Kuu: juuli 2008

Kinnisvara erialaliit viib valdade mured kinnisvarafirmadeni 

Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) juhtkonnal on eesmärk kohtuda mitmete suuremate kohalike omavalitsuste juhtidega, et tekitada avatud diskussioon kinnisvaraettevõtjate ja kohalike omavalitsuste vahel.Peamiseks komistuskiviks sujuva asjaajamise teel on olnud erimeelsused infrastruktruuri rajamiskulude jaotamisel. üheks tähtsamaks probleemiks on lasteaedade rajamine. Seaduse kohaselt peab omavalitsus kindlustama 1 aastasele lapsele lasteaiakoha. Valglinnastumisega seotud aktiivse kinnisvaraarenduse ja just noorema elanikkonna hoogsa kasvu tingimustes käib selline ülesanne enamusel omavalitsustel selgelt üle jõu. Siin ongi probleemide selgeks rääkimise ja kompromisside otsimise koht kinnisvaraarendajatega.26.juunil 2008.a. kohtusid EKFLi juhatuse liikmed ja administratsioon Rae vallaga, kus tõdeti, et paraku on paljud kinnisvarafirmad ja kohalikud omavalitsused üksteisest valesti aru saanud ning uute kodude rajamise asemel on mindud paljudel juhtudel ebamugava vaidlemise teed.EKFLi tegevdirektor Tõnis Rüütel ütles, et tegemist on esimese kohtumisega plaanitavas seerias. Püüame eelkõige üksteise muredest aru saada, lisas ta. Juhatuse esimehe Peep Soomani sõnul on vallajuhtidega kohtumise idee olnud EKFLi juhatuses arutusel juba mõnda aega. ‘Usutavasti saame olla heaks infosillaks kinnisvaraarendajate ja vallajuhtide vahel,’ lausus ta.EKFL-s on 46 liikmesfirmat. Juhatusse on valitud Peep Sooman Pindi Kinnisvarast , Risto Raus Simus Kinnisvarast, Swen Uusjärv BREIC-st, Mart Saa Rotermann Eestist ja Peep Vooro. Maaklerite Koja (EKMK) juhatusest  on EKFLi juhatusse delegeeritud Aivar Sool ja EKFLi juhatusest EKMK juhatusse Swen Uusjärv. Büroo sujuvat tääd tagab Lembi Võsumägi ja tegevdirektor Tõnis Rüütel.

Lisainfo:Tõnis Rüütel

Eesti Kinnisvarafirmade Liidu

tegevdirektor

50 46 517

ekfl@ekfl.ee

Samas on siis ka hinnad kõrgemad ning ehitus kallim.

Lagedi ja Aruküla vahelise tee veeres kasvab plakateid nagu samas põllu peal seeni: ‘Müüa krundid’, ‘Müüa maa’, ‘Müüa krunt koos ärihoonega’. Paistab olevat hea plakatiaasta. Omanimelise plakati taustal naeratab ka Pindi Kinnisvara maade ja majade maakler Olav Leok.

Kolmehektarine tükk põllumaad Lagedist paari kilomeetri kaugusel on jagatud kümneks 3000-4000 m2 suuruseks krundiks.

Pindi krundid asuvad lagedal, ainsal kõrgemal paigal on juba üks maja. Leoki hinnangul on metsa sisse krundi ostmine siiski kahe otsaga kaup: kui kallis raha kõrghaljastuse eest makstud, jääb tihti üle ainult kurvalt vaadata, kuidas ümberkaudsete majade kerkides kaunis männimets hõrendikuks harveneb. Sel juhul on mõistlikum valida odavam krunt ning sinna ise puud istutada.

Kiibitsejaid rohkem kui reaalseid maatüki ostjaid

Siinne maatükk on küllaltki tüüpiline. Kinnisvarabuumi ajal liikusid paljud arendajad Tallinna ringtee ümbrusse. Mullusega võrreldes on ostjaid märgatavalt vähemaks jäänud, huvilisi jagub palju rohkem kui tehinguid. Ometi on seis siin parem kui mõnelgi pool mujal: kolmsada meetrit Kulli raudteejaamani ja lähedane bussiliin, asfalttee viib 30 minutiga kesklinna ja elektrikapid seisavad liitujaid oodates krundiveerel.

Tõsi, Viimsi elanikel on poed ja lasteaiad lähemal ning rohkem naabrite seltsi, ent seal on ka hinnad teised. Siin maksab enamik krunte umbes 800 000 krooni. Vaid üks on teistest kallim – 1,5 miljonit -, sest teistest suuremale krundile on lubatud ehitada kaks hoonet.

‘Hinda küsitakse päris sageli, aga kui selgub, et peaaegu sama hinna eest saab mujal mäbleeritud maja, hakkab inimene kahtlema,’ nendib maakler. ‘Majaostjal jääb ära kõik see projektijuhtimine ja stress, mis ehitamisega paratamatult kaasneb.’

Miks leidub siis igal ajal ikkagi neid, kes vabatahtlikult enda kaela kogu selle sekeldamise võtavad? ‘Inimese ettekujutus tema oma majast sisaldab alati nüansse, millest valmis maja ostes peab loobuma,’ vastab Leok. Kui on kinnisvara omamise kogemus – teadmine, milliseid ruume vaja läheb ja mis peab kus kohas olema -, saab ise ehitades teha kõik sellele vastavalt.’

Ostja arvestagu vähemalt 30 000 krooni puurkaevule

Lagedi kruntidega on lugu lihtne: pole siin ei looduskaitse- ega Natura-ala oma erinõuetega, pole muinsuskaitselisi piiranguid. Veevarustusele on leitud lahendus koostääs Raasiku vallaga: kuluka veetorustiku asemel saadi luba rajada igale krundile oma puurkaev.

Ligi 30-40 000 krooni maksev puurkaev on üks kahest põhilisest lisakulust, millega ostja peab arvestama. Elektriühendusega liitudes makstav ampritasu on teine, sõltuvalt amprite arvust võib see jääda 16-25 000 krooni piiresse. Igal pool maahuviline siiski nii kergelt ei pääse.

Uus Maa Kinnisvarabüroo maade ja majade maakler Külli Friedrichson loetleb terve hulga küsimusi, millele krundiostja peaks tähelepanu päärama: kommunikatsioonid, kas kinnistule on vaja detailplaneeringut, infrastruktuuri olemasolu, ehitusõigused, piirangud, naabrid, tee-, vee- ja elektriservituudid jne.

‘Looduskaitseseaduse järgi kehtivad ranna või kalda kasutamise kitsendused, kui seal on piiranguväänd, ehituskeeluväänd või veekaitseväänd,’ hoiatab Friedrichson.

Ober-Haus Kinnisvara atesteeritud kinnisvaraspetsialisti Ene Arro hinnangul annab ostjale kõige paremini infot detailplaneering. Sagedamini tuleb piiranguid ette veekogude ääres, tihti esineb ka kivikalmete ja ohvrikividega seotud muinsuskaitsealaseid piiranguid. ‘Alati tuleks uurida kõikvõimalike piirangute kohta ka kohalikust omavalitsusest,’ kinnitab Arro.

Kommentaar

Ene Arro
Ober-Haus Kinnisvara atesteeritud kinnisvaraspetsialist

Tallinna lähedal tuleb looduskaitsealaseid piiranguid ette peamiselt kruntidel, mis piirnevad veekoguga. Harva leidub eramukruntidel kaitsealuseid taimi. Sellisel juhul on tavaliselt tegemist vanemate, varem hoonestatud olnud kruntide või endiste aianditerritooriumitega.

Krunti ostev inimene peaks kindlasti tutvuma detailplaneeringuga. Müüjalt tuleb uurida kommunikatsioonide olemasolu ning kas liitumiste eest on tasutud. Liitumisteta krundi hinnale lisanduvad kopsakad liitumistasud. Oluline on ka juurdepääsuteede olukord. Suvel krunti ostes tuleb uurida teede olukorda suurvee ajal ja talvel. Tähtis on teada, kellele teed kuuluvad. Sellest sõltub, kes teede korrashoiu eest vastutab ja tasub. Uusarendusrajoonides tasub uurida ka tänavavalgustuse valdaja kohta. Kuival ajal maksab uurida, kas krundile koguneb sadevett ja kuidas saab selle ära juhtida. Paese pinnase korral võiks küsida radooniuuringute kohta.

Allikas: 7.juuli 2008.a. äripäev

Pealinlased on mõistnud, et igal hommikul linna piiravates ummikutes istumise asemel on lihtsam elada linnas ning käia akusid laadimas linnalähedases suvilas. Seetõttu on viimasel ajal märgata suvilaturul mõningat elavnemist.Esmalt tuleks enda jaoks kainelt kaalutledes selgeks teha, kas suvila, kui sellise, järele on üldse otsest vajadust, kuna tegu on siiski märkimisväärse väljaminekuga, pangalaenu puhul pikaajalise rahalise kohustusega.

Suurepäraseks alternatiiviks on paljudele ka maal asuvad vanemate või vanavanemate kodud, kus saab puhkamas ja ennast laadimas käia.
Kui aga on vastu võetud otsus soetada omale suvila, tuleks edasi tegutseda samuti läbimõeldult ning planeeritult.

Suvalise kinnisvaraportaali kaudu näeme, et parajasti on pakkumisel tuhatkond suvilat, millest Harjumaal asub kaks kolmandikku.

Numbrite järgi võib äelda, et valik on korralik ning igaüks, kes suvila ostuplaani peab, saab valida omale siit sobiva objekti.

Alusta asukohast

Järgnevalt räägingi olulisematest pidepunktidest suvila ostmise puhul.

Asukoha valikul tuleks mõelda, millised tegurid on määravad — veekogu lähedus, metsa ääres paiknemine, kõrghaljastus krundil jne.

Kindlasti ei tohiks see oma alalisest elukohast asuda ülemäära kaugel, eriti arvestades üha tõusvat kütusehinda, mis võib lõpuks suvilas käimist pärssima hakata.

Samuti on oluline privaatsus — kas soovitakse täiesti eraldatud kohta või sobib just suvilarajoonis asuv kodu. Eks mõlemal variandil on omad plussid ja miinused.

Privaatsus ning eraldatus on küll tore, kuid sellega kaasnevad ka teatud mured nagu turvalisus hetkedel, kui kedagi kohapeal ei viibi. Samas on suvilarajoonis alati risk , et naabruskond on väga kirju ja kohata võib palju võõraid inimesi.

Räägi pangaga

Kui asukoht on enda jaoks selgeks tehtud, siis järgmisena tuleks üle vaadata rahalised võimalused, kas on võimalik suvila osta oma vahenditest, või tuleb kasutada panga abi.

Kindlasti tasub käia ära pangas ning tutvustada laenunõustajale oma soovi enne konkreetse objekti välja valimist, sest võib juhtuda et pangast polegi võimalik loodetud summat saada ning ka see mõjutab valikut.

Kui piirkond on leitud ning ka rahaasjades on selgus, võib juba muutuda konkreetsemaks ning hakata otsima seda, mille pärast kogu protsess ette sai võetud — konkreetset suvilat ennast.

Suvila valik toob omakorda kaasa palju aspekte, millest kindlasti määda vaadata ei tohiks, sest uisapäisa tehtud ost võib hiljem endaga kaasa tuua rohkem muret kui kõike positiivset, mille jaoks ta esmajärjekorras soetatud sai.

Kui suvila soetatakse suvilarajooni, milliseid on kümneid juba Harjumaal, siis tuleks kindlasti uurida, kas on moodustatud suvilaühistu, kes hoolitseb piirkonna haldusküsimuste eest, nagu üldvalgustus, vesi, üldmaa korrashoid jne.

Uuri uusi naabreid

Kui eelpool nimetatud MTü eksisteerib, siis tasuks uurida, kes on juhtfiguur ja temaga vestelda ning eelpool mainitud küsimustes end valgustada.

Mitmed kohalikud omavalitsused on alustanud ka suvilarajoonides tsentraalsete trasside rajamist (vesi, kanalisatsioon), millega peaks saama lahendatud suvilarajoonide kommunikatsioonide probleemid.

Vee ja kanalisatsiooni koha pealt tasub selgitada, kui suured on kulud ning milline on vee kvaliteet, sest viimane kõigub erinevates piirkondades üsna palju.

Suvila valikul tuleks mõelda ka sellele, kas maja jääbki suvilaks või on soov tulevikus olemasolevast suvilast renoveerimise ja ümberehituse teel teha juba aastaringseks elamiseks sobiv maja.

Viimane variant on populaarne just noorte perede hulgas, kellele avaneb sel moel võimalus suhteliselt soodsalt asuda elama oma majja.

Selleks, et siinkohal mingeid probleeme ei tekiks, tuleks kindlasti kohalikust omavalitsusest täpsustada ehitustingimusi, et tulevikus renoveeritav hoone jääks ikka seaduslikuks ning vähem oluline pole ka see, kui suureks kujunevad renoveerimiskulud.

üldist turusituatsiooni ning kevadist aega arvesse võttes on hetkel hea aeg suvila soetamist tõsiselt kaaluda, sest kevadel suvilate pakkumiste arv suureneb ning ostuhuvi kasvab. Millal siis veel suvilat osta kui mitte suve algul?

Allikas: 2.juuli 2008.a. Eesti Postimehe lisa Kinnisvara ja Ehitus

Kinnisvaraturu kainenedes on müüjad jõudnud arusaamisele, et erinevalt tipuajast müüakse suvilat jälle kui suvilat, mitte kui krunti elamuehituse tarbeks. See on kärpinud Harjumaa suvilakruntide hindadest terve kolmandiku.Suvi on aeg, mil otsitakse võimalust oma väärtuslikud puhkusenädalad roheluses ja tavapärasest privaatsemas paigas veeta, üha enam tuntakse huvi linnalähedase ja võimalikult soodsa hinnaga suvila järele.

Inimeste puhkamisharjumused on ajapikku muutunud, potipõllumehi on jäänud tunduvalt vähemaks ning suvila muretsetakse pigem rahuliku ja pingevaba äraolemise eesmärgil.
Piir suvila- ja elurajoonide vahel on väga hägune

Eestis viimastel aastatel lõkkele läänud kinnisvarabuum kajastus küllaltki negatiivselt just suvilakruntide turul. Põhjuseks oli asjaolu, et suvila kujutab endast laias laastus alternatiivi suurele maamajale või suvekodule.

Ajal, mil kinnisvaraturg oli laenurahadega üle ujutatud ja paljudele näis, et nad võivad endale üht-teist lubada, tundus väikese suvila omamine kuidagi kohatu, seepärast püstitati suvilakruntidele uhked eramud või moodsad suvekodud.

Selle tagajärjel muutusid paljud suvitusrajoonid justkui eramajadest koosnevateks magalarajoonideks. Eredaima näitena võib nimetada Kakumäe rajooni Haabersti linnaosas ja Mähe piirkonda Pirital.

Peale Tallinna lähiümbruses või isegi linna piires asuvate suvilarajoonide täideti eramajadega ka suhteliselt kaugel paiknevad suvituskohad, näiteks Harku vallas.

ühest küljest vähenes selle tagajärjel suvilakruntide arv, teisest küljest aga tekkis kinnisvaraobjekti hinna ja otstarbe vahel pahatihti karjuv ebakõla.

Ostja tahtis osta suvilat, müüja aga pakkus krunti eramaja ehitamiseks, mis loomulikult tekitas erinevaid vaateid objekti hinnale.

Uute suvitusrajoonide projektidest ei olnud huvitatud ka arendajad, sest poole miljoni krooniste kruntide müük ei pakkunud huvi. Neid aga, kes oleksid soovinud või suutnud omandada suvila ehitamiseks 1—1,5miljonilise maatüki, ei olnud just palju.

Populaarsemad on suvilakrundid hinnaga 500 000—800 000 krooni

Kinnisvaraturu langus on endaga kaasa toonud teatud kainenemise, sealhulgas suvilakruntide sektoris.

Müüjateni jõudis arusaam, et kõik ostjad ei tahagi rajada eramaja, vaid on huvitatud just väiksest, suvekuudel kasutatavast suvemajakesest.

Samuti selgus, et inimeste elatustaset arvestades ei saa suvilakrunt isegi Tallinna vahetus läheduses maksta 1,5—2 miljonit krooni.

Selle aasta algus pole olnud kinnisvaraturul just kõige aktiivsem periood, sõlmitud tehingud näitavad, et kõige populaarsemad olid suvilakrundid hinnavahemikus 500 000—800 000 krooni, mõnel juhul ka kuni 900 000 krooni.

Teisisõnu, kaubaks lähevad objektid, mida võib endale lubada keskmise statistilise palgaga inimene, kel puuduvad märkimisväärsed vabad rahalised vahendid omafinantseeringuks.

Hoonestatud suvilakruntide ostu-müügitehinguid analüüsides torkab selgelt silma seaduspärasus, et kõige suurem on müügiaktiivsus madalamate hindadega piirkondades, näiteks Kohila vallas Raplamaal, Kernu vallas Harjumaal, Muuga rajoonis Maardu linna halduspiirkonnas.

Suvilakruntide pakkumine peegeldab turu olukorda. Määdunud aastaga võrreldes on pakkumiste hinnad langenud keskmiselt 20—30 protsendi võrra, mis vastab sooritatud ostu-müügitehingute hinnatasemele.

Allikas: 2.juuli 2008.a. Eesti Postimehe lisa Kinnisvara ja Ehitus

Kuid uue tääkoha või vähemalt lisateenistuse järele peavad paljud neist hakkama vaatama küll. Ei pea tulema krahhi, et mõista, et ilus elu kinnisvaraturul on mõneks ajaks määdas. Alates kinnisvaraturu tipphetkest 2006. aastal on tehingute arv vähenenud pea kaks korda. Kui kinnisvaratehingute rahaline väärtus on kahanenud järjest neli kvartalit, siis tehingute arv juba kaheksa kvartalit. On kinnisvaramaaklereid, kellel on kadunud pea kogu teenistus.

Külli Kaljulind ise leidis uue põhitääkoha projektlahenduse konsultandina, kelle tääks on servituudilepingute koostamine ja maaomanikega läbi rääkimine. Turu jahtumine mängis tääkoha vahetusel suurt rolli. ‘Olen põhiline pere ülalpidaja ega saanud oodata, käed rüpes,’ nendib Kaljulind, kelle tuttavad maaklerid hangivad samuti kõrvalt muud teenistust.

Lisaks sissetulekute kukkumisele oli harjumatu ka äkitselt tekkinud vaikelu. ‘Buumi ajal oli tohutult tegevust, ja järsku tekib vaikus,’ kirjeldab Kaljulind. Kuigi maakleriks hakkamine oli aiandusharidusega naise jaoks samuti radikaalne otsus, tegi tema ära kutseeksami ja on praegu kuri libamaaklerite peale.

Paljud maaklerid peavad uue ameti otsima

Kaljulind ja tema tuttavad pole erand. ‘Kaadrivoolavus on suurenenud,’ tähendab Uus Maa Kinnisvara värbamisspetsialist Monika Kähr. Ta ennustab, et suuremad liikumised leiavad aset suvel ja sügiseks on pilt selge. ‘Uusi tulijaid on siiski vähem kui varem,’ sõnab Kähr, kelle sõnul jäävad tääle head spetsialistid.

Aasta alguses avaldas 1Partner Kinnisvara uuringu tulemused, millest selgus, et õige pea paneb uksed kinni veerandsada kinnisvaravahendusega tegelevat ettevõtet ehk pea kümnendik 300st turul tegutsejast. Kas turult lahkub ka kümnendik maakleritest? See on Staaring Kinnisvara juhatuse esimehe Peeter Nurmi sõnul liigagi tagasihoidlik prognoos.

Maakleri elukutse populaarsus on igatahes kahanenud. Kutseeksami tegijaid oli tänavu kevadel poole vähem kui mullu. Ja kui mõni aasta tagasi olid kinnisvarateemalised koolitusgrupid kohemaid huvilistest pungil, siis nüüd on osalejaid raske kokku saada.

Esimeses järgus peab turult lahkuma libamaakleritena tuntud seltskond, nendivad kinnisvarafirmad. Oü Kinnisvaraekspert Tallinn asedirektor Aivar Roosik nendib, et maakleriks olemine pole enam kerge rikastumise võimalus. ‘Trepikojamaaklereid, kes ainult raha küsisid ja ise midagi ei teadnud, oli siin ju palju. Nende jaoks on küll nüüd turg täis,’ sõnab Roosik, kelle sõnul minnakse ära just buumi kõrghooajal tekkinud firmadest.

Kinnisvarafirmad kärbivad tegevuskulusid

Teiseks saab määravaks tääkogemus. ‘Kuigi tehingute arv on vähenenud kõigil maakleritel, annab see kõige valusamini tunda vähese staaÌÉå_iga maaklerite hulgas ehk siis nende hulgas, kes sisenesid kinnisvaraturule 2007. aastal,’ nendib 1Partner Kinnisvara tegevjuht Martin Vahter.

Ent – kui vähesed staarid välja arvata, siis sissetulekud on vähenenud kõigil. ‘üsna mitmed kinnisvarafirmad, ka suuremad, on oma tegevust koomale tõmmanud, ära on antud üleliigseid büroopindu, koomale on tõmmatud kulusid,’ sõnab Vahter. 1Partner Kinnisvara ise on suutnud täätajate arvu stabiilsena hoida, aga laienemisplaanid tuleb temalgi praegu unustada.

Vahter nendib, et üldisemalt siirduvad maaklerid müügi- ja teenindussfääri, sest just seal tuleb klientide teenindamise kogemus kasuks. Nurm leiab, et paljud leiavad nüüdki rakendust keskastmejuhtidena, kust nad ka maakleriteks tulid. Kuna enamikul maakleritel on kõrgharidus, siis päärduvad paljud tagasi oma põhiala juurde.

Kuna kokku kuivavad just buumi ajal loodud väiksed firmad, siis on liikumist näha ka sektori sees suurematesse ettevõtetesse. Tugevatele firmadele on see muidugi mokkamääda. Domus Kinnisvara peamaakler Maria-Kristina Sarapik tervitab tihenevat konkurentsi. ‘Vahepeal oli iga taksojuht ja poemüüja arendaja,’ sõnab Sarapik. ‘Praegune olukord on suurepärane, sest turg sunnib ebaprofessionaalseid inimesi lahkuma.’ Kähr nõustub, et paljude tegevuse lõpp lisab leiba nende lauale.

Vahtergi on märganud, et täätajaid on lihtsam leida. ‘Vahepealsel buumiperioodil olid kandideerijate palgaootused liigsuured, võrreldes nende oskuste ja kogemustega. Täna on see suhe rohkem paigas,’ sõnab ta.

Tasub teada
  • Kokku tegutseb Eesti turul hinnanguliselt ligi 2000 maaklerit.
  • Neist kutselisi maaklereid on ligi 250.
  • Maakleri teenustasud jäävad 2-5% vahele, praegu on levinud tasuks 3-4%.
  • Minimaalseks käibenõudeks nt büroos Uus Maa on 50 000 krooni kuus, mis kehtib alustavatele maakleritele.

Allikas: 9.juuli 2008.a. äripäev

üks Eesti kinnisvaramüüja nõustus korteri hinda langetama koguni kuue miljoni krooni võrra, ent kui saabus aeg minna notari juurde tehingut kinnitama, kadus ostja kui vits vette.

Miks ostja loobus? Imelise allahindlusena tunduv tehing jooksis kinnisvaraspetsialistide sõnul luhta ilmselt sel proosalisel põhjusel, et Pirita teel asuva korteri alghind oli Eesti mõistes üsna krõbe – 14 miljonit krooni. Ja kuigi summa kukkus kaheksa miljonini, osutus see ostjale siiski üle jõu käivaks.

üks Taani majandusajaleht reastas äsja lausa kümmekond värsket müügitehingut, kus kinnisvara hind kukkus algsest mitu miljonit krooni madalamale. Eestis annab selliseid näiteid siiski otsida.

Kinnisvarafirmade väitel on praegu tavaline allahindlustaks 5–10 protsenti ning 20–40-protsendilist langust tuleb harva ette. Kes nii palju alla suudavad kaubelda, on spetsialistide sõnul pigem õnnega koos.
Nii tõi Arco Vara näite Tallinna kesklinna 4-toalisest korterist, mis pandi aasta tagasi
4,7 miljoni krooniga müüki. Vahepeal leiti ostja, kes olnuks nõus korteri ostma nelja miljoniga, ent omanik polnud nõus.

«Mõned kuud tagasi müüdi see korter aga 3,2 miljoni krooniga, seega allahindluseks
1,5 miljonit krooni,» teatas Arco Vara kommunikatsioonispetsialist Anu Võlma.

«Eks praegu on tegu ikka pigem õnneloosiga, päris üldisest märkimisväärsest hinnalangusest rääkida ei saa,» tunnistas Võlma. Tema sõnul annavad nii palju hinnas alla omanikud, kel müügiga kiire. Samuti need, kellele jõuab kohale, et nad on oma vara liiga kõrgelt hinnanud.

Suur õnnemäng

üks teine õnnelik sai Tartus jaole poolteist aastat müügis olnud palkmajakarbile, mille esialgne hind kukkus lausa poole madalamaks. Algul 2,1 miljonit maksnud maja müüdi määdunud kuul miljoni krooniga.
«Praeguseks on huupi ostmiste aeg määdas ja omanikud sunnitud valdused alla hindama,» tõdes Võlma. Kallimate korterite ja majade puhul on 1–1,5 miljoni kroonine allahindlus üsna tavapärane.

Uus Maa Kinnisvarabüroo konsultant Kaie Kullik selgitas, et suurt hinnalangust ei pakuta siiski kõigi kallimate majade puhul, vaid juhul, kui omanik on kangekaelselt alustanud müüki turuhinnast oluliselt soolasema hinnaga.

«Nüüd kui ostja teeb reaalse pakkumise, saab müüjalegi selgeks, et see ongi praegune turuhind, mida tema kinnisvara eest võimalik saada,» märkis Kullik.

Maaklerina soovitab ta aga müüjal tõsiselt kaaluda ostjate tehtud pakkumisi. «Näiteks võin tuua ühe oma pakkumise – Randveres asuva 1990. aastate 130 ruutmeetri suuruse eramu, mis eelmise aasta kevadel tuli omaniku soovil müüki kõrgema hinnaga, kui ta väärtus tol ajal tegelikult oli.» Esialgu küsitud 3,9 miljonist sai müügihetkeks 2,35 miljonit krooni.

Optimistlikud müüjad

Miks suuri hinnalangusi kas või võrreldes Taaniga Eestis vähe kohtab, seisneb Kulliku arvates tõigas, et kõik müüjad ei ole veel aru saanud praegustest tegelikest tehinguhindadest.

«Ja ka ilmselt sellepärast, et paljud objektid, mida praegu müüakse, on ostetud hindade kõrgpunktis ja müüja ei ole valmis kahjumiga kauplema,» viitas Kullik paljude omanike võetud pangalaenudele.

1Partneri tegevdirektor Martin Vahter tunnistas, et lähiajal, näiteks ühe kuu jooksul, Eestis 40-protsendilist hinnalangust ei tule. «Küll oleme müünud objekte, mille hind on võrreldes 2006. aasta lõpuga langenud kuni 40 protsenti,» tõdes ta.

Seda võib Vahteri sõnul selgitada asjaoluga, et suhteliselt lühikese vaba kinnisvaraturu ajalooga Eestis ei ole sarnast olukorda varem ette tulnud ning ostjatel-müüjatel puudub kogemus, kuidas käituda.
Inimeste seas levivat siiani ka arvamus, et kinnisvara hinnad võivad ainult tõusta. «Paljud pigem loobuvad müümisest kui lepivad odavama hinnaga,» selgitas Vahter.

Pindi Kinnisvara Põhja regiooni juht Tõnis Meister ütles aga, et ka hinna langetamine ei garanteeri tingimata müüki. «Näiteks mitme korteriga puit­elamu, millele oli ostja olemas 2007. aasta kevadel 14 miljoni krooniga, ootab tänaseni ostjat 9,9 miljoniga.»

Adaur Grupp Oü kinnisvarakonsultant Tõnu Toompark nentis, et  kinnisvara müüjate arvamus kinnisvaraturu arengutest on märksa positiivsem kui ostjail. «See on ju nii inimlik – näha kehvas olukorras ennast pisut positiivsemalt,» tõdes Toompark. «Kõrvale jäetakse faktid, mis räägivad hinna langetamise keelt.»

 

KOMMENTAAR 

Kes laseb hinna alla? 

Tõnu Toompark
Adaur Grupp Oü

Märkimisväärselt on hinda nõus langetama kahte tüüpi kinnisvaramüüjad. Esiteks need, kelle esialgne pakkumishind on utoopilises kõrguses ning ajapikku on tekkinud arusaam, et hinda langetamata müügitehinguni jõuda ei ole võimalik.

Teine grupp suuri hinnalangetajaid on need, kes on hädas laenu tagastamise või muude kohustuste täitmisega ning kel on kinnisvara tulemusliku realiseerimisega tuli takus.

Kui sellistel kinnisvaramüüjatel jääb vara mingi aja jooksul müümata, siis hakkab sellega tegelema kohtutäitur ning siis on tulemus müüja jaoks veelgi ebasoodsam. Nii on kiirustajatel mõistlik ise hinda langetada, et asi aetud saaks.

Allikas: 7.juuli 2008.a. Eesti Postimees

Püstloodis tõusnud kinnisvarahindade langemisega seotud esmased tulised emotsioonid on nüüdseks tuurid maha võtnud ning süveneda saab esialgsetesse analüüsidesse ja selgitada välja raugenud kinnisvarabuumist võitjad.Eesti Statistikaameti andmetel ehitati aastatel 1950–1989 kokku 457 200 ehk 23,5 miljonit m2 eluruume. Järgnevatel aastatel kuni aastani 2006 oli ehitatuid eluruumide arvuks 42 200 ehk 3,3 miljonit m2.

Nendest arvudest nähtub, et taasiseseisvusperioodil oleme juurde ehitanud kõigest 10 protsenti Eesti elamufondist, mis ehitati nõukogude ajal.
Väidetavalt on nõukogudeaegse elamufondi ekspluatatsiooniajaks arvestatud orienteeruvalt kuni 50 aastat. Seega on hoonete elukaar lõppemas ning need vajavad kapitaalremonti.

Marja poe traagiline näide on vast ekstreemseim, kus tegemist oli konkreetse ehitamispraagiga, kuid kõige suuremaks probleemiks olemasoleva elamufondi juures on tehnosüsteemide kehv kvaliteet ning praktiliselt olematu soojustus.

Renoveerimata kortermajade küttekulu on kordades suurem uute kortermajade omadest.

Ringiga nõudluse juurde tagasi

Taasiseseisvumisperioodi elamuehituse võib jagada tinglikult kolme etappi: 1990–1994, mil ehitati aastas keskmiselt 3120 eluruumi ehk 296 000 m2; 1995-2002, mil valmis aastas keskmiselt 887 eluruumi ehk 84 000 m2 ning 2003-2006, kui aastas ehitati keskmiselt 3625 eluruumi ehk 300 000 m2.

Eelnevast järeldub, et buumi ajal ehitati sama palju kui iseseisvuse alguses. Huvitav on jälgida sedagi, et Lasnamäel elab 112 000 elanikku ja buumi ajal ehitati 5-6 kortermaja. Mustamäel elab 64 000 elanikku ja buumi ajal ehitati ca 19-20 kortermaja.

Millised on järgmised trendid — kas järgmise kümne aastaga hakatakse väärtustama ka kauaräägitud Põhja-Tallinna ja sadama-ala? Ilmselt on statistikas suur hulk küsitavusi, kuid mingisuguse ettekujutuse elamuehitusest annab see siiski.

Taasiseseisvumisperioodil juurde ehitatud elamud annavad lootust, et mingil hetkel peaks nõudlus uute korterite järele taastuma. Sarnaselt autoostjatele jaguneb ka korteriostjate seltskond tinglikult kaheks: uute ja vanemate elamute pooldajad.

Tekib ka huvitav võrdlus — osta eksklusiivne vana auto, arvestades seejuures remondile kuluvate lisakuludega või suruda ego alla ning osta tavaline, kuid see-eest uus, mis tähendab vähemalt kahte-kolme muretut aastat.

Uus kasukas vana hinnaga

Tundub, et kinnisvarabuumist võitsid kõige rohkem inimesed, kes suutsid oma vana korteri maha müüa ja soetada enamvähem sama hinnaga uude kortermajja sarnase või suurema elamispinna. Seega võib kujundlikult äelda, et inimene müüs oma vana kasuka maha ning sai sama hinna eest uue.

Võitjate hulka võib lugeda ka inimesed, kes suutsid oma vana korteri väga hea hinnaga maha müüa ning uude kortermajja eluasemelaenu toel suurema osta.

Kui võetud laenu keskmiseks pikkuseks on 30 aastat, on suur vahe, kas hoone vanus on 40-60 aastat või on see ekspluatatsiooni alles antud.

Vana hoonet võib küll üritada renoveerida ja rekonstrueerida, kuid kokkuvõttes on olukord sama kui autodegagi — ehita ja pahtelda Žigulid palju tahad, Mercedeseks seda ikka ei muuda.

Täna on tekkimas uued ja huvitavad küsimused. Uute kortermajade ruutmeetri müügihinna maksumus tasapisi küll langeb, kuid millise piirini?

Uue kortermaja kortereid, mille ruutmeetri müügihinna sees on maa- ja ehitusmaksumus, finantseerimis- ja müügikulu ning arendaja kasum, ei hakata kunagi tasuta jagama.

Arvestades, et äärelinnas on korteri müügihind ligi 20 000–27 000 kr/m2, peaks vanade nõukogudeaegsete korterite müügihind olema olenevalt asukohast odavam 25-35 protsenti.

Seega, milline on hind, millega püütakse uute korterite ostjaid — kas on see maagiline 20 000 krooni piir, millest suudetakse allapoole tulla?

Kusjuures nimetatud summa oli buumiaegsel perioodil ainult ehituse hind.

Kui uue korteri hind suudetakse mahuga alla tuua, siis milliseks jääb reaalselt vanade korterite ruutmeetri hind? Ilmselt saame alles aastate pärast näha, kes pikema kõrre tõmbas.

Allikas: 2.juuli 2008.a. Eesti Postimehe lisa Kinnisvara ja Ehitus

© 1994-2018 EKFL | Privaatsus