus aga otse kruntidesse maetud summasid. Sampo Baltic Asset Management ASi juhi Peeter Schamardini sõnul pole nende pensionifondid otse kinnisasjadesse investeerinud, kuna nende väärtuse regulaarne ümberhindamine on keerukas ja vähese läbipaistvusega.

Otse kinnistutesse pole investeerinud ka SEB, Ergo ega LHV.

‘SEB fondid avaldavad iga kuu fondide täieliku investeeringute nimekirja, mis on investorite jaoks oluliselt läbipaistvam kui vaid 5-10 suurema investeeringu näitamine,’ kommenteeris SEB ühispanga konservatiivse pensionifondi juht Endriko Võrklaev. ‘Kinnisvarasektori avalikult kaubeldavate aktsiate ja võlakirjade väärtusi hinnatakse ümber iga päev. Selle aasta juuni lõpu seisuga ei toimunud täiendavaid erakorralisi ümberhindlusi.’

Võrklaeva sõnul kinnisvarainvesteeringute olulist vähendamist praegusel ajahetkel plaanis ei ole.

Hansapank jättis vastamata küsimusele, milliseid ja mis mahus kinnisvarainvesteeringuid nende pensioniportfellid poolaasta seisuga sisaldavad. Nende pensionifondi portfellis on samas väärtpaberite kõrval ka 20 kinnistut, mille turuväärtus on 26 miljonit krooni.

Tulevased pensionärid magavad rahulikult

Ingmar Mattus
Admiral Marketsi kauplemisosakonna juht

Kui päris aus olla, siis pensionifondi kinnisvarainvesteeringud mind väga ei häiri, sest mu sissetulekust läheb sinna vaid mõni protsent. LHV ees tuleb aga müts maha võtta, et nad EEREITi võlakirjad ära müüsid. Hind, mis täna nende eest saaks, oleks tunduvalt madalam. Väga tublid poisid!

Eks maailma finantsturud ole praegu keerulises seisus ning eilegi (kolmapäeval – toim.) oli tugev languse päev. Arengud kinnisvaraturul olid murettekitavad, kuid Eesti fondid on hästi hallatud. Häirekella läämiseks põhjust ei ole, isegi kui pensionifond oleks kinnisvarasse paigutanud 15% oma varast. Kuna fondi investeeringud on hajutatud, langeks tootlus ühest lunastamata võlakirjast ajutiselt võib-olla 0,5%.

Kalle Palling
noorim riigikogu liige

Pensionifondi kinnisvarainvesteeringud kui fakt mind ei häiri, sest ma oleks pensionisamba nagunii teinud ja usun, et ühispank paigutab minu raha hästi. Valisin ühispanga seetõttu, et olin pensionifondiga liitumise ajal ühispanga klient. Hiljem on mulle teises pangas üht tootlikumat pensionifondi peale surutud, kuid ma ei vahetanud pensionifondi. Soovitan teistelegi mitte juhinduda ainult pensionifondi tootlikkusest.

Karoli Hindriks
MTV turundusjuht

Kui võtan enda seisukohalt, on mul LHVs kasvukonto, kuhu panustan tulevikuks. Paigutan raha ennekõike Eestist välja, Hiinasse ja USAsse. Mul on mingid sambad ka tehtud, aga ma ei oska kohe praegu äelda, millised. Arvan, et kinnisvarasektoris võib lühiajalist tagasilääki olla, aga kui just mingit poliitilist või looduskatastroofi pole, on kinnisvarainvesteeringud väga stabiilsed ja head.

Investorid ja järelevalve

Pertti Rahnel
Hansapanga investeerimisfondide turundusjuht

Teise pensionisamba investorite ajaline horisont on enamasti 20-30 aastat ning seega ei ole investorite jaoks lühiajalised turukõikumised olulised.

Esmase tähtsusega on fondidesse paigutatud raha suurendamine pikas perspektiivis ning säästude kaitse inflatsiooni eest, mida meie kinnisvarasektori investeeringud ka pakkuda suudavad. Kinnisvarasse investeerides eelistame kinnisvarafonde, kes investeerivad lisaks Eestile ka teistesse Balti ja Ida-Euroopa riikidesse. Seetõttu neid Eesti kinnisvaraturu kõikumised oluliselt ei mõjuta. Teiseks investeerime jooksvat rahavoogu tootvatesse projektidesse, nagu näiteks meie pensionifondide portfellis olevad kinnistud, mille hoonestusõiguse eest saame regulaarset tasu.

Urmas Laur
EEREITi juhatuse liige

Tähtajatutel võlakirjadel põhinev EEREITi struktuur on end hästi õigustanud ja võimaldanud meil rohkem kui kahe tegutsemisaasta jooksul pakkuda investoritele ca 30% keskmist aastatootlust. Varade maht on kasvanud ligi 900 miljoni kroonini. Tähtajatud võlakirjad sarnanevad fondiosakutega, mis tähendab, et võlakirjaomanikele kuulub alati tükike EEREITi varast. Me ei ole fondile ette näinud mingit lõpptähtaega, vaid kavatseme selle varasid kasvatada, kuni kinnisvaraturg pakub piisavalt võimalusi ning on investoreid, kes soovivad neid kasutada.

Hindame EEREITi kinnisvarainvesteeringute tervist väga heaks! Fondi portfell koosneb valdavas osas äripindadesse tehtud investeeringutest, seega pessimistlikud meeleolud Eesti elamispindade turul ei mõjuta meie tegevust. Oleme portfelli tasakaalustanud arendusprojektide ja üüritulusid genereerivate projektidega.

Kuulutame septembris välja järjekordse võlakirjade emissiooni, et kaasata lisakapitali mitmete uute projektide realiseerimiseks väljaspool Balti riike.

Andre Nõmm
finantsinspektsiooni järelevalve divisjoni juht

Kinnisvarasse investeerimine pensionifondide arvel ei ole keelatud. Pensionifond võib kinnisvarariski võtta vastavalt fondi tingimustele. Tuleb mõista, et kui fondi investeeringud on tehtud vastavalt õigusaktidele ja fondi tingimustele, on pensionifond endiselt avatud investeerimisriskile. Seda, kas konkreetse fondi investeeringutest oodatav tootlus või võetud risk on vastuvõetav, hindab osakuomanik. Kui see ei ole talle vastuvõetav, saab osakuomanik fondi vahetada.

Kristjan Lepik
Tarkinvestor.ee asutaja

Otse kinnisvarasse pensionifondid enamasti ei investeeri, kuid kinnisvaraga seotud võlakirjadesse küll päris rohkelt. Tuleb kindlasti vahet teha kinnisvaraettevõtete fikseeritud tootlusega võlakirjadel, mis on sisult kinnisvaraettevõtetele antav laen ja kinnisvaraga seotud võlakirjadel, mille tootlus sõltub portfellis peituva kinnisvara hinnaliikumisest. Teise grupi risk on suurem, sest kinnisvara hinnalanguse puhul kajastub see kohe ka võlakirjade tootluses.

Pensionifondi kinnisvarainvesteeringu suurus sõltub peamiselt fondijuhi nägemusest. Minu maitse jaoks on Eesti pensionifondide portfellides veidi liiga palju kinnisvarariski, kuid eks see sõltu sellest, kui tugevasti keegi kinnisvarasektorisse usub. Igal pensionifondi investoril on võimalus tutvuda fondi portfelliga ja oma rahaga hääletada ehk valida väiksema kinnisvarariskiga fond.

Thomas Auväärt
rahandusministeeriumi finantsturgude talituse juhataja

Rahandusministeeriumil puudub pädevus anda omapoolseid soovitusi pensionifondide investeeringute kohta. Ministeerium jälgib finantsturgude arenguid ikkagi laiemas plaanis, et hinnata kogu süsteemi toimimist. Seda, millisel määral on mõistlik ja kasulik investeerida pensionifondide vara kinnisvarasse või kinnisvaraga seotud ettevõtete väärtpaberitesse, tuleb otsustada fondivalitsejail.

Seadus seab piirangud
  • Kinnisasjadesse võib investeerida kuni 10% kohustusliku ja 20% vabatahtliku pensionifondi vara turuväärtusest.
  • Kinnisasja soetusväärtus võib ostu hetkel olla kuni 2% kohustusliku ja 5% vabatahtliku pensionifondi vara turuväärtusest.
  • Kinnisvara, kinnisvarafondi osakute ja aktsiate väärtus portfellis võib olla kuni 40% kohustusliku ja 70% vabatahtliku pensionifondi vara turuväärtusest.

Allikas: investeerimisfondide seaduse N 275

 

Allikas: äripäev, 17.august 2007.a.

 

Huvi on siiski väga mitmesuguste ja erinevate korterite vastu, mistõttu leidub üürnikke nii 1-toaliste kui ka 4-toalistele korteritele. Jätkuvalt püsib suur huvi uute majade väiksemate, 1-2-toaliste korterite vastu.

Uute kahetoaliste korterite hinnad algavad Tallinnas 7500 kroonist kuus, millele lisanduvad kommunaalmaksed. Uute majade kortereid eelistatakse parema seisukorra ning sageli madalamate kommunaalkulude tõttu, kuna uute korterite puhul ei pea üürnik maksma remondifondi tasusid. Kuna korterite üürihinnad on tõusnud, on eelistatud hea kvaliteedi ja hinna suhtega korterid, enimnõutud hinnaklass on kuni 6000 krooni, millele lisanduvad kommunaalmaksed.

Suur nõudlus on ka lühiajaliselt üüritavate korterite järele, kus üüriperiood jääb alla poole aasta ehk keskmiselt 3-4 kuuni. Lühikeseks perioodiks soovivad korteri üürida inimesed, kel uus korter või maja ei ole veel valmis, kuid endine korter on juba realiseeritud.

Majade üürimise puhul nõutakse reeglina vähemalt 3 magamistuba. üürijate sihtgrupiks on suurfirmade välistäätajad, kes on tulnud Eestisse täälähetusse, näiteks saatkonnad.

üüriturul ei ole kõigi korterite hinnad veel paika loksunud, mistõttu leidub korterid, kus hinnatase on oluliselt kõrgem ning millele üürniku leidmine võtab kaua aega.

Väga kiiresti leiavad üürniku äärelinna uued korterid, mille üürihind turu olukorrale vastab. äärelinna uusi üürikortereid on suhteliselt vähe pakkumises ning seetõttu saab mõistliku üüritasemega korteri välja üürida vaid mõne nädalaga.

Võib siiski äelda, et kesklinnas on 2-toaliste korterite üüritase suhteliselt täpselt välja kujunenud. Keskmiseks üüriks on 7000-8000 krooni kuus, millele lisanduvad kommunaalmaksed.

Kõrgemat üüri saab küsida oluliste lisaväärtustega korteri eest, nt kus on lisaks parkimine garaažis, eksklusiivne siseviimistlus või täisfunktsioon (linad, lauanõud, kodutehnika jms).

Sügiseks on oodata aktiivsuse jätkumist. Suve lõpul ning sügisel suurendavad nõudlust ka kodu otsimise viimasele hetkele jätnud üliõpilased, kes eelistavad eelkõige odavama hinnaklassi kortereid äärelinnas ja magalarajoonides.

Kuna üürikorterite pakkumine on piisav ega jää nõudlusele alla, siis hinnatõusu oodata ei ole. Siiani pikemat aega üüril olnud korterite hindasid saab uue lepingu sõlmimisel tõsta 500-2000 krooni. Korteri väljaüürimisel on ka edaspidi määravad kodutehnika ja määbli olemasolu ning mugav parkimise võimalus.

 

üürihinnad Tallinnas 2007. aasta suvel, kr/kuus

                    1-toalised         2-toalised         3-toalised          4–5-toalised

Kesklinn,
vana maja    5000–5500      6000–8000      7500–8500         alates 9000
uus maja      6000–7000      7500–9000      10 000–18 000   alates 15 000

Vanalinn     7500–10 000     9000–13 000   13 000–16 000   alates 15 000

äärelinn,
vana maja   4000–5500      4500–6500       6000–8500         alates 6500
uus maja     5000–6000      5500–8000      9000–12 000       alates 10 000

Majad üldpinnaga 150–320 m2 vahemikus 15 000–40 000

Allikas: Uus Maa

Allikas: Postimehe lisa Kinnivara, 15.august 2007.a.

  • 1
  • 2

© 1994-2018 EKFL | Privaatsus