Kuu: veebruar 2009

Jaanus Laugus vastas eile ehitusuudised.net-i lugejate küsimustele.

Milline oli Uus Maa 2008. aasta käive ja kasum?

Uus Maa Kinnisvaragrupp oli eelmisel aastal seoses investeeringutega ning kontorivõrgustiku loomisega idabloki riikides kahjumis. Sel aastal keskendume rohkem koduturule ning püüame olla siin konkurentsivõimelisemad. Arvestame eelarves langustrendiga. Kasumit peame teenima ikka oma põhialal, s.o kinnisvara hindamis- ja vahendusteenust pakkudes.

Mis loogikal põhineb Teie väide, et kinnisvarahindade langemisel intressitase tõuseb?

Kinnisvarahindade langemisel juhtub see, et tänane turuväärtus on homme väiksem. Seega on pangal riskid kinnisvara vastu laenu andes suuremad kui varem. Et laenuriski vähendada, tulevad mängu suurem omaniku omavastutus ning kõrgem intress.

Kui pikaks ajaks on Eestis kinnisvaranõudlus rahuldatud?

Mitmed arendused, mis on ette ehitatud, ei vasta turu tänasele ootusele. Nad kas külmutatakse, pankrotistuvad ja antakse ära odavalt või kohandatakse ümber vastavalt vajadusele. Usun, et nutikad kinnisvaraarendajad toovad turule uued säästutooted, mis konkureerivad magalakorterite hindadega. Kindlasti on müüki soodustavaks faktoriks see, kui arendaja suudab ise krediteerida ostjat.

Kui suur osa Tallinnas detailplaneeritud maast valmis ehitatakse?

Detailplaneeritud maa osakaal pole väga suur. Paljud detailplaneeringud lähevad muutmisele seonduvalt turuolukorra muutustega. Kui arenduses planeeritavatud pinnad pole 60 protsendi ulatuses kaetud ostjatega, siis pole mõtet ka antud projekti teostada. Ostuhuvi Tallinnas on praegu stabiilne 1-2toaliste ning odava hinnaklassi korterite osas.

Miks kinnisvaramüüjad endiselt väidavad, et õige aeg on osta ja hinnad ei tohiks langeda?

Depressioon majanduses annab meile väga lühiajalise perspektiivi ennustusteks. Ennustada julgeks kvartali võrra ja lähiperspektiivis langustrend ei peatu. Rohkem on hinnalanguseks ruumi kallimal ja eksklusiivsemal kinnisvaral, odavamal kinnisvaral pole enam palju ruumi langeda.

Mis saab Arco Varast?

Arcot ei tasu maha kanda, bränd on tugev. Nüüdseks on ka inimeste lahkumine suudetud kontrolli alla saada. Uuel juhatusel tundub ‘selgroogu’ olevat, et ebapopulaarseid otsuseid teha ja neid ellu viia.

Allikas: 26.veebruar 2009.a. äripäev

„Ostuotsus võtab aega ning tuleb kaalutletult. Müüjad on suhteliselt nurka surutud olukorras ning tihtilugu tuleb nõustuda pakkumisega, mis rõõmu ei valmista,” ütleb ta.

Lauguse sõnul on „fookusesse võetud” just müüjatele ja üürileandjatele likviidsuse tagamise, mis hetkel tundub kõige rohkem väärtust loova tegevusena. Maaklerid on reeglina just objekti müüjatega käsunduslepingulistes suhetes ning nende soovide täitmine on maakleri põhifookuseks. Varasemalt ehk siis tõusva turu tingimustes oli põhiülesandeks ka parima müügihinna saavutamine. „Langeval turul on oluline, et müüja jõuaks tehinguni kõige lühema võimaliku aja jooksul. Iga müügiga venitatud päev võib tähendada madalamat müügihinda,” lisab ta.

Järgnevalt mõned põhiprintsiibid, mida tuleb tänasel turul müües arvestada:

– Müüjal peab olema selge motivatsioon kiireks müügitehinguks. Tal on sõna otseses mõttes asjaga kiire, kuna ta on otsustanud kindla veendumusega oma kinnisvara ära müüa ja jõuda tehinguni maksimaalselt kolme kuu jooksul. Maakleritel pole mõtet teenindada kliente, kes lihtsalt katsetavad müüki, pakkudeks välja oma nägemuse müügihinnast ja väites, et tehinguni jõudmisega on aega. Langeval turul, finantskriisi tingimustes võib iga tehinguga viivitatud päev tähendada odavamat hinda.

– Müügihind peab olema turust ees. Langeval turul on hind langeva trendiga, mis aitab vältida tõelist kaotust. Kllientidel tasub jälgida kinnisvaraportaalides sama piirkonna ja sarnaste objektide pakkumisi. Müüki võttes tuleb esimese asjana koheselt kokku leppida likviidsust tagav müügihind, mis peaks olema parem teistest portaalis rippuvatest pakkumistest. Ainult nõnda ollakse turust ees ja tehinguni jõutakse optimaalse aja jooksul.

– Kuna langeval turul on iga müügipäev olulise tähtsusega, siis maaklerid on pidevas kontaktis müüjatega ning kõik pakkumised edastatakse klientidele. ühtlasi ootavad maaklerid, kes on fookusesse seadnud klientidele likviidsuse tagamise, klientide kiiret otsustusvõimet ja paindlikkust kauplemise hetkeks.

Müüjad, kellel pole otsest vajadust müüa, võiksid kinnisvaratehingute tegemisega oodata. „Hetkel pole õige aeg katsetusteks,” sõnab Jaanus Laugus.

Allikas: 1.veebruar 2009.a. Delfi.ee

Kahe suurema panga näol tekib aasta lõpuks kaks Eesti suurimat kinnisvaraettevõtet. Vaatamata pankade väidetele, et krediidikõlbulikke ettevõtteid finantseeritakse, on väga raske laenuraha saada. Olukord peab kevadeks muutuma, sest kõik hakkavad üksteisele lumepalliefektina võlgu jääma.

Pankade dilemma: müüa täna sentide eest ja tõmmata kõigi vara väärtus alla või koguda vara enda kätte.

Mitu panka on määranud kinnisvara(laenude)ga tegelevad meeskonnad. Suuremad pangad moodustavad terviklikud kinnisvaraga tegelevad, haldavad, hooldavad (tütar)ettevõtted. Väiksemad krediidiasutused tellivad need teenused turult.

Kinnisvara buumi ajal soetanud inimestel pole mõtet paanikasse sattuda. Panga eesmärk on siiski teenida väljalaenatud rahalt intressi, mitte kortereid omada. Pigem annavad pangad raskeks ajaks maksepuhkust, kui hakkavad kortereid käest võtma. Kuid kinnisvaraomanik peab realistlikult oma seisu hindama – kui vaja, tuleb eluase väiksema vastu vahetada.

Maaportfellid kaotavad väärtuse. Kuna vara pole likviidne, jõuab suurem osa varast tagasi kreeditori kätte. Nüüd on pall pankade väravas: kas hakata täna müüma sentide eest ja tõmmata koos raskustesse sattunud arendajatega ka intressi maksvate arendajate portfellide väärtus alla või koguda vara enda kätte. Maal puudub väärtus, kuni lõpptootele ei teki nõudlust. Veel paljude arendajate vara läheb panga kätte, paljud projektid jäävad pooleli.

Ettevõtteil, mis on põhitegevuse kõrval soetanud kinnisvaraprojekte, tuleb need pankade nõudel tõsta tütarettevõtetesse koos laenukohustusega – bilanss kinnisvarast puhastada. Väärtuslikud varad pannakse tääle, väheväärtuslikust vabanetakse. Suured võtavad väiksemate arendajate paremad projektid üle. Turule jäävad need, kes suudavad projektid lõpetada. Kinnisvaraga jääb tegelema väike arv spetsialiste. Tootluse ootuse ja hindadega oleme tagasi aastas 2004.

Vahendajad hakkavad kontakte ja kliente ka tegelikult omavahel vahetama, sest kliente on vähe ja tulemus loeb. Võitjaks jäävad ettevõtted, mis suudavad kõige kiiremini partnerlussuhted tääle panna ja end väljapoole serveerida kui ülebaltilisi ettevõtteid. Paljud vahendajad ja bürood kaovad turult. Tegevus siiski välja ei sure, sest kliendid otsivad väikseid pindu ning ettevõtted otsivad kokkuhoiu saamiseks üksuste kokkukolimise võimalusi.

Paljude büroohoonete äriplaanid ei realiseeru. 5-15% vakantsuse asemel seisame silmitsi pooltühjade hoonetega. Kulukas on ülal pidada mitut sellist hoonet, seepärast võib näha mitme äri- või isegi kortermaja poolsunduslikku täispanemist. Või üritatakse üürnikud kätte saada vanadest büroohoonetest, andes uued hooned mõneks ajaks üürile turuhinnast madalamate hindadega.

Arutud detailplaneeringud põldudel ja äärelinnade mitmete maa-aluste parkimiskorrustega hooned kaotavad oma väärtuse – neid lähima kümnendi jooksul ei rajata. Inimesed on valusa kogemuse võrra rikkama ning põllupealne arendus jääb pikaks ajaks kehva arendusprojekti sümboliks. 80 protsenti detailplaneeringuist jääb igaveseks riiulisse tolmu koguma.

Maailm muutub kiiresti, sageli tuleb detailplaneering ringi teha, nt viia ehitusmahud mõistlikuks või uuele üürnikule sobivaks. Täätegemise näitamiseks seavad omavalitsused arendajaile ebareaalseid kohustusi. Seetõttu jäävad paljud isegi reaalselt elluviidavad detailplaneeringud pooleli.

Tehnopargid täätavad, kuid nende laienemine ja uute ehitamine peatub. Rajatavate tehnoparkidega tekib probleeme – neid on liiga palju. Suur osa värskete tehnoparkide kinnistutest on spekulantide käes, kes laenukohustusest vabanemiseks viivad hinnad alla.

Korterelamute ehitamist ei võeta ette enne 2010 lõppu. Tõenäoliselt nõutakse Skandinaavia eeskujul 30-50 protsendi korterite eelmüüki enne ehitustää alustamist. Klient on jälle kuningas. Ehitusfirmad hakkavad pakkuma buumiaegsete hoonete remonti. Juriidiliselt kerkib teravalt üles garantiide küsimus arendaja pankroti puhul. Turule peavad tulema tunduvalt kuluefektiivsemad hooned.

Allikas: 12.veebruar 2009.a. äripäev

Uudistes ja lehtedes uputatakse tarbijaid üle kinnisvaraturu ülevaadetega ja sõnumitega hinnaliikumistest, süvendades arusaama, et praegu on ostmise asemel kavalam üürida. Samas näeb osa koduotsijaist kinnisvarahindade langemises võimalust soetada uus kodu soodsalt. Laenuvõime hindamisel kasutavad pangad aga enam konservatiivseid valemeid.

Peamiseks laenu andmisest keeldumise põhjuseks on küsija nõrk maksevõime, kinnitab SEB eraisikulaenude suuna äriarendusjuht Triin Messimas. «Praegu on koduostjatele laenu saamisel peamiseks takistuseks pankade suurenenud nõuded nii omafinantseeringutele kui ka konservatiivsem lähenemine maksevõime arvutamisel,» nõustub ka DnB Nord Panga ärioperatsioonide juht Jaan Liitmäe. «Enim on takistuseks juba olemasolevad laenukohustused ja kliendi eelnev maksekäitumine nende kohustuste tagastamisel,» lisab Sampo Panga eraisikute finantseerimise osakonna juhataja Aire Mäe. Laenuotsust võib mõjutada ka tõendamata või ebaregulaarne sissetulek, lisab Messimas.

Enne uut laenu müüakse vana eluase maha

Peamiseks põhjuseks väljastatud kodulaenude väiksele arvule on Triin Messimase sõnul taotluste väike hulk. «Tagasilükatud laenutaotluste osa on küll mõnevõrra suurenenud, aga see muutus ei ole suur.»

«Kliendid on oma võimalusi konservatiivsemalt hinnanud ning seega tehakse otsus vägagi kaalutletult,» usub Jaan Liitmäe. «Jaanuar on läbi aegade olnud kõige vaiksem kuu,» selgitab Aire Mäe Sampo Pangast. «Laenutaotlemist sunnib edasi lükkama ilmselt ebakindlus tuleviku suhtes, aga ka ootus, et kinnisvarahinnad ning laenuintressid jätkuvalt vähenevad,» põhjendab ilmnevat tendentsi Messimas SEBist.

Jaan Liitmäe sõnul on suurem huvi odavamate objektide vastu, samuti eelistatakse senine eluase enne uue laenu võtmist realiseerida, mis tegelikult lihtsustab pangale uute laenude otsustamist. «Klientide soovid on pigem väiksemad ning omafinantseeringute osakaal üldiselt suurem,» selgitab Liitmäe.

Kinnisvarahinnad soosivad ostjat

Koduotsijale valmistab kindlasti muret segadus, kas lõigata kasu kinnisvarahindade langemisest ja kasutada võimalust soetada uus kodu just nüüd või minna üürimise teed.
«üürikulu ei pruugi olla eluasemelaenu kuumaksest väiksem,» ütleb Triin Messimas. «[Ostuotsus] oleneb sellest, kui suuri eluasemega seotud kulusid võib pere endale lubada,» ei saa ta üheseid soovitusi anda.

«Peamine kriteerium on siinkohal omafinantseeringu olemasolu,» lisab Jaan Liitmäe DnB Nord Pangast. «Ilma omafinantseeringuta või täiendava lisatagatiseta on praegu kinnisvara soetada väga keeruline,» peab ta mõistlikuks alustada kohe säästude kogumisega, et vajalikud vahendid kokku koguda.

«Laenu taotlemisel eeldatakse kliendilt regulaarseid sissetulekuid,» tuletab meelde Aire Mäe Sampo Pangast. «Kui need on olemas ja uus kodu, kus soovitakse vähemalt neli-viis aastat sees elada, on välja valitud, tasub mõelda ostmisele – kinnisvarahinnad soosivad ostjat.»

Pere rahakotti tuleb ausalt analüüsida

Selle asemel et pangast panka joosta ning paremaid pakkumisi küsida, tasub alustada iseenda ja pere sissetulekute analüüsist, et mõista juba enne taotluse sisseandmist reaalseid võimalusi.

«Kui on olemas rahaline omafinantseering vähemalt 20% objekti maksumusest ning laenuteenindamise määr mahub panga määratud piiridesse pere-eelarvest, on kõik esmased kriteeriumid läbirääkimiste alustamiseks täidetud,» ütleb Jaan Liitmäe, et kõikide võetud kohustuste summa ei tohi ületada 40% pere sissetulekust. Sama määra järgib ka Sampo Pank.

«Tagatise turuväärtusest annab SEB laenu kuni 80%,» täiendab Triin Messimas. «Laenukohustuste teenindamiseks võib netosissetulekust ära maksta 30–50%.» Aire Mäe soovitab laenumakseteks kuluda võivad summad kokku arvutada ning teha ise järeldus, kas kätte jääb summa, millega suudetakse säilitada olemasolev elukvaliteet. «Ka see on oluline osa kodulaenu võimaluste analüüsis,» rõhutab Mäe.

Igal juhul ootavad kõik pangad endiselt uuest kodust ja laenust huvitunud kliente nõustamisele. Lõpetuseks annab Aire Mäe hea näpunäite: «Klientidele, kes plaanivad kinnisvara soetamiseks laenutaotluse esitada, soovitame juba järgmisest kuust hakata laenumakse ulatuses raha kõrvale panema, näiteks kogumiskontole – nii saab selge pildi, kas pere tuleks tekkiva laenumaksega toime.»

Allikas: 04.jaanuar 2009.a. Postimehe lisa Kodu ja Kinnisvara

Elamispindade vahenduse, hindamise ja konsultatsiooni teenuse pakkumist jätkab edaspidi Uus Maa Kinnisvarabüroo. Uus Maa Kinnisvarakonsultandid tegutsevad esialgu veel Uus Maa nime ja kaubamärgi all, kuid alustavad tegevusi uue kaubamärgi Seven Real Estate kasutuselevõtuks, mis on loodud ärikinnisvara konsultatsioonide pakkumiseks.

Ettevõtte restruktueerimise tagajärjel kaob varasem holdingettevõte Uus Maa Kinnisvaragrupp ning senised kaks tütarettevõtet jätkavad iseseisvate üksustena.
„Uus Maa on alati püüdnud olla eelkäija, mitte järgija Eesti kinnisvaraturul, seetõttu oleme otsustanud lahutada elamispinna- ja äripinnateenused eraldi kaubamärkide ja juhtimise alla,” lausus Uus Maa Kinnisvarabüroo juhatuse esimees Jaanus Laugus.

Valdkondade jagunemist ajendas rahvusvaheliselt tunnustatud ärimudeli valik, kuna mujal maailmas ühe ja sama kaubamärgi alt elamispindade kinnisvaramaakleri teenuseid ja äripinna konsultatsiooniteenuseid ei leia. Mõlemad valdkonnad on nii oma klientuurilt kui teenuse sisult väga erinevad.

„Kahe ideoloogiliselt erineva teenuse pakkumine sama kaubamärgi alt on siiani sageli eksitanud mõlema ettevõtte kliente ning koostääpartnereid. Kuna mõlema ettevõtte eesmärgiks on tänases turusituatsioonis oma turuosa suurendamine, on strateegiliste kavade ning plaanide varasemast märkimisväärselt selgem eristamine ka meie klientide jaoks tulevikku silmas pidades vajalik samm,” usub Uus Maa Kinnisvarakonsultantide tegevjuht Andres Hall.

Alates 2009 aastast, pärast valdkondade jagunemist, on Uus Maa Kinnisvarabüroo Oü omanikud Jaanus Laugus, Ville Jehe ja Mika Sucksdorff ning Uus Maa Kinnisvarakonsultantide Oü omanikud Andres Hall, Urmas Laur ja Ville Jehe.

Allikas: 16.veebruar 2009.a. Delfi.ee

Kui pool aastat tagasi tehti Eesti kinnisvaraturul ligi tuhat tehingut kuus, siis jaanuaris langes see arv allapoole 400 piiri. Inimeste ebakindlus tuleviku suhtes ei luba muutust paremuse poole veel niipea loota.
«Kinnisvaraturg on tugeva langustrendiga,» tõdes Uus Maa Kinnisvarabüroo juhatuse esimees Jaanus Laugus. «Tehingute arv on langenud 2004.–2005. aasta tasemele ja tehingusummad vähenevad kvartaalselt umbes kümme protsenti.»

Tema sõnul ei saa küll väita, et turg oleks välja surnud, kuid ostuotsused venivad ja analüüs on põhjalik.

«Jaanuari tehingute arv on novembrikuise šoki peegeldus,» tõdes Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman. Septembrikuine finantskrahh jõudis siinsete pankade laenupoliitikasse alles novembris, mil laenukraanid sisuliselt kinni keerati.

Laenumarginaalid kasvasid vähemalt 3,75 protsendini, mis Euribori taset arvestades tähendas 9-protsendilist intressi ja 30-aastase miljonikroonise laenu puhul 8000-kroonist kuumakset.

Kuna ostuotsusest tehingu sooritamiseni kulub keskmiselt poolteist kuud, on tehingute arvu suur vähenemine jaanuaris igati põhjendatud.

Järsule kukkumisele järgneb tavaliselt tõus ning tugev langustrend on Lauguse sõnul ka paljud ostuhuvilised taas liikvele tõuganud.

Sooman tõdes, et pankade laenutingimuste leevendamine ja järsk hinnalangus on klientide huvi suurendanud ning mõne kuu pärast võiks Eesti suuremates linnades ja asulates kokku 700–800 tehingut kuus ikka teoks saada.

Kinnisvara hinnad on buumiaegsega võrreldes langenud keskmiselt 40 protsenti ning inimeste ostujõud on keskmist palka, kinnisvara ruutmeetri hinda ning pankade laenutingimusi arvestades kõrge. Viimase 12 aasta jooksul on see olnud praegusest kõrgem vaid 2003. aasta teises kvartalis.

Paraku hüppelist turu taastumist praeguses ebakindlas olukorras, mil täätuse määr kasvab ja inimestel puudub kindlus oma sissetulekute säilimise suhtes, oodata ei maksa.

«Täna ei taandu kinnisvaraturul aktiivsuse puudumine mitte finantstingimustele, vaid usalduse puudumisele,» nentis Sooman.

Lauguse sõnul on selle aasta kinnisvaraturg kiirmüügikeskne ja  tavalised katsetajad võtavad oma pakkumised maha, sest kõrgete hinnaootustega pole võimalik tehinguteni jõuda.

Ostuhuvi on tõusev ja hinnad langevad tasemele, kus on õige aeg oma säästud kinnisvarasse investeerida, andes ostetud pinna näiteks üürile ja teenides kõrgemat tootlust kui hoiustelt pangas.

«Müüa soovitame siis, kui tõesti on vaja. Lihtsalt katsetada pole mõtet. Keegi ei maksa praegu hinda, mis turu tõusufaasis makstakse. Kui leiate tänases turufaasis oma unistuste kodu, siis võimalusel ostke see,» soovitas Laugus.

Allikas: 13.veebruar 2009.a. Postimees

Sarnaselt 1990. aastate bärsikriisi ajaga, kui laenu oli keeruline saada ja suur osa tehinguid tehti nii, et üks elamispind müüdi ja osteti siis kas suurem või väiksem või teises asukohas elamispind asemele, on praeguse krediidikriisi ja suurenevate kommunaalkulude tõttu vahetustehingud samuti päevakorda tõusnud.

Kui ostmise korral on valik turul küllalt suur, siis vahetusvariante on siiski marginaalne osa.

Peep Soomann, Pindi Kinnisvara juht

ERI Kinnisvara tegevjuht Andres Teder ütles Eesti juhtivale ehitusuudiste portaalile ehitusuudised.net, et selliste tehingute massiliseks muutumist takistab siiski kaks asjaolu. Esiteks peavad vahetatavad elamispinnad mõlemale poolele sobima, mis aga arvestades inimeste erinevat maitset ja vajadusi on päris keeruline. Teiseks on väga raske kokkuleppele saada summades, sest enamasti peab üks tehingupool teisele midagi peale maksma.

Ohuks hinnaga mängimine

‘Selliseid tehinguid tehakse ikka eelkõige seetõttu, et emb-kumb osapool tahab kas väiksemat või suuremat eluaset,’ ütles Teder.

Number

  • 2 uut kahetoalist korterit Tallinnas Mustamäel plaanib elamukinnistu omanik vahetada kinnistu vastu.

Vahetustehingu puhul on ohuks hinnaga manipuleerimine. Pindi Kinnisvara juhatuse liikme Peep Soomani sõnul tekib ainulaadne olukord, kus tehingu mõlemad osapooled hakkavad tõestama, et nende vara maksab võimalikult vähe – kallima pinna omaniku huvi on maksta võimalikult vähe vaheraha, odavama pinna omaniku ‘hinnalangetamise’ soov aga täidab suurema vaheraha saamise eesmärki.

‘Probleemid tehingu kokkusobitamisega algavad isegi veidi varem. Kui ostmise korral on valik turul küllalt suur, siis vahetusvariante on siiski marginaalne osa ning tavaliselt ei leia vahetust soovivad isikud lihtsalt tehingule sellist teist poolt, kellega soovid vastusaadava vara osas kattuks,’ märkis Sooman ning lisas, et vahetusi tehakse eelkõige väiksemates Eesti linnades.

Annab lisaraha

Lisaks on elamispinna vahetusest huvitatud inimesed, kellel küll ei ole eluase soetatud laenuga, kuid kommunaalkulud käivad üle jõu. Nemad soovivad enamasti väiksemat ning väiksemate kommunaalkuludega elamispinda.

Arco Vara Kinnisvarabüroo atesteeritud vanemmaakler Maia Daljajevi sõnul on vahetustehing kinnisvaraomanikule sobivam kui kiir- või sundmüük.

‘Vahetustehing säästab inimese suuremast stressist, mis on seotud vara sundmüügiga. Samas saab vahetustehingust saadud kompensatsiooniga tasuda pangalaenu ning vähendada püsikulutusi,’ lisas Daljajev.

Täpne statistika vahetustehingute kohta puudub, kuna paljud vahetustehingud tehakse sõprade-tuttavate vahel.

Vahetustehingute tippaeg oli 90ndate algus, kui kinnisvara oli vallasvara ja inimestel nappis raha.

üks küsimus

Kuidas suhtub pank laenuga ostetud korteri vahetamisse ilma ostu-müügitehinguta?

Triin Messimas
SEB arendusjuht

Pank eeldab olukorda, kus laenusaaja elab ise laenuga soetatud korteris ning selle laenu tagatiseks on omakorda seesama korter. Nende tingimuste täitmine ei ole ilma ostu-müügitehinguta võimalik. Vahetus on võimalik siis, kui suurem korter müüakse ja ostetakse väiksem.

Tõenäoliselt ei müüdaks suuremat korterit juhul, kui selle müügist saadav summa ei kataks laenujääki. Mõeldud on olukorda, kus müügist saadud rahast piisab olemasoleva laenu tasumiseks ja jääb ka veidi üle.

Kui olemasolev korter müüakse ja müügist saadakse rohkem, kui on senine laenujääk, võib klient kasutada allesjäänud raha uue korteri omafinantseeringuks ning võtta puuduva osa laenuna juurde. Uue laenu tagatiseks on uus korter.

Kui eelmise korteri müügist saadud omafinantseeringust ei piisa uue korteri laenuga ostmiseks, tuleb muidugi anda lisatagatis. Kliendi võit sellise tehingu juures on ilmselt vähenenud laenumaksetes.

Kas ja kui palju lisatagatist vaja läheb, sõltubki niisiis senise korteri müügisumma ja laenujäägi suhtest, mis erinevate projektide puhul võib olla väga erinev.

Kommentaar

Elamukinnistu omanik

Vahendustehinguni jõudsin seetõttu, et kinnistu realiseerimine on praegu keeruline, kuna pankade tingimused kinnistu ostmise finantseerimisel on karmid.

Me ei ole veel vahetustehinguga lõpusirgele jõudnud, kuid praegu käivad läbirääkimised kinnistu vahetamise kahe kahetoalise Keskuse tänava korteri vastu.

Liigume positiivse otsuse suunas.

Mis on mis?
    Kinnisvara vahetusteenus

  • Sisuliselt on see ostu-müügitehing, kus mõlemad osapooled sõlmivad nii ostulepingu kui ka olemasoleva vara müügilepingu. Levinuim on vahetus korteriomandiga: suurema korteri vahetus väiksema vastu või vastupidi. Küsitakse ka teistsuguseid vahetustehinguid: hoonestamata või hoonestatud kinnistu vahetust korteri vastu, suvila vahetust korteri vastu, korteri vahetust eramu vastu jne. Küsitud on isegi miljonikroonise luksusauto vahetamist korteri vastu.
  • Sageli lisandub kompensatsioon osapoolele, kes vahetab olemasoleva elamispinna odavama ja väiksema vastu. Vahetades olemasolev suurem elamispind väiksema vastu, saab kompensatsiooni eest tasuda pangalaenu ja samas vähenevad ka igakuised kommunaalkulud.
  • Kui vahetatav elamispind on soetatud eluasemelaenuga, tuleb pangaga tingimustes kokku leppida, sest vahetades elamispinna väiksema vastu, võib muutuda ka tagatise väärtus.

Allikas: Arco Vara

Allikas: 09.veebruar 2009.a. äripäev

© 1994-2018 EKFL | Privaatsus