Kuu: oktoober 2007

Tiina Shein, Uus Maa Kinnisvarabüroo

Selle aasta suveperiood oli kinnisvaraturul üsnagi rahulik, kuid sügise lähenedes võis taas märgata inimeste huvi kasvu ja tehingute arvu suurenemist, samas pakuvad ostjad müüjatele tihti küsitust 10-15 protsenti madalamat hinda.Tänavu juunis ja juulis oli nii korterite kui ka eramute ja kruntide turul väga vaikne. Turu viisid alla nii üldine stabiliseerumine kui ka suvised puhkusteajad.

Majade pakkumiste arv Harjumaal ei ole City24 portaali põhjal viimastel kuudel enam oluliselt kasvanud, kuid ka ostjaid napib. Languse suunas hakkas turg liikuma aprilli lõpus, millele järgnes väga vaikne maikuu. Suve hakul ehk enne jaanipäeva toimus veel mõnevõrra aktiivsem kauplemine, kuid koos suve saabumisega see rauges. Septembris võis taas märgata rohkem huvilisi ning mitmed suvel alustatud läbirääkimised jõuavad sügisel positiivse tulemuseni. Maade ja majade puhul on kõige paremini näha, et ostjad ootavad veelgi suuremat hindade langust. Aasta algusest on hinnad 10-20 protsenti langenud, sh viimase kahe kuu jooksul 5-10 protsenti. On siiski objekte, kus omanik on hinda rohkem alla lasknud, kuid seda juhul, kui mingil põhjusel on müügiga kiire. Hea hinnaga objektid leiavad aga suhteliselt kiiresti ostja.

Tallinnas on ikka veel raske leida krunti, mis maksaks alla 3 miljoni krooni, kuid lähiümbruse nõutumates piirkondades on võimalik juba 1,3-1,5 miljoni krooniga krunt soetada. Mereäärsete kruntide hinnad siiski pigem tasapisi tõusevad. Kõige paremini müüvad majad, kuhu saab kohe sisse kolida, ja arendustest täislahendusega pakkumised.

Kasvav huvi on üle Eesti vanade talukohtade vastu. Oluliseks teguriks on kas mere või järve lähedus või lihtsalt looduskaunis asukoht. Privaatseid puhkekohti ja suvemaju otsitakse palju ning selles osas võib prognoosida vaikset aga kindlat hinnatõusu.

Maamajade hinnavahemik on väljaspool Harjumaad keskmiselt vahemikus 500 000- 1 000 000 krooni. Täheldada võib ka suurenenud huvi suvilate soetamise vastu. Kusjuures muutumas on trend suvilast aasta ringi kasutatav elamu ehitada. Järjest enam eelistatakse looduskaunis asukohas suvemajasid ning maakodusid, mida soovitakse pidada korteri kõrvalt ja kuhu ei plaanita püsivalt elama minna.

Sügisel võib oodata rohkem lõplikke ostuotsuseid, kuna inimesed ei saa lõputult kodu soetamist edasi lükata Turul on palju ahvatlevaid pakkumisi, mille hind võib varsti olla jällegi kõrgem.

üürikorterite turule annavad hoogu juurde linna kolivad üliõpilased ning müügiturul suureneb ostuhuvi, kuna hinnad on langenud ostjatele vastuvõetavale tasemele.

Tallinna korterite pakkumiste arv on aasta algusest tõusnud. Viimastel kuudel on siiski märgata, et juurdekasv hakkab vähenema. Kui aasta alguses suurenes pakkumiste arv City24 portaali põhjal ca 10-15 protsenti kuus, siis augustis oli kasv nullilähedane. Septembris pakkumiste arv taas kasvas, kuid keskmiselt 5 protsenti. Seega võib äelda, et pakkumine ei suurene enam iga nädal varasemas kiires tempos. Hindade langedes on ka huvi ostmise vastu suurenenud.

Suvekuudel oli korteriturul langus. Seda on näha nii tehingute arvus kui ka tehinguhindades. Hinnalangus sai alguse kesklinnast, kus tulenevalt suurest pakkumise arvust hinnad mai-juuni kuus kuni 10 protsenti langesid. Tallinna magalarajoonides teise kvartali alguses hinnalangust ei toimunud, küll aga kuivasid kokku tehingute arvud ning juunist ja juulist võis täheldada ka kuni 5 protsendi suurust hinnalangust.

Augustis ja septembris olulist hinnalangust ei olnud. Ostunõudlus on turul olemas, kuid inimesed on ootel ega julge ostuotsust langetada. Septembrist alates on märgata elavnemist ning turul käib aktiivne kauplemine. Ostjad teevad müüjatele omapoolseid pakkumisi, mis on sageli 10-15 protsenti madalamad kui esialgne müügihind. Korterite hinnalangus aasta algusest on olnud kuni 10 protsenti, olenevalt linnaosast ja pakkumise mahust sarnaste objektide osas. Kesklinnas on keskmine vanemate korterite hinnatase 25 000-33 000 kr/m2, magalapiirkondade paneelmaja korterite hinnad on vahemikus 20 000 – 25 000 kr/m2.

Trendina võib välja tuua nõudluse uute odavate korterite järele. äärelinna ostjaskond otsib aktiivselt uusi elamispindasid, kuid tänased hinnad ei ole neile vastuvõetavad. Praegune magalapiirkondade keskmine uute korterite hinnatase on 30 000-35 000 kr/m2, kuid turule oleksid väga oodatud uued korterid hinnavahemikus 27 000-30 000 kr/m2. Arendajatel on võimalik oma kasumlikkus tagada mastaapse ehitusega, kuid loomulikult on määdas ajad, kus 30-40-protsendiline rentaablus saavutati väga lihtsalt.

Allikas: 17.oktoobri Postimehe lisa Kinnisvara

Põhjusel, et 60 protsenti Tallinna erinevates piirkondades paiknevatest elamutest on renoveeritud või rekonstrueeritud, on kinnisvaraostjad hakanud üha enam väärtustama mõned aastad tagasi valminud kortereid ehk siis kinnisvara, mille ehituskvaliteet ja ümbruskonna infrastruktuur on juba teada.

Teatavasti on kinnisvara puhul esmatähtsaks faktoriks selle asukoht. Nii tutvub kinnisvaraostja kõigepealt eelistatud piirkonnas pakutavate müügiobjektidega ning selekteerib seejärel enda jaoks välja just talle sobivate omadustega kinnisvara. Võib äelda, et praeguses turuseisus on ostja jaoks ühtviisi olulised nii hea infrastruktuur kui ka ostetava pinna kvaliteet.

Näiteks soovitakse uusarenduse puhul kindlust, et ostjat ei tabaks hiljem ebameeldiva üllatusena ehituskvaliteedi puudused.

Kuigi tavaostja ei kaasa protsessi spetsialisti, kes vajaliku kvaliteedikontrolli teostaks, säästaks asjatundja kaasamine ostja jaoks kindlasti aega, närve ja raha. Sest tihti kaasneb uue korteri ostuga probleem, et juba mõne kuu määdudes vajab värske kinnisvara esimesi hädapäraseid remonditäid siseviimistluses või halvemal juhul ka laiemal ehitustandril. Seejuures on ostja olnud kindel, et on soetatud investeering kvaliteetse u usehitise näol.

Selliste situatsioonide tekkimisel on siiski uusarenduste juures positiivseks väljundiks vaegtäädele kehtiv garantiiaeg, mille käigus likvideeritakse ehituskvaliteedis ilmnenud ehitusvigade põhjused kahe aastase perioodi jooksul.

Teadlikum ja ettevaatlikum ostja eelistab kindla peale minekut ning panustab eelneva kogemuse või kuuldu põhjal usalduskrediiti kogunud arendusfirma kasuks. Seejuures võib hind müüdava projekti baasil tunduvalt erineda sellest, kui eelistada tundmatu taustaga väikearendaja projekti. Kindlasti on siin abiks spetsialistide poolt edastatav informatsioonimaht, millega on võimalik tutvuda nii trükimeedia kui ka otsekontakti vahendusel.

Usutavasti on pea igal ühel näide selle kohta, mil keegi tuttavatest on soetanud kinnisvara uude majja, millega on eelnevalt või järgnevalt kaasnenud kas siis positiivseid või negatiivseid kogemusi. Ajaga on hakanud kinnisvaraostjad ise suuremat eeltääd tegema, näiteks kontrollitakse saadud informatsiooni paikapidavust, et hiljem mitte pettuda.

Ostjal on aga alati ka teine valik ehk järelturg. Tavapäraselt seostub sellega ostjale ressursimahukas endisaegne ehitis, mis vajab suurt hulka lisainvesteeringuid.

Siiski on Eesti jõudnud oma kiires ja mõneti ka ootamatult hoogsalt ülesmäge liikunud arengus (eelkõige kinnisvaravaldkonnas) etappi, kus 60 protsenti Tallinna erinevates piirkondades paiknevatest elamutest on renoveeritud või rekonstrueeritud. See on viinud järelturu müügiobjektid nn uuele tasandile, mistõttu väärtustab neid senisest enam ka ostja. Seda on märgata üha enam ka igapäevases müügipraktikas.

Nii võib äelda, et järelturu objektid vastavad üha rohkem sihtgrupi nõudmistele, millest kõige olulisemateks on reguleeritud hinna ja kvaliteedi suhe, aastakümnete jooksul piirkonnas välja kujunenud infrastruktuur, samuti suurenenud teadlikkus vanemate elamute ehituskvaliteedi plussidest ja miinustest.

Praegusel ajal eelistabki ostuotsust kaaluv klient võimalusel juba mõne aasta vanust järelturu objekti, kasumimomendiks võib pidada juba ilmnenud ehituslike defektide ilmnemist ja likvideerimist. Sellega saab seletada ka aktiivsemat müügiedu antud objektide puhul. Igal juhul tuleb ostjal lähtuda eelkõige isiklikest vajadustest ja majanduslikest võimalustest.

Allikas: 24.oktoober Postimehe lisa Kinnisvara

Lähiaastatel võib oodata mitmel puhul kinnisvara müügiperioodide pikenemist nii pakkumiste arvu suurenemise kui ka turu languse tõttu.

Viimasel ajal igapäevaseks jutuks olnud kinnisvarahindade languse korral tuleb kindlasti arvestada passiivse turuga, mistõttu oleks ehk sobilik meenutada, millised olid tavapärased müügiperioodid enne kinnisvarabuumi ehk 3-4 aastat tagasi.

Arvata võib, et see ehk aitaks seada plaane, et mitte jääda oma müügiprotsessiga hiljaks. Selles lähiaastate müügiperioodide prognoosis on lähtutud turul valitsevatest langustrendidest ja ka tekkinud ülepakkumisest.

 

Seepärast on prognoositavad müügiajad isegi pikemad kui 3-4 aastat tagasi.Kinnisvara müügiperioodide prognoos lähiaastateks:

Tüüpkorterid – kuni 6 kuud

Need on korterid, millel on palju sarnaseid planeeringuid ja mis asuvad enamasti nn Tallinna mägedel (enamasti just odavaim nn vastuvõetav eluaseme pakkumine). Sellise aja jaoks peaks aga hind olema kindlasti realistlik, muidu võib müügiaeg veelgi pikeneda. Pakkumiste arv on väga suur.

 

Mittetüüpkorterid – kuni 7 kuud

üldjuhul on need Tallinna kesk- ja südalinna korterid (siiani on nõudlus nende järele suur, kuid alternatiiviks võivad kujuneda uued kortermajad kesklinnas ja kesklinna äärealadel ning linnast veidi väljas asuvad ridamajad). Nende korterite ostuhuvilisi on küll alati, kuid sobivat valitakse rohkem ja aega läheb kauem, sest pakkumisi on palju.

 

Eksklusiivsed korterid – kuni 14 kuud

üldjuhul vanalinnas või südalinnas asuv korter, mis on kordumatu ja mille väärtust on siiani hinnanud kõrgelt välismaalased ning jõukamad Eesti elanikud.

Siiski eelistavad paljud Eesti elanikud osta hoopis maja või ridamaja selle raha eest, millega saaks osta korteri vanalinna. Eriti palju pakkumisi ilmselt ei tule.

 

Majad hinnaga kuni 6 miljonit krooni – kuni 12 kuud

Praegu on olemas nõudlus ning müügiperioodid on ehk lühemadki. Lähiaastal saab põhiline nõudlus arvatavasti rahuldatud ja müügiperioodid pikenevad veelgi. Oluliseks teguriks on selliste majade puhul kvaliteedi ja hinna suhe.

 

Majad üle 6 miljoni krooni – kuni 18 kuud

Tegemist on eksklusiivsemate majadega ja nn kallimate asukohtadega, seepärast on ka ostjaskond väike, sest rahalised vahendid ei võimalda sellist maja osta. Suurt rolli mängib asukoha ja kvaliteedi suhe.

 

Maad kuni 1,5 miljonit krooni – sõltuvalt aastaajast kuni 8 kuud

Selles hinnaklassis on tegemist nn rahvamaja maa hinnaklassiga ja nõudlus oli suur, kuid nüüdseks on nõudlus kahanenud, sest põllumaadele rajatud projektid on sattunud tihti kriitika osaliseks. Oluline on kommunikatsioonide olemasolu.

 

Maad üle 2 miljoni krooni – sõltuvalt aastaajast kuni 14 kuud

Tegemist on eksklusiivsemate maadega, mis asuvad nn kallimas asukohas ehk mere ääres, metsa sees, linna lähedal jne. Ostjaskond on taas küllaltki piiratud ning objekti valitakse ja mõeldakse pikemalt.

 

Uued korterelamud – ehitusperiood + kuni 8 kuud

Praegu on müügivõimelisemad need firmal, kellel on valmis näidiskorterid ja kes on hindade osas paindlikud. Suuremat rolli hakkavad mängima maja ja korterite omapärad ja lisaväärtused kogu kontseptsioonis.

 

Kindlasti peab ostja tulevikuks silmas pidama nelja põhireeglit, mis aitavad kinnisvara väärtust säilitada ka langeval turul:

1. asukoht
2. ehituste omanäolisus ja kvaliteet
3. planeering
4. ümbruskonna infrastruktuur

Mart Saa, ERI Kinnisvara ERI Elamispindade Kinnisvara Oü tegevjuht

Allikas: Postimees 10.10.07


Aimi Leht, BPE Kinnisvaraeksperdi jurist

Elu- ja äriruumide üürilepingute kohta on võlaõigusseaduses (VõS) toodud mõned erisätted, mille eesmärgiks on kaitsta üürilepingu nõrgemat poolt, kelleks on üürnik.

Siiski ei ole äriruumi pooled kaitstud nii tugevalt kui eluruumi üürnik. äriruumi üürnik ja üürileandja saavad suure osa kokkulepetest sõlmida teistel tingimustel kui seaduses kirjas. Eluruumi üürilepingute osas kehtib seevastu piirang, mille kohaselt lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine (VõS § 275).

Samas ei pruugi lepingu sõlmimisel kohe ilmneda, et see kokkulepe on üürniku kahjuks kõrvalekalduv. (vt näiteks allpool toodud näidet üürilepingu ülesütlemise tähtaja kohta).

Lisaks on mõnes VõS sättes otsesõnu keelatud seadusest erinevaid kokkuleppeid sõlmida. Näiteks ei ole lubatud eluruumi üürnikule peale panna leppetrahvi maksmise kohustust, kui ta lepingut rikub. Siiski ei puuduta see üürileandja õigust nõuda viivist, kui üürnik hilineb üüri ja muude tasude maksmisega.

Kindlad reeglid

Teatud juhtude on seaduses sätestatud kohustuslik vorminõue. üürilepingule iseenesest seadus vorminõuet ette ei näe ja see võib olla mis tahes vormis. Küll peab olema üürilepingu ülesütlemine vähemalt kirjalikult taasesitavas vormis (VõS § 325), muidu on ülesütlemine tühine. ülesütlemisavalduses peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed: üüritud asi, lepingu lõppemise päev, ülesütlemise alus ning ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Kui üüritud on eluruum ja üürnik on abielus ja abikaasad elavad koos, peab üürniku abikaasa andma nõusoleku kirjalikult taasesitavas vormis juhul, kui üürnik soovib lepingu üles äelda.

üürilepingute sõlmimisel on tavaks, et üürnik peab tasuma tagatisraha. VõS § 308 reguleerib vaid eluruumi üürimisel võetavat tagatisraha. Selle kohaselt võib üürnikult küsida maksimaalselt kolme kuu tagatisraha ja üürnikul on õigus tagatisraha maksta kolme kuu jooksul võrdsetes osades.

Kui üürileandja tagatisraha küsib, peab ta arvestama, et tagatisraha tuleb hoiustada pangas oma varast eraldi vähemalt kohaliku keskmise intressiga. Intress kuulub üürnikule ja suurendab tagatisraha. Viimane tähendab, et lepingu lõppemisel, kui üürnik on kõik kohustused täitnud ja üürileandjal ei ole talle «rahalisi etteheiteid», tuleb üürileandjal üürnikule tagastada tagatisraha koos intressidega ja üürnikul tekib vastav nõudeõigus.

äriruumide osas VõS tagatisraha regulatsioon eraldi ette ei näe ja selles osas peavad pooled ise lepingus määrama, kui su ures summas ja mis tingimustel tagatisraha üürileandjale tasutakse.

üürniku kohustus on tasuda üürileandjale ruumide kasutamise eest tasu – üüri. Lisaks on üürnikul kohustus tasuda muid kulusid vaid juhul, kui selles on eraldi kokku lepitud.

Seega juhul, kui lepingus ei sisaldu kokkulepet selle kohta, et üürnik peaks maksma ruumide kasutamisega seotud teenuste ja muude kulude eest, siis jäävad need kulud üürileandja kanda ning üürileandja ei saa üürnikult nõuda nende tasumist.

Kes tasub arved?

Kui üürilepingus sisaldub kokkulepe, et üürnik peab tasuma kommunaalmakseid või kommunaalteenuste eest, siis vaidluse vältimiseks oleks mõistlik lepingus kokku leppida, mida kommunaalmaksete all silmas on peetud. Näiteks, kui esitakse arve, milles on toodud ka tasu haldus/hooldus kulude, remondifondi vms eest, siis selle tasumine üürniku poolt peaks olema eraldi kokku lepitud.

Samas peab üürileandja meeles pidama, et juhul, kui üürnik ei tasu kõrvalkulusid näiteks elektrienergia eest, siis jääb selle eest vastutavaks üürileandja, kuna elektrienergia müüjaga on lepingu sõlminud üürileandja. Seega oleks soovitav üürileandjal tasuda ise kõik vajalikud kõrvalkulud vastava teenuse osutajale ja esitada üürnikule arve, et viimane tasuks kõrvalkulud üürileandjale.

üürileping on kestvusleping ja seda on võimalik sõlmida kas tähtajalisena või tähtajatuna. Lepingu sõlmimine tähtajalisena kindlustab lepingupooltele, et teine lepingupool ei saa lepingut enne tähtaega suvalisel põhjusel üles äelda.

Tähtajaline leping lõpeb tähtaja määdumisel, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles äeldud (VõS § 309 lg 1). Tähtajalist lepingut on võimalik ennetähtaegselt lõpetada ka poolte kokkuleppel. Tähtajatu lepingu saab kumbki lepingupool põhjust avaldamata igal ajal üles äelda, teatades sellest teisele poolele ette 3 kuud.

Erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige siis, kui üürnik ei saa asja kasutada, üüritud ruumide lepinguvastane kasutamine, üürnik viivitab tasumisega, eluruum on terviseohtlik, üürnik pankrotistub, kuid samas ei ole välistatud ka muud mõjuvad põhjused, mille üle peab vaidluse korral otsusta ma kohus. Samas on praktikas välja kujunenud, et eluruumide üürilepingutes kasutatakse tähtaja osas järgmist sõnastust: «Leping on sõlmitud tähtajaga üks aasta. Kumbki pool võib lepingu üles äelda, teatades sellest teisele poolele ette vähemalt 30 päeva.»

Allikas: 24.oktoobri Postimehe lisa Kinnisvara

Iga maaomanikku huvitab, mis toimub naaberkruntidel tulevikus. Alati pole võimalik saada piirkonnast täielikku ülevaadet, kuna kõige rohkem sõltub see iga maatüki omaniku tahtest.

Koostatud üldplaneering võimaldab saada aimu üldistest arengusuundadest ning vältida olukorda, kus eramu satub magistraaltee või tehase vahetusse lähedusse.

Samas on näiteks keeruline vältida, et eramud satuvad korterelamute vaateorbiiti, mis vähendab tublisti eramu väärtust.

Krundi valikul arvesta nelja sammu
    1. samm: Mis mõjutab krundi hinda?

  • Krunti soetades tuleb arvesse võtta, et kõige olulisemad müügiargumendid seoses asukohaga on infrastruktuur, kõrghaljastus ja ühistranspordi olemasolu.
    Näide hinnamõjuritest

  • Tallinn on viimase kümne aasta jooksul laienenud ida ja lääne suunas.
  • Viimsi on juba ammu kõige hinnatum linnaäärne eramurajoon, Tabasalu piirkond astub Viimsile tihedalt kannale.
  • Eramute hinnad Viimsis ja Tabasalus suurt ei erine. Samas, kui Viimsis on tühje krunte raske leida, siis Tabasalu kandis jagub veel maad, ehkki mereäärsete kruntide hinnad on tõusnud.
    2. samm: Millised on riskid krundi ostmisel?

  • Järjest kasvab oht, et ehitatava maja lõplik turuväärtus jääb ehitusmaksumusele alla, mistõttu pole otstarbekas ehitada suurt maja. Mida suurem maja, seda kõrgem hind ja vähem ostjaid.
    Näited riskidest:

  • kohaliku omavalitsuse vastuseis väiksemate kruntide moodustamisele,
  • servituudid ning kitsendused,
  • looduskaitse kehtestatud ehituspiirangud,
  • liigkõrged kommunikatsioonidega liitumise tasud.

3. samm: Kust saada infot?

    Infot maatükkide ja võimalike ehituspiirangute kohta saab:

  • omanikult,
  • maa-ametist,
  • kinnistusraamatust,
  • ehitusregistrist,
  • muinsuskaitsest,
  • looduskaitsest,
  • kohaliku omavalitsuse planeerimisametist.
    4. samm: Mis turul toimub?

  • 2006. aasta algul kerkisid hinnad väga kiiresti.
  • Hinnatõusu põhjuseks oli toona kiiresti kasvav nõudlus eramute ja eramukruntide järele, aga ka pakkumise suhteliselt kesine maht. Nüüdseks on olukord täpselt vastupidine: pakkumisi on väga palju, nõudlust vähe.
    Turumuutused:

  • kinnisvaraturu taaselavnemist enam eelnenud mahus oodata ei ole;
  • ostjad, kes ootavad säästupakkumisi, võivad endale leida kuni 30% odavama hinnaga eluaseme;
  • arvestada tuleb, et antud objekt on ka soodsalt ehitatud ja soodsalt ostetud põllule.

Allikad: Arco Vara, Uus Maa, Ober Haus

Allikas: 15oktoober 2007 äripäev

© 1994-2018 EKFL | Privaatsus