Kuu: november 2007

üürihindu on kergitanud varasemast veidi kõrgemaks üürida soovijate rohkus ehk nõudlus üüripindade järele olukorras, mil pangad on oma laenutingimusi karmistanud ja müügihindade languse ootus on pannud osa inimestest omakorda ootele.

Võib äelda, et praegusel ajal soovivad korterit üürida kas noored, kes alustavad kooselu ega taha veel ühtset vastutust pangalaenude näol, või need, kelle palk ei võimalda pangalaenu korteri ostuks.

äraootav seisukoht

Samuti leiab üürnike seas inimesi, kes küll soovivad tulevikus korterit osta, kuid on turu suhtes äraootaval seisukohal, aga ka sageli reisivad inimesed, üliõpilased või siis inimesed, kelle tääkoht on kodust kaugel ja edasi-tagasi sõitmisel pole mõtet.

Kui küsida, kas üürihind on praegusel ajal kallis, võiks vastaks, et niikaua, kui on piisav nõudlus, ilmselt ei ole.

üürnik paari päevaga

üürihindade piirid jagunevad aga rühmiti, näiteks maksimaalne summa 4500 krooni, 6500, 8500 ja 10 000 krooni.

Praegune olukord näitab, et kuni 8500 krooni maksvad kahetoalised mäbleeritud heas korras olevad Tallinna kesklinna korterid saavad üürniku juba paari päevaga.

Samas on see olukord kinnisvaraomanikele, kes üüritulu soovivad teenida, suurepärane võimalus oma kinnisvara müümise asemel üürile anda.

Kui suurt korterit või maja tasub üürida ja kuhu, sõltub juba inimeste soovist ja võimalustest. Kindlasti tuleks ennast kurssi viia maksimaalsete lisakulutuste summaga, mis üürile lisaks tuleb maksta.

Võib äelda, et peamiselt eelistatakse eelkõige heas korras mäbleeritud kahetoalisi kortereid, kus kõik eluks vajalik olemas – nii ei pea inimesed ise asjadele kulutama. On ju kogu korteri/maja sisustuse ostmine üpriski kulukas ettevõtmine.

Turg reguleerib ennast kallitelt üürikorteritelt ümber ostutuultele, kui ostu planeerivad inimesed enam koduloomisega oodata ei taha. Lisaks teeb hindade langus ostmise võimalikuks paljudele neile, kellel seni see võimalus puudus.

Mingil momendil püsivust soovivad inimesed eelistavad siiski tagastamatu üüriraha asemel pangalaenu tagasi makstes kinnisvara omada. Oluline on siiski see, et inimesed leiaks endale nüüd ja tulevikus sobivad lahendused.

Näited Tallinna üürihindadest viimase kahe kuu jooksul

Pirita: Padriku tee, 2-toaline, uus maja, mäbleeritud, parkimine. Hind 6500 krooni + kulud.
Kesklinn: Uus-Tatari, 2-toaline, uus maja, mäbleeritud, parkimine, panipaik. Hind 8000 krooni + kulud.
Lasnamäe: Läänemere, 1-toaline, paneelmaja, hea seisukord, mäbleeritud. Hind 4500 krooni + kulud.
Mustamäe: Mooni, 2-toaline, paneelmaja, hea seisukord, mäbleeritud. Hind 6000 krooni + kulud.
Mustamäe: Akadeemia tee, 1-toaline, paneelmaja, hea seisukord, mäbleeritud, 16 m². Hind 4000 krooni (sisaldab kommunaalmakse).
Paldiski mnt, renoveerimist vajav 1-toaline, mäbleeritud 16 m². Hind 2300 krooni + kulud.
Kesklinn: Kaubamaja, 2-toaline, renoveeritud. Hind 8000 krooni + kulud.
Pirita-Kose: Puhkekodu, 4-toaline, vanem maja, seisukord hea, mäbleeritud, 7500 krooni + kulud.

Allikas: Eesti Postimehe lisa Kinnisvara, 28.november 2007.a.

Tallinnas on statistika järgi ca 1,25 m2 kaubanduspinda elaniku kohta. Kuigi see suhtarv on aasta-aastalt kasvanud, on kaubanduskeskuste vakantsid ikka nullilähedased ning vabade pindade tekkides järjekord potentsiaalseist soovijaist ukse taga.

Kaubanduspindade puhul räägitakse reeglina üürimisest, kuid millised on võimalused pindu osta ning milliste ettevõtete jaoks oleks see otstarbekas?

Ostu või üürimise kasuks otsustamine on paljuski kinni firma tulevastes eesmärkides ning ka asukohanõuetes. Kui firmal on selge visioon stabiilsest arengust ja ka asukoha suhtes on kindel nägemus, siis tasub mõelda ostmisele.

Kui ettevõttel on aga mastaapsed kasvuplaanid ning paiknemise soov ei ole veel kuigi kindel, pole mõtet ka äripinda soetada, sest varem või hiljem jäävad ruumid kitsaks või soovitakse ümber paikneda. Kaubanduspindade suhtes on oluline jälgida turgu – millised on ostjate harjumused ning soovid?

Kindlasti tuleb valida asukoht vastavalt kaubandusliigile, sest määblipood vanalinnas või kõrgmoepoeke Järvel ei oleks arukas valik.

Samuti on kaubanduspinna valikul oluline eespool räägitu – kuidas ja kus kaupmees näeb ennast täna ja tulevikus ehk siis kas on plaan laieneda ja kas asukoht on õige.

Kui ettevõttel on visioon ja vajadused selged ning ka tagatud, tasub võimaluse korral kindlasti osta äripind, mis kindlustab pinna olemasolu senikauaks, kui vaja. üüripinna puhul võib alati tekkida oht, et omanik soovib ühel päeval lepingu lõpetada ning selle jaoks ka põhjuse leiab. See võib heale ärile saatuslikuks saada, sest kiiresti samaväärset pinda leida on pea võimatu. Teiselt poolt aga tekib küsimus, kas firma vabad vahendid on mõttekas paigutada just kinnisvarasse. Kas ei oleks kasulikum suunata need põhitegevusse ja siiski üürida äripind, kus kinnisvaraomanik seisab hea kinnisvara üldise korrashoiu eest ning kui äri seda nõuab, saab vajadusel lihtsamalt asukohta muuta?

Müüdavate äripindade vallas on vakants tagasihoidlik. Kaubanduskeskustesse pindade ostmisest ei ole loomulikult mõtet rääkidagi. Kuid vakantseid müügipindu võib leida nii vanalinnast kui ka väiksema jalakäijate vooga tänavate äärest.

On väga keeruline anda üldist hinnangut, kas kaubanduspind oleks mõttekam osta või üürida. Kõik oleneb ettevõtte arenguplaanidest ning konkreetsetest soovidest.

Ostuhind on üle 50 000 kr/m2

    kaubanduspindade müügihinnad Tallinnas, kr/m2

  • kesklinn 50 000-60 000
    kaubanduspindade üürihinnad Tallinnas, kr/m2 kuus

  • kesklinn 400-700
  • äärelinn 200-400

Allikas:  äripäev, 26.november 2007.a.

Leonhard Harik müüb äsja valminud Foorumi majas, Narva mnt 5, parkimiskohta 413 000 krooniga. Koht on kinnine, teisel korrusel ja 18,7 ruutmeetri suurune.

Parklakoha hinda mõjutab üldine parkimiskorraldus

Hariku sõnutsi müüb ta kohta alles kaks nädalat, ent huvi on suur ning konkreetne huviline juba olemas.

Harik müüb koha ära seetõttu, et tal ongi Foorumi majas ainult parkimiskoht ning korterit pole. Säärane olukord tekkis seepärast, et ta soovis osta investori käest korterit, ent kuna parklakohad on defitsiitsed, ostis esmalt parklakoha. Hiljem selgus seevastu, et korterit osta ei õnnestunudki.

Number

  • 25 tuhat krooni maksab lahtine parklakoht Lasnamäel Läänemere tee maja hoovis. See on üks odavamaid parklakoha pakkumisi üldse. Tavaliselt jääb hind 100 000 kr ümber.

‘Kuna mul korterit ei ole, siis pole parklakohaga üksi midagi teha,’ märgib Harik.

Uus Maa Kinnisvarabüroo kesklinna piirkonna maakler Siim Tarvis märgib, et parkimiskoha hind sõltub suuresti sellest, kuidas on ümberkaudsete tänavate parkimine korraldatud, kas maja ümbruses on piisavalt kohti parkimiseks. Kindlasti ei saa parkimiskoht olla näiteks Mustamäel samas hinnas kui Kadriorus. Kadriorus on hinnad kehvade parkimistingimuste ning autode rohkuse tõttu eriti kõrged.

õues asuvad parklakohad on veidi odavamad

Tarvis osutab sellele, et parkimiskoha hind sõltub ka sellest, kas koht asub maja all või maja ees väljas ning kas ja millised on turvasüsteemid. Eelistatud on garaažid või maaalused parklad.

Tarvis määnab, et sageli müüakse parkimiskohti korterist eraldi, eriti siis, kui tegemist on mõne suurema arendusega. Arendustes jääb parkimiskohti üle juhul, kui nende hinnad on kõrged ning parkimiskohti ühe korteri kohta on rohkem kui üks.

Samuti ei soovita ta parkimiskohti osta, kui parkimine on tasuta võimalik ka elamu juures tänaval.

30 000 uut autot vajab parkimiskohta

A&A Kinnisvara tegevjuht Aivar Villemson märgib, et tänavu on juba ainuüksi Eesti automüüjad müünud uusi autosid ca 30 000. See omakorda näitab parkimiskohtade nõudluse kasvu ning seda eelkõige Tallinna süda- ja kesklinnas. ‘Praegune tendents näitab, et autot omavad inimesed ei taha osta korterit ilma parkimiskohata või vahetus läheduses asuva avaliku parklata,’ tähendab ta.

Samas osutab Villemson, et praeguses turusituatsioonis kasutavad ostjad head võimalust kaubelda parkimiskoht korteri hinna sisse. Väljaspool Tallinna kesklinna või äärelinnades on parkimiskohtade hinnad kuni poole soodsamad.

Kommentaar

Rait Riim
1Partner Kinnisvara konsultant

Parkimiskoha hind sõltub ennekõike selle asukohast – enam on hinnatud linna tasulise parkimise alas olevad parkimiskohad. Eriti kõrged on hinnad vanalinnas, kus parkimiskoha ostuvõimalus praktiliselt puudub, ja ka südalinna piirkonnas. Teiseks sõltub parkimiskoha väärtus selle tüübist – majaalused parkimiskohad on kuni poole võrra kallimad väliparkimiskohtadest.

Parkimiskohtade müügi- ja ostukuulutusi leiab korterelamute trepikodadest tihti. Peamiselt ostetakse parkimiskoht teise auto soetamisel perre. Lisaks on olnud juhuseid, kui parkimiskoha ostab inimene, kel majas korterit pole, kuid kes täätab hoone läheduses ja kasutab parkimiskohta auto hoidmiseks päevasel ajal.

Kesklinna piirkonnas on parkimiskohtade hinnad 2007. aasta algusega võrreldes püsinud stabiilsena, jäädes väliparkimiskohtade puhul keskmiselt vahemikku 75 000-150 000 krooni ja suletud parkimiskohtade puhul vahemikku 125 000-300 000 krooni.

hea teada
  • Parkimiskohtade ostupakkumisi leidub eriti just kesklinna piirkonnas, kus neist on kõige suurem puudus.
  • Reeglina arendaja garaažikohtade pealt ei teeni, soovitakse pigem garaažiehituse kuludega nulli jõuda.
  • Parkimiskohtade kogus majale arvutatakse normatiivide järgi, mille on seadnud linnaplaneerijad.
  • Hinnad ei ole viimaste aastate jooksul väga palju muutunud. Kesklinnas maksab parkimiskoht garaažis ca 300 000, äärelinnas ca 100 000.
  • Parkimiskoha puhul maksab ennekõike mugavus, st kiire ligipääs kodust auto juurde.

Allikas: Kristjan Kaarman, BPE Kinnisvaraekspert

Allikas: äripäev, 19.november 2007.a.

Mõned otsused on liiga tähtsad, et neid emotsioonide, kas siis eufooria või pessimismi baasil teha või tegemata jätta. 

Siiski ei ole käes ‘hullud päevad’ ega ‘osturalli’, hindu on langetanud peamiselt vaid need, kes paari viimase aasta eufooria najal oma uute projektide marginaalid selgelt üle on hinnanud. Et hinnad on langenud umbes aastatagusele tasemele, ei näita vabalangemist, vaid tõendab vahepealse kasvu päärast tempot. Väited kõikjal pea kolmandiku langenud kinnisvarahindadest on samas selge müüt. Jah, taoline langus võib olla võimalik maa hinnas, nt Tallinnast väljas mõnes vähem hinnatud piirkonnas ning sedagi eeldusel, et arendaja oma toote varem selgelt üle on hinnanud. Piltlikult äeldes juhtumitel, mil asja õiglane väärtus on optimismi ajal korrutatud pea kahega ning nüüd pakutakse sellest hinnast kolmandikku alla.

Võin kätt südamele pannes väita, et tegelikult on suur osa kevadel müügis olnud objekte jätkuvalt saadaval toonase hinnaga, ehkki on ka teistsuguseid näiteid.

Poole aastaga on õhku täis projektidest languselaine üle käinud, hinnad uues situatsioonis paika loksunud ning tehingud toimuvad taas. Maaklerite hinnangul ei ole täna puudu ostuhuvist. Küll aga ei saa iga huviline enam laenu suhtes kaubale pangaga, on rakendunud konservatiivsem laenupoliitika.

Taastunud ostuhuvist võib aru saada, sest määrav on ikkagi inimeste vajadus, tahe ja võimalused paremini elada. Augustis kutsus Villu Zirnask EPLis inimesi üles ootama: hinnad langevad veel, oli tema analüüsi juhtmõte. Oodata muidugi võib, sest alati võib tulla veel parem pakkumine. Võib, aga ei pruugi. Esmalt, milline on kinnisvara soetamise eesmärk? Investeeringuna või, hoidku jumal selle eest, kiire spekuleerimise eesmärgil tuleb täna oma plaani edukuses ikka väga kindel olla.

Kui jutt käib perele uue kodu ostmisest, on mõõde palju laiem. Mängu tuleb elu kvaliteedi mõiste ning tahes-tahtmata peab inimene endalt küsima: kas ta ikka tahab elada endistes tingimustes lootuses, et hinnad äkki kukuvad? Kui hinnad hoopis tõusevad või kui vahepeal ostetakse ära just see korter või maatükk, mis oleks meie perele suurepäraselt sobinud? Kui suur peab olema võit igakuiselt laenumakselt, et ootamisega kaasnevad mured oleksid õigustatud? Kõigile neile küsimustele peab täna suutma vastata, alles siis on tasakaalustatud otsus küps. Kiirete hinnamuutuste ajal võidavad ikkagi vähesed ärigeeniused või õnneseened, kel õnnestub sügavaima mõõna ajal osta ja suurima tõusu ajal müüa. Enamikul nii hästi ei lähe ning ‘suure kala’ ootuses võib ka pisem saak konksu otsust lahti pääseda.

Häid õppetunde on selles vallas Eestile kinkinud kinnisvarale eelnenud moeteema – bärs. Just siis, kui kõik arvasid, et bärs on imettegev rahapuu, varises kaardimajake kokku ning tipust olid koore noolinud üksikud. Sellele järgnes agoonia, samad reeglid kehtivad majanduses kõikjal.

Eelneva eesmärk pole elavdada hüppeliselt kinnisvaraturgu, ta on selletagi päris elav. Ka ei taha ma kellelegi ühtki konkreetset maja maha müüa või inimesi bärsil mängimise eest hurjutada. Küll aga tahan, et igaüks, kes täna kinnisvaraotsuseid teeb, ei lähtuks kunagisest eufooriast või viimase poolaasta kurbadest nootidest. Mõned otsused on liiga tähtsad, et neid emotsioonide põhjal teha või tegemata jätta.

Allikas: 06.november 2007, äripäev

Kuna kinnisvaraga kauplemine on meil Eestis n-ä puberteedieas ehk hõlmab alles viimast 16 aastat, siis on traditsiooni lühiajalisusest tingituna sel teemal õhus palju küsimusi ja väärkäsitlusi.

Vahendustasu suurus varieerub 3-5 protsendi vahel, lähtudes vahendatud tehingu lõpphinnast ja müüdava objekti eripäradest. üldjuhul lepitakse vahendustasu suuruses kinnisvaraomaniku ja bürood esindava maakleri vahel kokku ja kinnitatakse see maaklerlepingus kirjalikult.

Omanikul on mõistlik sõlmida maakleriga kirjalik leping, kus leiavad täpset sätestamist kõik maakleri kinnisvaramüügiga seonduvad õigused ja kohustused. On ju kinnisvaramüügi puhul üldjuhul tegemist ikkagi kodaniku suurima investeeringuga ja aastatepikkuste säästude viljaga, millest soovitakse maksimaalset turuhinda ja asjade korraldamisel positiivseid emotsioone.

Oluline on vältida ka hilisemaid ostjapoolseid pretensioone ning juriidilisi ebakorrektsusi. Samuti võib omanikele julgustuseks märkida, et vastutustundetu maakler ei püüagi sõlmida kirjalikku lepingut, kuna ei soovi anda katteta lubadusi.

Vahendustasu hõlmab sisuliselt kahte summat: kulusid, mis katavad büroo reklaamikulud kuulutusele, juriidilised konsultatsioonid ja nõustamise ning kulusid, millest tasutakse maaklerile tema tää ja aja eest. üldjuhul hõlmab see suurtes kinnisvarabüroodes 25–40 protsenti vahendustasust.

Vahendustasu kujundamisel on oluline ka kinnisvara hinnaklass ja selle müügile ennustuslikult kulutatav täätundide maht. Palju oleneb kinnisvaraturu hetkeolukorrast. Kui pakutavat kaupa on palju ja turul ei valitse defitsiiti, peab müügiga tegeleja arvestama pikema müügi- ja reklaamiperioodiga, seega ka suuremate väljaminekutega.

Kinnisvara reklaamiga tegelevad suuremates büroodes turundusosakonna reklaamispetsialistid, kes teavad parimaid võimalusi, millises vormis ja millistes meediakanalites kinnisvara reklaamida. Maakleri kohus on seista hea käsundiandja huvide eest ja nõustada teda hinnaläbirääkimistel.

See võib kõlada kõrgelennulise fraasina, aga igapäevaelus küsivad ostjad palju piirkonna teiste pakkumiste ja teostatud tehingute kohta, otsides kinnitust oma valiku õigsuse kohta. Just siin on olulised maakleri teadmised ja piirkonna tundmine.

Kui korteri presentatsioonide aeg on õnnelikult määdas ja kinnisvarale ostja/huviline leitud, vajab ostja sageli maakleri abi pangaasjade korraldamisel (kinnisvara eksperthinnangu jms dokumentatsiooni tellimine).

Samuti võib ostjaks osutuda välismaalane, kes vajab tunduvalt rohkem nõustamist ja selgitusi notari juures sõlmitava lepingu tarvis. Vajalike dokumentide puudumine (apostillitud ja tõlgitud tõendid perekonnaseisu jne kohta); vandetõlgi puudumine notariaalses tehingus võib ostu-müügilepingu sõlmimise lükata kaugesse tulevikku.

Sageli eelneb notariaalsele lepingule ka broneerimislepingu sõlmimine, milles ostja kinnitab oma ostuhuvi müüjale käsiraha maksmisega. Broneerimislepingus lepitakse ka kokku, kuidas pooled peaksid lepingueelsete läbirääkimiste etapis käituma.

Maakler selgitab müüja võimalikud võlgnevused ühistu ees ja korraldab valduse üleandmise, koostades üleandmisakti ja kutsudes vajadusel kohale ka maja halduri.

Allikas: Eesti Postimehe lisa Kinnisvara, 28.november 2007.a.

‘Põhiline langus on tingitud kortertehingute mahu vähenemisest poole võrra võrdluses eelmise aasta kolmanda kvartaliga,’ ütles Pindi Kinnisvara tegevjuht Kalev Roosiväli. ‘Tänane turuseis on sama, mis aastal 2004, mis polnud halb aasta, praegu lihtsalt ei lähe väga hästi,’ lisas ta.

akna sulgemiseks klikkige pildil

Roosiväli märkis, et langustrendis pole midagi üllatavat, sest üldine arvamus on, et praegu on rumal kinnisvara osta. ‘Kuid vaevalt et nii ebasobiv õhkkond süveneb, vajadus kinnisvara järele pole kadunud,’ märkis ta.

Vähem laenuvõtjaid

Hansapanga eluaseme finantseerimise osakonna juhi Agnes Maki hinnangul on laenuvõtmise languse põhjustanud meedia negatiivne foon. ‘Võrreldes eelmise aasta kolmanda kvartaliga on eluaseme laenuvõtmise langust näha küll, kuid selle aasta teise kvartaliga on see protsent sama,’ ütles Makk.

Peamine põhjus, miks laenuvõtjaid on vähem, on see, et meedia on tarbija ära hirmutanud kinnisvarakrahhi saabumisega. Ebakindlus on suurenenud avaldatud finantsuuringute tõttu ning inimesed ei julge laene võtta. Laenuvõtmisotsust lükatakse edasi, loodetakse, et järgmisel suvel või sügisel olukord paraneb,’ rääkis Makk.

Laen viiendikul peredest

Maki sõnade kohaselt laenuvõimelisi kliente Eestis jagub, sest ainult ligikaudu 20% Eesti peredest on laenu võtnud.

Roosivälja sõnul sarnaneb järgmise aasta kinnisvaraturg oma aktiivsuselt ja arvukuselt aastaga 2004, kuid tehingute väärtused on suuremad.

Ober-Haus Kinnisvara tegevjuhi Peep Vooro hinnangul on kinnisvaraturg rahunenud ühtlase tempoga. ‘Hindade allaminek on kulgenud ühtlase tempoga, kuid kas see on languse lõpp, ei oska äelda,’ ütles Vooro.

Tehingute arv ja väärtus vähenes kolmandas kvartalis

Võrreldes eelmise aasta kolmanda kvartaliga vähenes tehingute koguarv veerandi võrra ja tänavu teise kvartaliga võrreldes 17%.

Statistikaameti teatel sooritati tänavu kolmandas kvartalis 11 400 kinnisvara ostu-müügitehingut koguväärtusega 12,7 miljardit krooni. Tehingute arv ja koguväärtus vähenes nii eelmise kvartali kui ka eelmise aasta sama kvartaliga võrreldes. Viimati tõestati alla 12 000 tehingu 2004. aasta esimeses kvartalis.

Number

  • 11 400 kinnisvara ostu-müügitehingut sooritati statistikaameti teatel tänavu kolmandas kvartalis. Viimati tõestati alla 12 000 tehingu 2004. aasta esimeses kvartalis.

Kuigi tehingute keskmine väärtus on viimastel kvartalitel vähenenud, pole see vähenenud nii palju kui tehingute koguarv ja koguväärtus.

Võrreldes eelmise aasta kolmanda kvartaliga vähenes korteritehingute arv veerandi võrra, eelmise kvartaliga võrreldes viiendiku võrra.

Tänavu kolmandas kvartalis hõlmasid ostu-müügitehingutest 55% korterid, 23% hoonestamata kinnistud, 14% eluhooned ja 7% mitteeluhooned.

Muudest piirkondadest enam on vähenenud Tallinna notarite juures sõlmitud korteritehingute arv.

Kui 2006. aasta alguses oli eraisikutele antud laenude intressimäär veel alla 4%, siis tänavu septembris oli see juba 5,9%.

Allikas: äripäev, 20.november 2007.a.

Hea teada
  • kui korter on vaba, siis paralleelselt nii üürida kui ka müüa ei ole parim lahendus
  • kui korter õnnestub anda üürile ja üürnik juba sisse kolib, on üürilisega korterit suhteliselt raske müüa
  • üüriline hakkab müüki takistama, kuna ei ole huvitatud üürilepingu ennetähtaegsest lõpetamisest
  • inimesed, kel uus elamispind peagi valmib ning vana on ära müüdud, võtavad vahepeal üürikorteri
  • inimesed, kel on plaan endale uus elamispind osta, praegu ostuotsusega väga ei kiirusta, vaid pigem üürivad umbes aastaks korteri
  • eriti kiiresti leiavad üürilise väga heas korras, elementaarse määbli ja kodutehnikaga sisustatud korterid

Allikas: Maia Daljajev, Arco Vara Kinnisvarabüroo elamispindade maakler

Allikas:12.november 2007 äripäev

© 1994-2018 EKFL | Privaatsus