Kuu: mai 2008

Vaid ühe protsendipunkti võrra kehvema tulemusega jäi kolmandale kohale Arco Vara, teatas Dive.

Testklientide abil hinnati uuringu raames Arco Vara, Domus Kinnisvara, Eri Kinnisvara, Haabersti Maja Ober-Haus, Pindi Kinnisvara, Rime Kinnisvara, Uus Maa Kinnisvarabüroo, Vestman Kinnisvara ja 1Partner Kinnisvara teenindust.
Testkliendid päärdusid kolme kanali kaudu (otse esindusse, telefoni teel, e-maili teel) kinnisvarabüroosse, tundes huvi linnalähedaste kruntide ostmise vastu eesmärgiga hakata sinna maja ehitama.

Kinnisvarabüroode teenindustase vahetul külastusel osutus keskmiselt heaks, koondtulemusega 84 protsenti.

Seevastu telefoni- ja e-postiteenindus said oluliselt madalamad hinnangud. Telefoniteeninduse tase osutus keskmiseks (76 protsenti) ning e-postiteeninduse tase jäi koondtulemusega 43 protsenti juba väga nõrgale tasemele.

Võrreldes kahe aasta taguse ajaga on kinnisvarabüroode klienditeenindus jäänud üldjoontes samale tasemele, oluliselt on aga halvenenud kontakti lõpetamise osa.

Endiselt puudulik on nimesiltide olemasolu – nimesilt oli nähtaval kohal vaid viiendikul kinnisvarabüroode täätajatest.

Parandamist vajaks Dive’i hinnangul kindlasti ka kliendi vajaduste väljaselgitamine, millega ei tuldud toime neljandikul külastusest.

Allikas: 26.mai 2008.a. Eesti Postimees

Lasnamäel on city24.ee portaali andmetel pakkumises umbes 2000 korterit, võrreldes aastataguse ajaga on see number enam kui kahekordistunud.

Kõige soodsamad on Lasnamäe uusarendustes hinnad Läänemere tee 70 elamutes.

Samas on viimase poolaasta jooksul pakkumine suurenenud vaiksemalt, umbes 13%. seega toimus suurem pakkumismahu kasv just 2007. aasta kevadel ja suvel.

2007. aasta jooksul sõlmiti maa-ameti andmetel Lasnamäel korteriomanditega 2414 ostu-müügitehingut, keskmine hind oli umbes 21 300 kr/m2.

Tänavu esimese kvartali jooksul on sõlmitud 410 tehingut, keskmine hind umbes 19 000 kr/m2.

Keskmiselt sõlmitakse Lasnamäel umbes 130 tehingut kuus. Märts ja aprill olid tänavu aktiivsemad kuud ja ilmselt tuleb mai tehingute arvult sarnane.

Korteriomandite keskmine hind on langenud aastaga umbes 12% . Tehingute arv on vähenenud umbes 35%. Aprillis sõlmiti Lasnamäel tehingud keskmiselt umbes 18 000-18 500 kr/m2, kuigi pakkumises on ka oluliselt kõrgemate hindadega kortereid.

Märgata on trendi, et kaubaks lähevad kõige paremini just odavad korterid. Ostjad ei tee ostuotsust enne, kui on veendunud, et tehing on tõesti soodne ja korter sobib igati.

Peamine müüki kiirendav tegur on praegu turul hind. Ostjad, eriti just magalapiirkondades, on hinnatundlikud. Ostuhuvilisi tekib vaid väga soodsa hinna puhul.

Ostuhuvi tekib ka siis, kui tegemist on väga ilusasti renoveeritud korteriga, mille hind on mõistlik, aga kindlasti mitte kallim kui keskmised hinnad.

Järjepidev hinnalangetamine 10 000 krooni kaupa ei ole turul kasulikuks osutunud.

Pigem on oma korterist lahti saanud need inimesed, kes on teinud julge sammu hinna langetamiseks.

Seda, et turul on ostuhuvilisi palju, näitab tõsiasi, et väga sageli leitakse ostja vaid mõne nädala jooksul, kui hinda on märkimisväärselt langetatud.

Ka Lasnamäe uutel korteritel on müügihindasid langetatud ning see on taganud ka aktiivsema müügi. Aasta alguses tehti uutest projektidest kõige rohkem tehinguid Vana-Kuuli arenduses, Virbi tornelamus ja Läänemere tee 70 uutes korterelamutes.

Kõige soodsamad on Lasnamäe uusarendustes hinnad Läänemere tee 70 elamutes, kus veel kolme maja peale kokku on alles mõnikümmend korterit. Keskmiselt jäävad Lasnamäel uute korterite hinnad vahemikku 22 000-26 000 kr/m2.

Vähenenud on ka vahe uute ja vanade korterite hindade vahel. Kui veel aasta tagasi ulatus vahe umbes 50%-ni, siis nüüdseks on see taandunud 30% juurde.

Võib arvata, et umbes selliseks uute ja vanade korterite hinnavahe peaks jäämagi.

Allikas: 19.mai 2008.a. äripäev

ärileht uuris kinnisvarafirmade liidu liikmetelt, investoritelt ja vaatlejatelt, kas kinnisvarasektoris oleks mõeldav hätta sattunud projektidele riskiinvestoreid leida. üldine seisukoht oli, et raha pole maailmast kusagile kadunud – kõik sõltub projektist ja selle hinnast.

“Neid nn laibakoristajaid on turul olemas küll. Ja ka häid projekte on,” arvab ülemiste City juhatuse esimees Gunnar Kobin. Nii nagu paljud teisedki, ei oska ta kahjuks nimetada ühtegi nime. Riskiinvestori kaasamisega seostatakse vaid Juurdeveo tänava “intelligentse” maja projekti, kuid kinnitust sellele arendajalt saada ei õnnestunud.

“Täna ootavad investorid ikka turu põhja, langus jätkub,” märgib Ober-Hausi Kinnisvara analüütik Rain Rätt. “Kinnisvaraturu faase mõõdetakse aastatega. Esialgu müüakse pankadele kätte jäänud vara ikka n-ä tagaukse kaudu omadele. Mulliteooria järgi oleme praegu osalt veel n-ä eituse faasis, varsti algab paanika faas, siis ilmuvad riskiinvestorid…”

Rätt leiab, et praeguse üldise hinnataseme juures ja turu langusfaasis ei ole kinnisvaraturule minek üldjuhul mõttekas. “üksikute projektide puhul võib see võimalik olla, aga siis peaks midagi saama ikka väga odavalt üles osta,” ütleb ta.

Investorite püsivat huvi Baltikumi vastu määnab Colliers Internationali tegevdirektor Ardi Roosimaa. “Silmas peab pidama, et arendusprojekti tootlus ei saa olla samal tasemel rahavoo projektiga. Kui projektid pakuvad normaalset arendaja tootlust, siis on mitmed investorid nõus võtma riski ja panema sisse keskmise tähtajaga raha,” märgib ta. “Turg on normaliseerunud ja tulevikukasumi väljavõtmine projekti varajases staadiumis pole enam reaalne.”

 

Uued võimalused

 

“Kindlasti võib likviidsuskriisis ettevõtmine päärduda riskiinvestorite poole,” julgustab GILD Real Estate’i juhatuse liige Jaanus Juss. “GILD EEREIF on tähtajaline fond, mille poole tasub päärduda juhul, kui hätta sattunud projekti probleemid tulenevad vaid rahapuudusest. Otsime elujõulisi, nii praegu kui ka tulevikus rahavoogusid genereerivaid ärikinnisvaraprojekte, mis vastavad meie kriitilistele eduteguritele ja sihttootluse eesmärkidele. Meie fookus on suunatud projektide kvaliteedile, mitte odavale hinnale.”

“Need investorid, kes on seni teadlikult ja edukalt kinnisvarasse investeerinud, on huvitatud sellest ka praegu ja ilmselt edaspidigi,” kinnitab Domus Kinnisvara arendusdirektor Ingvar Allekand. “Riske hinnatakse oluliselt kõrgemaks ja finantseerimisvõimalused on muutunud oluliselt ahtamaks, mistõttu peab projekt olema ikkagi väga hea. Seda nii tulususe ja riskimäära osas kui ka selles mõttes, et lisaks kinnisvaraarendusele peaks selle juures olema mingi täiendav nüanss.”

“Kuna praegu projitseeritakse nii potentsiaalne hinnalangus, finantseerimisraskused jms probleemid kui ka riskid kohe projekti sisse, ootused omakapitali tootlusele ja reaalsed kulud aga pole oluliselt langenud, siis on veel üsna vähe neid arendusprojekte, mida üritatakse müüa tervikuna ning mis ka reaalselt uuele investorile kasulikuks võiksid osutuda,” selgitab Allekand. “Kui projektil on jumet, siis loomulikult leidub ka investoreid, kuid välisest hiilgusest ei piisa. Nn taksojuht-investoritel enam ressursse pole ja tõsisemad tegijad näevad esimese pilguga make-up’i taha.”

“Majanduse negatiivne olukord on halb ainult massidele. üksikud “teravad pliiatsid” teevad alati probleemidest suurt raha,” märgib Kinnisvarakrahhi Visuaali blogija. “Mõni aktiivsem ja asjalikum neist võib lähiaastatel teenida üle 50% suuruseid kasumeid per projekt.” Probleemi rahaks keeramine ei tähendagi kogu ettevõtte aktsiate üleostmist, vaid investeerimist mõnda tagatud võlakohustusse või muusse keerulisemasse instrumenti.”

Allikas: 14.mai Eesti Päevalehe lisaleht ärileht

ERI Kinnisvara tegevjuht Andres Teder märkis teemat kommenteerides, et sihtotstarbe muutmise mõttekus sõltub turu hetkenõudlusest planeeritava sihtotstarbe osas ja selle tegemisega seotud keerukusest.

Teder tõi näite – kui maatulundusmaa krunt asub haljastusega alal, ei tohiks selle sihtotstarbe muutmine elamumaaks olla iseenesest keeruline ja ega aeganõudev. Seda muidugi eeldusel, et ei ole täiendavaid piiranguid nagu näiteks ehituskeeluala, kaitseala vms. ‘Kui eelnimetatud maatükk soovitakse müüa elamu- või suvilaehituseks, tasub sihtotstarbe muutmine kindlasti ette võtta, kuna see lihtsustab oluliselt maa müüki,’ soovitas ta.

Olulisimaks argumendiks on siin asjaolu, et ostjal avaneb elamumaa puhul võimalus kergemini ehituseks eluasemelaenu taotleda. Maatulundusmaa sihtotstarbega hoonestamata kinnistustele pangad üldiselt eluasemelaenu ei väljasta. Samas märgib Teder, et maa sihtotstarbe muutmise otstarbekus piirkondades, kus see on võimalik ainult detailplaneeringu kaudu, sõltub palju turu nõudlusest. Ta soovitab jälgida, mille järele on sel hetkel ja perspektiivis turul kõige enam nõudlust. Kui nõudlus ärimaade järele on vähenemas, ei tasu iga hinna eest taotleda sihtotstarbe muutmist ärimaaks. Samuti kui elamumaa osas ei ole nõudlust korterelamu kruntide järele, tasuks alternatiivina näiteks kaaluda hoopis ridaelamute ja eramute ehitusõigust.

‘Potentsiaalsed ostjad lähtuvad ju samuti turu nõudlusest. Kui maatükile on määratud ärihoone ehitusõigus, aga turg eeldaks vastavasse piirkonda eramute ehitamist, on ostja jaoks olemasolevast planeeringust vähe kasu,’ osutas ta ning rõhutas, et detailplaneeringu tegemine on aeganõudev ja kulukas protsess ning kui sellega kokkuvõttes ei tõsteta maatüki väärtust, on see mahavisatud raha.

‘Sihtotstarbe muutmise mõttekus on otseselt seotud üldplaneeringuga – millisesse planeeringu alasse kinnistu jääb ja mida kohalik omavalitsus detailplaneeringu kaudu kinnistuga teha lubab,’ rääkis Uus Maa Kinnisvara maakler Risto Fucks.

Kommentaarid

Tõnis Meister, Pindi Kinnisvara Põhja regiooni juht
Sihtotstarbe muutmine on mõistlik, kui kohaliku omavalituse üldplaneeringus on perspektiivselt maa juhtfunktsioon juba muudetud elamu- või ärimaaks.

Sellisel juhul on loota ka kohaliku omavalitsuse toetust sihtotstarbe eeldatavalt tulusamaks muutmisel.

Siis on juba lootust, et millalgi rajatakse maatüki lähedusse ka kommunikatsioonid, mis võimaldavad maad uuel otstarbel kasutama hakata.

üldplaneeringuga mittevastavuses olevate detailplaneeringute kehtestamisel on vaja juba eraldi maavanema nõusolekut ning tõsiste argumentideta võib sellise planeeringu menetlus muutuda maaomanikule hoopis suureks tulemusteta raha- ning ajakuluks.

Erki Arakas, Arco Vara Kinnisvarabüroo atesteeritud maakler
Kindlasti müüb paremini maatükk, millel on detailplaneering ja ehitusõigus.

See, kas sihtotstarve muuta ärimaaks või elamumaaks, sõltub kinnistu asukohast ja sellest tingitult parimast võimalikust kasutusviisist.

tasub teada
    Maatulundusmaa elamumaaks muutmisel tehtavad toimingud

  • Avaldus omavalitsusele. Maaomanik esitab kohalikule omavalitsusele avalduse detailplaneeringu algatamiseks, tehakse algatamisotsuse.
  • Lähteülesande väljastus. Omavalitsus väljastab detailplaneeringu lähteülesande nõutavate kooskõlastustega.
  • Geoaluse mõõdistamine. Maaomanik tellib geoaluse mõõdistamise, mille hind algab 5000 kroonist. Kuni ühe hektari maa puhul on hind kokkuleppeline.
  • Arhitekti leidmine. Arhitekt alustab detailplaneeringut. Hind algab 20 000 kroonist.
  • Kooskõlastamine maaparandusbürooga, kui on tegu endiste põllumaadega. Muul juhul erinevate asutustega.
  • Planeering volikogusse. Volikogu kiidab planeeringu heaks või palub täiendavaid kooskõlastusi. Kui planeering on vastuolus üldplaneeringuga, saadetakse see maavalitsusse.
  • Avalik arutelu. Avalik väljapanek kestab kaks nädalat.
  • Kinnistu kruntimine. Maamõõtja mõõdab välja krundid. Orienteeriv hind ühe krundi kohta alates 2500 kroonist.
  • Notariaalne jagamine. Kaasnevad notarikulud ja riigilõiv.

Allikas: 26.mai 2008.a. äripäev

Vanalinna korterite hind on võrreldes eelmise aastaga oluliselt tõusnud.

Maa-ameti hinnastatistika kohaselt oli tänavu nelja ja poole kuu jooksul vanalinna korterite keskmine tehinguhind 62 040 kr/m2, mullu samal ajal oli keskmiseks tehinguhinnaks vaid 51 319 kr/m2.

Samas on terve Tallinna korterite turg mullukevadiste tipphindadega võrreldes langenud 16 protsendi võrra.

Esialgu võib jääda mulje, et statistika on moonutatud mõne üksiku ülikõrge tehingu tõttu. Tegelikult on tehingute arv jäänud võrreldavatel perioodidel samaks (1. jaan-13. mai 2007 ning 1. jaan-13. mai 2008 ). Samuti ei ole ülikõrgel tasemel oste-müüke, mis anomaaliat tekitada võiks.

Reaalsus on isegi proosalisem. Tallinna vanalinn on piiratud turg. Tegemist on äärmiselt eksklusiivse väikese alaga, mida on igal riigil vaid üks – pealinna vanalinn, mida kutsutakse ka igihaljaks investeerimiskeskkonnaks, sest mujal linnas toimuv ei ole kunagi vanalinna hinnastatistikat oluliselt mõjutanud. Vanalinna statistiline hinnatõus tegelikult ei näita isegi ühe konkreetse vara väärtuse kasvu aasta jooksul, vaid pigem trendi, et tehinguid tehakse eelkõige kallimate, renoveeritud ja paremas asukohas korteritega.

Number

  • 62 040 krooni ruutmeeter oli tänavu esimese nelja ja poole kuu jooksul vanalinna korterite keskmine tehinguhind. Mullu samal ajal oli keskmine 51 319 krooni ruutmeeter.

Vanalinn, erinevalt teistest linnaosadest, on aga sõltumata majanduse üldisest seisust alati nõutud kaup välisinvestorite ja teiste Eestis äri ajavate välisfirmade jaoks.

Samas ei ole põhjust vaadata vanalinna vaid ühe aasta lõikes. Tehingumahud on aastataguse olukorraga võrreldes küll säilinud, kuid on siiski madalamad kui paar aastat tagasi.

Perioodil 1. jaanuar-13. mai tehti 2006. aastal 45 tehingut, 2007. aastal 21 tehingut ja tänavu 22 tehingut. Samas ei ole ka vanalinnas vara omamine kindel garantii edukaks kinnisvaraäriks. Kui mujal Tallinnas on korterite pakkumiste arv kasvanud eelmise aastaga võrreldes veidi üle kahe korra, siis vanalinnas on pakkumiste arv kolmekordistunud.

Samamoodi on kukkunud ka keskmine pakkumishind – eelmise aasta algusest 68 000 kroonilt ruutmeetri kohta 60 000 kroonile.

See on märk, et kehvemas seisukorras ja asukohas olev vara ei ole siiski likviidne ning piiratud hulgal investorid on suunitletud keskmisest eksklusiivsema vara ostule.

Sellele viitab ka asjaolu, et piirkonnas on pakkumiste keskmine hinnatase madalam tehingute keskmisest hinnatasemest.

Allikas: 19.mai 2008.a. äripäev

© 1994-2018 EKFL | Privaatsus