Kuu: märts 2008

Turg on rahunenud ning ostjail on aega end kõikide pakkumistega täielikult kurssi viia. On asjatu loota, et keegi vara eest rohkem maksaks. Veel paari aasta eest oli loomulik, et müüki alustati 10–15 protsenti turuhinnast kõrgema hinnaga. Statistika näitab aga, et isegi viis protsenti üle hinnatud varaga praegu reaalselt tehingut ei tehta.

Samal ajal on sadu näiteid, et hinna järsk langetamine viib oodatud tehinguni. Kui vara reaalne turuhind on näiteks 1,4 miljonit ja müügihind 1,55 miljonit krooni, võib 150 000–200 000-kroonine hinna langetamine anda oodatud efekti.

Hinda tuleks langetada küllalt ruttu pärast müügi alustamist. Alati tasub alguses määrata turuhinnast veidi kõrgem hind, sest nii võib leida nn erihuvidega ostja, kes tahab just konkreetset eluaset kindlas majas või trepikojas. Periood ei pea olema üle kahe nädala – erihuviga ostjad on turul aktiivsed ning nad hoiavad huvitavatel pakkumistel pidevalt silma peal. Pärast seda aega tuleks hinda langetada, et teistest eristuda.

Reklaam

 

Iga objekti saab unikaalselt turustada, ent praegu on sellel mõtet ainult juhul, kui müügihind on adekvaatne. Ostjale on kauba peale pakutud sulast, autosid, paljud kinnisvaraarendajad kasutavad oma ülehinnatud vara puhul hämmastavaid reklaamitrikke. Paraku on enamik neist pelgalt trikkideks jäänudki, kui vara hind pole paigas.

Vara müümisel on põhilised reklaamikanalid internetiväljaanded, millest populaarsemad on paar-kolm suuremat kinnisvarakuulutuste portaali ning suuremate kinnisvarafirmade kodulehed, mida uuringutulemuste kohaselt kasutavad ligi pooled koduotsijad.

üksikutel suurematel kinnisvarafirmadel on efektsed pakkumiste stendid käidavates kohtades, ka neid tasub ära kasutada. Mõningail juhtudel on äärmiselt tõhus ka välisreklaam, milleks võib olla kas või aknale paigutatud reklaamplakat.

Lisaks tasub võtta standardsed trükireklaamikanalid, nagu Kuldne Bärs, Referent jms, millel on müügiedus veel mõningane roll. Hea müügimeeskonna korral on avalikud reklaamikanalid vaid jäämäe veepealne osa kogu müügitääst. Büroo enda kliendibaas sisaldab sadu, kui mitte tuhandeid tellimusi. Maakleritevaheline info vahetus ning süsteemne tää klientidega on põhjused, miks tippmaaklerid suudavad müüa vara maha ka marginaalsete kuludega.

Allikas: 27.märtsi Eesti Päevalehe lisa Kodu&Kinnisvara

“KUHU LIIGUB EESTI KINNISVARATURG?”

EESTI KINNISVARAFIRMADE LIIDU KONVERENTS

1. aprillil 2008.a. Eesti Rahvusraamatukogu väikeses saalis, Tõnismägi 2, Tallinn.

Konverentsi tasu 1950 krooni, EKFL liikmesfirmade täätajatele 1450 krooni. Info ja eelregistreerimine telefonil 6 411 516  või ekfl@ekfl.ee

  

Igakevadine aktuaalsete probleemide info-foorum

Konverentsi moderaatoriks on Tõnis Rüütel

Päevakava ja esinejad: 

9.30     Osavõtjate registreerimine 

10.00 – 10.15 Konverentsi avab majandus–ja kommunikatsiooniminister Juhan Parts 

10.15 – 10.45  Mis toimub Eesti kinnisvaraturul? Peep Sooman, AS Pindi Kinnisvara juhatuse liige

                                                                           

10.45 – 11.30 Kinnisvaraturu mullist ja krahhist Eestis – kaine analüüs maailmakogemuse taustal.

Hannes Kuhlbach, RKAS arendusosakonna juhataja

                                                   

11.30 – 12.15 Finantseerimistingimused muutuval turul – mis toob aasta 2008?

Riho Unt, SEB juhatuse liige

12.15 -13.15 – Lõuna Rahvusraamatukogu säägisaalis 

13.15 – 14.00 Makromajanduse ja kinnisvaraturu arengute seosedKati Kõrbe, MKM ehitus- ja elamuosakonna juhataja 

14.00 – 14.45   Ehituse ja kinnisvaraturu tsüklilisus majandusesJaanus Otsa, ehitaja-visionäär 

14.45 – 15.05 – kohvipaus  

15.05 – 15.50 Kinnisvara investeeringudAadu Oja, Avaron Partner, Fondijuht 

15.50 – 16.30 Kõrvalseisja vaatenurk Viljar Arakas

Aripaev.ee alustas artiklitesarja ‘Eesti 2018’, milles esitavad Eesti tuleviku kohta oma nägemuse valitud Eesti arvamusliidrid.

Arco Vara endine juht Viljar Arakas ennustab, et eluasemete hinnad ei jõua kümne aastaga tagasi tipptasemetele. Tema hinnangul maandub kinnisvaraturg raskelt. Seega kinnitage rihmad – need kellel need on, soovitab Arakas. 

Esiteks on Eesti kinnisvaraturg 2018. aastal oluliselt igavam, kui me seda tänapäeval oleme harjunud nägema.

Kui järele mõelda, millistes kogustes on viimase viie aasta jooksul kirjutatud kinnisvaraalaseid uudiseid, arvamusi ja uuringuid tehtud, siis on see sisetarbimisele suunatud majandussektor saanud ebaproportsionaalselt palju avalikkuse tähelepanu. Kui me kulutaks sama palju leheruumi ja seminare, konverentse eksporditäästusesele, saaksime palju selgemalt aru, mida tähendab müstiline mõiste Eesti Nokia.

Kindlasti kujunevad järgmised 10 aastat Eesti kinnisvaraturule oluliselt keerulisemaks kui eelmised kümme. Globaalne kinnisvarasektor on just päärdunud positiivsest vägagi negatiivseks ja enne kui langev Eesti eluasemeturg oma põhja ära näeb, läheb aega palju rohkem aega, kui me täna tahaksime uskuda.

Olen täiesti veendunud, et sellist kinnisvarahindade ja tehingumahtude rallit kui aastatel 2004–2006 me järgmise kümne aasta jooksul kindlasti ei näe. Samuti olen veendunud, et nii kiiret elusasemehindade kasvu ei tule Eestis enam kunagi.

Kinnisvarasektor muutub igamehe kõrvalärist suurte ehitusfirmade tulusaks lisategevuseks, kus domineerivad pooleks 4–5 Eesti ja väliskapitalil põhinevat suurfirmat. Ei julge pakkuda konkreetseid nimesid, kuid praegu on vähemalt kümme väga head tänast tegijat, kes turu konsolideerimisel võivad järgmisest tõusulainest palju võita. Järgmise kümne aasta jooksul lahkub Eesti turult vähemalt üks tuntud Skandinaavia ehitusfirma, kui mitte rohkem. Peamiseks põhjuseks on tippjuhtkonna madal motiveeritus palgatäätajana ja sellest tulenev vähene konkurentsivõime võrreldes Eesti kapitalil põhinevate ehitusfirmadega. Tänases mõistes klassikalisi kinnisvaraarendusettvõtteid jääb aasta-aastalt järjest vähemaks ning need, kes jäävad, hakkavad tegelema nišituruga, mis suurtele arendajatele huvi ei paku. Paraku tuleb meil lähitulevikus tõdeda, et paljud arendusfirmad lõpetavad valusalt – pankrotiga.

Järgnev kümnendik ei kujune palju kergemaks ka äripindade turul. Tallinna büroopindade turul on oodata olulisi raskusi 2008. aasta lõpus ja 2009. aasta alguses, kui selge ületootmise tulemusena valminud büroohooned jõuavad turule, kuid rentnikke ei jätku. Ei tasuks imestada, kui kesklinnaäärsete büroohoonete vakantsus on suurem kui 30%. Kui Eesti suudab ükskõik kui vähe majandust igal aastal kasvatada, suudetakse peatselt valminud äripinnad täielikult retnikega täita 2–3 aasta jooksul, millal algab järgmine kasvulaine.

Tõmbekeskusteks kujunenud kaubanduskeskused elavad täenäoliselt keerulised ajad suurema vakantsuse ja rendihinna kukkumiseta üle. Samuti ei paista olevat suuri probleeme täästuskinnisvara sektoris, kus ei ole büroopindadele sarnast ületootmist.

Laiemalt arvan, et äripindade sektoris näeme me järgmise kümnendi jooksul ära 1,5 ‘küüru’. Lähiperspektiivis (2-3 aastat) on oodata tagasilääke, millele järgneb järjekordne 5–6aastane tõusufaas, mis ületootmise tõttu päärdub järgmiseks languseks.

Suured muudatused ootavad ka kinnisvarateenuste sektorit. Järgneva kümne aasta jooksul on äripindade vahenduse ja nõustamise äri liikunud väga suures mahus rahvusvahelistele nõustamisfirmadele, jättes kohalikele firmadele väikese mängumaa. Elukondliku kinnisvaravahenduse ja teenuste sektoris domineerivad jätkuvalt kohalikud firmad, kuid ka siin seisab ees oluline konsolideerumine, mis näeb välja võimekate täätajate lahkumisena suurtesse firmadesse ning paljude väikefirmade kadumisena. Täpselt samad arengud on toimunud mitmes Ida-Euroopa riigis, kuhu globaalsed ärikinnisvara konsultatsioonifirmad on sisenenud. Baltimaad on jäänud tagaplaanile peamiselt oma väikese mastaabi tõttu võrreldes Poola, Rumeenia või näiteks Ukraina turuga. 

Elukondlik kinnisvarateenuste turg jääb peamiselt kohalike ettevõtjate teha. Usun, et järgmise 10 aasta jooksul jääb Eestis püüdmatuks 2006. aasta lõpu eluasemehindade tase. Meenutagem, et ka Helsingi kinnisvarahinnad ei ole praeguseks saavutanud 90ndate alguse hinnataset.

Algselt neljakümneks aastaks plaanitud Lasnamäe, Mustamäe ja õismäe seisavad oma kohtadel ning suurem osa korteriühistutest on võtnud laenu ja oma majad nii tehniliselt kui ka visuaalselt korda teinud. Nõukogudeaegsete magalate hinnatase erineb kümne aasta pärast üksnes statistilise vea võrra paljudest 21. sajandi alguse kinnisvarabuumi aegsetest karbiküladest. Osaliselt ka tänu sellele, et valglinnastumist jäävad piirama omavalitsuste väikesed investeeringud uute mastaapsete infrastuktuuride ehitusse. Kui praegu elab eestlane keskmiselt kolmandiku võrra väiksemal pinnal kui keskmine eurooplane, siis 10 aasta pärast oleme Euroopa keskmisele tasemel järele võtnud. Seda osaliselt tänu negatiivsele iibele ja teisalt jätkuvale suurele ehitusmahule, mis hakkab taas hoogu koguma mitte varem kui 2010. aastal.

Kuna kinnisvaraturu areng sõltub suuresti laenuraha kättesaadavusest, saab võtmeteguriks Eesti pangandusturu areng. Usun, et järgmine kümnendik ei kujune oluliselt sündmustevaesemaks kui määdunud dekaad. Kindlasti jagatakse turuosad märkimisväärselt ümber, tänased kaks turuliidrit loovutavad turgu teistele pankadele, kes kodusel Skandinaavia turul on neist mahult suuremad. Usun, et näeme ka minimaalselt ühe ning maksimaalselt kolme uue universaalpanga Balti turule tulekut, eelkõige pärast euro kasutuselevõttu. Kõige põnevamaks tõotavad tulla ülevõtmised ja võimalikud ühinemised.

Kui tõusta kinnisvaraturu spetsiifikast kõrgemale, riikliku majanduse tasandile, siis ei ole pilt sugugi roosilisem. Usun, et täna mõistab kriitiline arv mõtlevaid Eesti inimesi, et meie majandus vajab struktuurseid reforme. Olukorras, kus täpne suund on teadmata, jääb 10 aastat struktuursete reformide viljade nägemiseks liiga lühikeseks ajaks. Paraku tähendab see, et meid ootab ees pikem vindumisperiood. Kindlasti suurendab see rahva rahulolematust valitsevate poliitiliste jõududega ning järjest suuremat jõudu hakkab omama selline liik poliitikuid nagu euroskeptikud. Seda eriti olukorras, kus majanduslikult suured EU liikmesriigid tüdinevad liigse demokraatia mängimisest väikeriikidega ja taotlevad (ning ka saavad) senisest suurema esindusmandaadi.

ühe ja ainsa Eesti Nokia leidmine defineeritakse ümber väiksemateks alameesmärkideks ehk „10 Husqvarna“ leidmiseks. Usutavasti räägitakse ausalt ja ilma valehäbita Eesti majanduslikest probleemidest ja eestlasele omaselt otsitakse olukorrast väljapääsu. Sellises olukorras on paratamatu ajude väljavool eelkõige EU sees, mis oma struktuurilt võtab järjest enam USA mõõtmeid.

Väikeriigina oli, on ja jääb Eesti eeliseks dünaamilisus, seega see on eelis, mille peame välja mängima, kuid mida oleme praegu minetamas, langedes populistlikesse poliitilistesse vaidlustesse, mille tulemuseks on mittetoimiva status quo säilitamine.

Tihti on väikeriigid suurriikide kõrval valinud endale konkureerimiseks maksuparadiisi tee. Kui Tallinn omab ambitsiooni finantskeskusena rikka Skandinaavia kõrval, siis ilma väga madalate maksude keskkonnata ei ole see kindlasti võimalik. See ei tähenda automaatselt maksuparadiisi loomist.

Kitsasse kinnisvarasektorisse tagasi tulles võiks sellise arengutee juures püstitada veel mitu kõrghoonet Tallinna kesklinna, mida täidaksid investeerimisfondid ja finantsnõustajad. Kesklinna kõrghooned eristavad meid juba nüüd madalast ja tihti igavast Skandinaavia linnaruumist. Kesklinna „finantskeskuse“ kõrghoonete rendihindade tase on kaubanduskeskuste kõrval ainuke hinnatase, mis on 10 aasta pärast kõrgem tänasest tasemest. Seda ka ilma maksuparadiisita.

President Lennart Meri ütles omal ajal, et olukord on sitt, aga see on meie tuleviku väetis. Usun, et see laenatud tsitaat sobib ideaalselt iseloomustama meie kinnisvaraturu praegust seisu. Peojärgne pohmelus võib paari aastaga taanduda, kuid loodetavasti kogemused jäävad. Tegemist on vajaliku õppetunniga varakapitalistlikus ühiskonnas, mis aitab tulevikus langetada kõigil turuosalistel targemaid ja rohkem kaalutletud otsuseid. Aastal 2018 olukorrale tagasi vaadates oleme ühiselt nõus, et sellist õppetundi oli meile väga vaja, hoolimata valulikest tagajärgedest. Olen jätkuvalt veendunud, et kinnisvaraturg maandub raskelt. Seega kinnitage rihmad – need kellel need on!

Allikas: www.aripaev.ee

Jaanuar oli Tallinna kinnisvaraturul tehinguarvude poolest küll sama kesine kui detsember, kuid maakleritel oli tääd kuhjaga, sest ostuhuviliste tagasitulek tähendab objektide külastuste sagenemist.

Kuigi ostuhuvilised on olemas, lükkavad nad otsust edasi ning ootavad kevadet. Sageli saab probleemiks ka finantseerimine, kas ei saada pangast kogu vajalikku summat või peetakse intresse liiga kõrgeks.

Kõige suuremal ja likviidsemal turul, Tallinna korterite turul, toimus tehinguid veidi vähem kui detsembris. Kui detsembris sõlmiti maa-ameti andmetel Tallinnas 579 korteriomandi tehingut, siis jaanuaris oli sama näitaja 514, mis kujutab endast 11-protsendilist vähenemist.
Võrreldes eelmise aastaga on tehingute arv Tallinnas vähenenud lausa 61 protsenti.

Hirm tuleviku ees

Tehingute vähese hulga taga on peamiselt inimeste ebakindlus tulevikus suhtes ning hirm teha halba investeeringut. Vähe mõeldakse sellele, et kodu ostetakse ju pikemaks ajaks ja mitte ainult investeeringu eesmärgil.

Linnaosade kaupa on tehingute arvud vähenenud kõige rohkem Põhja-Tallinnas, Pirital ja Lasnamäel. Vastavalt maa-ameti statistikale toimus jaanuaris, võrreldes detsembriga, rohkem tehinguid Kesklinna ja Haabersti linnaosas.

Tehinguhindades sellist langust nagu tehinguarvudes ei ole olnud. Jaanuarikuus oli keskmine Tallinna korteri ruutmeetrihind 23 685 krooni. See on 3 protsenti vähem kui 2007. aasta detsembris ning 3 protsenti vähem kui aasta tagasi jaanuaris.

Võrreldes IV kvartali keskmisega 23 927 kr/m² on jaanuari hinnad enam-vähem samad. Kõrgeimad keskmised hinnad olid 2007. aastal II kvartalis ning võrreldes sellega on korterite hinnad langenud umbes 8 protsenti.

Kõige rohkem langesid hinnad jaanuaris Nõmmel, Pirital ja Kesklinnas. Vastavalt statistikale jäid juba teist kuud samaks Haabersti linnaosa hinnad ning tõusid Mustamäe korterite hinnad.

Võrreldes eelmise aasta viimase kvartali keskmiste hindadega olid jaanuaris keskmised hinnad kõrgemad Mustamäel, Haaberstis, Pirital ja Põhja-Tallinnas.
Harjumaa hoonestamata kruntide turg on statistika põhjal viimased kolm kuud tõusutrendis olnud.

Vaatamata sellele, et tehingute arvud üleüldiselt on kahanenud ning palju on juttu olnud sellest, et elamukrunte on väga raske müüa, on siiski nii hoonestamata elamumaa tehinguhinnad kui ka tehingute arv tõusnud.

Huvi elamumaa vastu

Vastavalt maa-ameti tehinguinfole tehti jaanuaris 79 tehingut hoonestamata elamumaaga, mis on 30 protsenti rohkem kui detsembris 2007. Võrreldes eelmise aasta jaanuarikuuga sõlmiti seitse tehingut vähem. Eelmise aasta viimasel kahel kvartalil tehti peaaegu ühepalju tehinguid, vastavalt 195 ja 194 tehingut.

Hoonestamata elamumaa hinnad on statistika põhjal viimase kolme kuu jooksul tõusnud. Suurim langus oli augustis, mille järel hindade kõikumised on olnud väiksemad. Vaadeldes 2007. aasta viimase kvartali keskmist hinda, siis see on ca 13 protsenti madalam kui varasematel kvartalitel.

Jaanuarikuu hoonestamata elamumaa keskmine ruutmeetri hind Harjumaal on 705 krooni, mis on 7 protsenti kõrgem kui detsembris. Võrreldes aastataguse ajaga on elamumaa hind langenud 4 protsenti. Aktiivseim aeg oli 2007. aasta varasuvel, mis eelkõige tulenes sesoonsusest.

Lähitulevikus jätkub ostuklientide huvi elamispindade vastu, ent kuna ollakse äraootaval seisukohal, siis tehingute arvud jäävad siiski tagasihoidlikuks.

Kevade tulekuga on oodata sesoonsusest tingitud suuremat aktiivsust.

Tehinguhindade tase jääb mõningates piirkondades samale tasemele, kuid mitmetes uusarendustes ja vähem hinnatud asukohaga, lisaväärtusteta elamispindadel on veel oodata hindade alanemist.

Annika Jakobson, Uus Maa Kinnisvarakonsultantide Oü Kinnisvara analüütik

Allikas: 27.veebruari Postimehe lisa Kinnisvara

Veebruarikuus toimus Harjumaal rohkem kinnisvaratehinguid ning ka tehingute koguväärtus oli veidi suurem kui jaanuaris. Vaatamata sellele on tehinguaktiivsus siiski madal ning hinnatasemetes toimub jätkuvalt korrektsioone. Maa-ameti andmebaasi järgi on korteriomanditega toimunud tehingute arv Harjumaal ja Tallinnas veebruarikuu jooksul tõusnud. Võrreldes jaanuariga tehti Harjumaal 8 protsenti rohkem tehinguid.

Esmakordselt alates eelmise aasta oktoobrist on tehingute arv Harjumaal tõusnud. Tallinnas sõlmiti 4 protsenti rohkem tehinguid ning sarnaselt Harjumaaga oli ka Tallinnas tehingute arv oktoobrist veebruarini langenud. Kauplemine mägedel

Vaadates tehingute arvu muutust linnaosade kaupa, siis korteritega toimunud  tehingute arvud tõusid peamiselt magalapiirkondades (Lasnamäe, Mustamäe, Väike-õismäe) ning langesid kesklinnas.

Magalates suurenes tehingute arv ca 17 protsenti jaanuariga võrreldes. Magalakorterite turg on oluline osa Tallinna korterite turust, ligi kolmandik tehingutest tehakse magalakorteritega.

Korterite hinnatasemes jätkus väike langus, nii Harjumaal kui ka Tallinnas langesid korteriomandite hinnad keskmiselt 2 protsenti. Võrreldes eelmise aasta sama perioodiga on hinnad langenud 7–8 protsenti.

Kolmveerand Harjumaa tehingutest sõlmiti just Tallinnas. Tehingute põhjal oli keskmine korteri ruutmeetri hind Tallinnas 23 294 krooni ja Harjumaal 22 031 krooni.

Vaadates hinnalangust linnaosade kaupa, siis enim on veebruaris hinnad langenud magalakorteritel, kuid statistika järgi näiteks kesklinnas keskmine korteriomandi tehinguhind tõusis.

Tegemist on siiski statistikaga ning ilmselt on keskmise hinna tõus kesklinnas tingitud kallimate korterite suuremast osakaalust kogutehingutes, mitte tegelikust korterite hinnatõusust.

Kaheksandiku odavam

Hindade alanemist võib pidada üheks olulisemaks teguriks turuaktiivsuse kasvu ehk tehingute arvu suurenemise juures.

Näiteks magalapiirkondades on tehingute keskmine hind veebruaris enim langenud ning seetõttu on seal ka tehinguaktiivsus rohkem kasvanud.

Võrreldes 2007. aasta kõrgeimate keskmiste hindadega märtsis ja aprillis on Tallinna korterite hinnalangus siiani 12 protsenti.

Hoonestamata elamumaa tehingute arv kahanes veebruaris drastiliselt. Sellest hoolimata jätkas mediaanhind kasvamist. Võib eeldada, et hinnakasvu taga on siiski pigem muutused tehingute struktuuris kui tegelik hinnatõus.

Elamumaa turu aktiivsus on alati aasta alguses vaiksem olnud, kuid tänavu on tehinguid tunduvalt vähem tehtud. Elamumaa kõrgeimaid keskmisi ruutmeetrihindasid 2007. aasta suvel praegusega võrreldes, siis on hinnalangus olnud 20–25 protsenti.

Eelnevast võib järeldada, et ostjad on väga hinnatundlikud ning müüki kiirendab eelkõige just soodne hind. Siiski ei saa äelda, et kaubaks läheb kõik, mis on odav, vastupidi, ostjad valivad endale kodu väga hoolikalt ning eelistavad kvaliteetselt ehitatud rohkete lisaväärtustega elamispindasid.

Siiani on turul suhteliselt vähe hea hinnaga ja ostjate nõuetele vastavaid kortereid. Seetõttu leiavad hinnatud asukohas ning kvaliteetse ja stiilse viimistlusega korterid, mis on müügis ka mõistliku või soodsa hinnaga, kiiresti ostja.

Annika Jakobson, Kinnisvara analüütik Uus Maa Kinnisvarakonsultandid

Allikas: 26.märts 2008.a. Postimehe lisa Kinnisvara

Välisinvestorite huvi Eesti kinnisvarasse investeerimise vastu on viimastel aastatel olnud suur. Lisaks on üha aktiivsemad olnud ka Eesti investorid, seda eelkõige kinnisvara üldise kiire hinnatõusu ja alternatiivsete investeeringute võimaluste piiratuse tõttu.

Investorite käitumise on ettevaatlikumaks teinud globaalne kinnisvaraturu jahtumine, laenukapitali kättesaadavuse vähenemine ja kallinemine ning majanduse ülekuumenemise märgid Balti riikides tervikuna. Et Eesti turg ja siinsed atraktiivsed objektid on Kesk-Euroopa mõistes väikesed, käsitletakse Balti riike ühtse investeerimiskeskkonnana. Seega võibki teemakäsitluse teatud määndustega laiendada üldiselt Balti riikidele.

Võib eeldada, et 2-3aastases perspektiivis on Eesti investoritele jätkuvalt atraktiivseks piirkonnaks.

Kallinev laenamine ja pankade vähenev huvi kinnisvara sektorile laenamise vastu on üks peamisi otseseid muudatusi, mis seab kinnisvara investorite tootluse läägi alla. Eriti keeruliseks muudab kapitali kallinemine ja kättesaadavuse vähenemine nende investorite olukorda, kes omakorda enda tegevust laenudega finantseerivad. Seega ei ole lähiajal investorid enam valmis eelmiste aastate tootluse rekordeid lääma.

Majanduse jahtumine vähendab nõudlust kontori- ja kaubanduspindade järele, kuid praeguse seisuga ei ole Eestis reaalselt ärikinnisvara rahavood vähenema hakanud. Arvestades senist ärikinnisvara pindade puudust ning vajadust uuenduste järele, ei pruugigi muutusi ette tulla üldise turu jahenemise kontekstis. Vähem tähtis ei ole ka kiire palgakasvu tõttu ruumidega seotud kulude osatähtsuse vähenemine kogukulude arvestuses. Talllinna kaubanduspindade osas püsib endiselt kõrge nõudlus. Kõige suuremaid küsimärke on ilmselt järgmistel aastatel valmivate konkreetsete objektide täituvusega kontoripindade osas. üldine ärikinnisvara rahavoog lähiajal ei pruugigi oluliselt muutuda, kuid välisinvestorite jaoks on majanduse jahtumine märk ebakindlatest rahavoogudest.

Võib eeldada, et kahe- kuni kolmeaastases perspektiivis on Eesti investoritele jätkuvalt atraktiivseks piirkonnaks. Kuigi Eestis ei ole viimasel ajal saavutatud tootlusi konkureerimaks Balkani piirkonnaga, räägib Eesti kasuks väljakujunenud majanduskeskkond, läbipaistev seadusandlus ning ka olemasolevad kogemused investeeringute vallas.

Kokkuvõttes võib eeldada, et likviidsetes piirkondades asuvad tänapäevased objektid on investoritele ka lähiperspektiivis atraktiivsed. Küsimuseks jääb ikka ja alati hind. Kallinenud laenamine, kõrgem omafinantseering ja ebakindlamad rahavood lähiaastatel on faktorid, mida investorid oma kalkulatsioone tehes arvesse võtavad.

Allikas: 17.märts 2008.a. äripäev

Tallinna kesklinnas on parkimiskohad endiselt kuum kaup ja hinnalangusest siinkohal rääkida ei saa. Rotermanni kvartalis küsitakse maa-aluse parkimiskoha eest 340 000 krooni, mis teeb ruutmeetri betoonpõranda hinnaks 22 000. Keskmiselt maksab suletud parkimiskoht kesklinnas 13 000 krooni ruutmeeter, mis teeb 19-ruutmeetrise parkimiskoha hinnaks veerand miljonit krooni.

“Kesklinnas on ja jääb parkimiskoht kuumaks kaubaks,” kinnitab Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman. “Kus on hea maja ja hea asukoht, seal hinnad ei lange.” Kinnisvarafirma 1Partner konsultandi ja hindaja Rait Riimi sõnul on hinnas tasulise parkimise alas olevad parkimiskohad. “Eriti kõrged on hinnad vanalinnas, kus parkimiskoha ostuvõimalus praktiliselt puudub, ja ka südalinna piirkonnas,” ütleb ta.

Majaalused parkimiskohad on väliparkimiskohtadest kuni poole võrra kallimad. Viimased jäävad keskmiselt vahemikku 75 000–150 000 krooni, suletud parkimiskohad maksavad 125 000–300 000 krooni.

“Oma kindel parkimikoht on kindlasti meelerahu ja rahakoti suhtes tasakaalus,” leiab kinnisvarabüroo Uus Maa kesklinna osakonna juhataja Elari Tamm. “Kodu ostetakse ikka aastateks ning parkimiskoha äratasuvuse saab arvutada üsna lihtsalt – garaaÏikoht maksab 250 000 krooni, viis aastat maksta 2500–3000 krooni renti kuus teeb aga kokku juba 180 000 krooni. Juurde tuleks arvestada mugavus ja turvalisus, mis “oma” kindla kohaga kaasa tuleb.”

 

Magalas hinnad langevad

 

Magalarajoonides on kõrgajal 70 000–100 000 krooniga soetatud parkimiskoht maja all või kõrval aga lisaboonuseks, mis aitab korterit müüa. Soomani sõnul on see korterimüüjale esimene koht varjatud hinnaalanduse tegemiseks, parkimiskoht tuleb lihtsalt kauba peale.

“Parkimiskohtade müügi- ja ostukuulutusi leiab korterelamute trepikodadest tihti. Peamiselt ostetakse parkimiskoht teise auto soetamisel perre,” ütleb Riim. “On olnud juhtusid, kui parkimiskoha ostab inimene, kes täätab hoone läheduses ja kasutab seda vaid päevasel ajal.”

 

Tasuta kaasa

 

Mustamäel maksab parkimiskoha ruutmeeter 4000–6000 krooni. Riim tõdeb, et ka äärelinna uusarenduste parkimiskohtade hinnad on veidi langenud, seda ennekõike tingituna asjaolust, et arendajad pakuvad müügi edendamiseks korteriostjatele parkimiskohti n-ä tasuta kaasa. Lisaks on äärelinna uusarenduste puhul parkimiskohti rohkem kui kortereid.

Telliskivist garaaÏe jahivad Peep Soomani sõnul peamiselt spekulatiivsete eesmärkidega inimesed, kes loodavad, et tulevikus sinna mõni korterelamu püsti pannakse.

 

Vanalinnas kalleimad parkimiskohad

 

•• GaraaÏikoha eest küsitakse Tallinnas alates 100 000 kroonist äärelinnas kuni 450 000 kroonini vanalinnas. Uutes arendusprojektides maksab parkimiskoht 350 000 krooni.

•• Keskmine hind kesklinna garaaÏikoha eest on 250 000 krooni. Järjest enam on garaaÏikohti rendile anda hinnaga 2000–3000 krooni kuus.  

•• Parkimiskoht aiaga piiratud parklas maksab 75 000–175 000 krooni. Seda siis, kui vana maja renoveeritakse ning hoovis jagatakse parkimiskohad.

Allikas: Kinnisvarabüroo Uus Maa

Allikas: 06.märtsi Eesti Päevalehe lisa Kodu&Ehitus

Intresside kiire tõus viimase paari aasta jooksul on tugevalt mõjutanud leibkondade kulutusi eluasemelaenudele, kuid Euribori mõningane langus ning signaalid stabiliseerumise kohta annavad taas laenuvõtjatele kindlust oma püsikulude arvutamisel. 2005. aastal oli pankadevahelise laenuintressi ehk Euribori tase enneolematult madal, jäädes vaid kahe protsendi piirimaile. Aasta teises pooles hakkas Euribor jõudsalt tõusma ning saavutas oma tipu alles mullu detsembris, olles 4,92 protsenti.

Kui nüüd võrdluseks tuua miljonikroonise, 30 aasta pikkuse laenumakse suuruse vahe 2005. aastal ja tipphetkel mullu, siis ainuüksi Euribori tõusu tõttu kasvas kuumakse 4000 kroonilt 5300 kroonile. Seega kasvas laenumakse koormus üle 30 protsendi. Tuhanded lisakroonid

Absoluutsummas polegi 1300-kroonine vahe paljudele peredele teab mis suur, kuid juba kahe miljoni kroonise laenu puhul on kuumakse vaheks 2600 krooni, kolme miljoni puhul 3900 krooni jne.

Samuti ei tasu unustada, et kinnisvarahinnad on viimase paari aasta jooksul kerkinud märkimisväärselt ning pole liialdatud väide, et kolm aastat tagasi miljon krooni maksnud korter maksab nüüd kaks miljonit.

Nüüdseks on intressid taas veidi langenud, Euribor on artikli valmimise hetkel 4,37 protsenti, millele laenuvõtja jaoks lisandub panga enda marginaal.

Olulisemaks lühiajalistest kõikumistest on aga sellega kaasnevad sõnumid.

Loodetakse langust

Juhtivad Euroopa pankade analüütikud on küllaltki ühisel seisukohal, et selleks korraks on intressitõus läbi ning ilmselt jääb tase püsima, pigem ennustatakse isegi kerget langust.

Eesti tormiliselt arenenud kinnisvaraturule on tegemist kindlasti positiivse sõnumiga.

On päevselge, et suurima laastamistää laenuvõtja ostuvõimele tegi ikkagi kiire hinnatõus, kuid ülimadalate intresside, pankade agressiivsete laenumüügikampaaniate ning üldiste positiivsete sõnumite osatähtsust hinnatõusu tekkimisel ei tohiks samuti alahinnata.

Eesti jaoks on stabiliseerunud intressid hea uudis. Kui varem olid turul vaid ülioptimistlikud sõnumid – alates Eesti liitumisest Euroopa Liiduga ning lõpetades tormilise palgakasvuga – siis nüüd kubiseb kinnisvaraturg pessimistlikest nootidest, ent liigne paanika pole samuti kasuks.

Pankade karmistunud laenupoliitika, ennast üle hinnanud ostjatele kuuluvate varade sundmüügid, arendajate meeleheitlikud katsed end pankrotist päästa jms on vaid üksikud näited, mis ilmestavad turule antud sõnumeid.

Stabiilne intressimäär, mille osatähtsus üldise laenuturu mõistes on ülioluline, mõjub pessimistlikule turule kindlasti rahustavalt. Maakeeli äeldes – kui muresid niigi palju, siis vähemalt raha hinna kasvu peatumine võtab ühe mure vähemaks.

On vana tõde, et intressilangus suurendab läbi ostujõu kasvu ka kinnisvara hinda absoluutväärtuses, sest nõudlus kasvab. Intressitõus mõjutab turgu aga vastupidi – ostujõud kahaneb ja turuosalised suruvad hinna alla.

Stabiliseeruv intressimäär saab ilmselt olema üks verstapost Eesti ülikiires kinnisvaraturu arengus – raha enam ei kalline.

Kerstin Olbrei, Pindi Kinnisvara turundusspetsialist

Allikas: 27.veebruari Postimehe lisa Kinnisvara

  • 1
  • 2

© 1994-2018 EKFL | Privaatsus