Kuu: jaanuar 2008

Et 2007. aasta viimane kvartal kinnisvaraturul suuremaid muudatusi ei toonud, on alanud aasta prognoosimine seda keerulisem. Siiski võib eeldada, et elamispindade hindu korrigeeritakse alanud aastalgi, kuid äripindade turul jätkub stabiilne areng, pakkumisse tuleb uusi büroomaju ning lao- ja tootmispindasid.

Harjumaa ja Tallinna korteriturg oli 2007. aasta viimastel kvartalitel suhteliselt rahulik ning tehingute arvud kahanesid. Müügipakkumiste arv on stabiliseerunud ega kasva enam nädalatega mitmeid protsente.

 

Vaatamata turu rahunemisele toimub jätkuvalt tehinguid ning täielikust seisakust rääkida ei saa. Korterite müügihinnad on langenud aasta jooksul kümme kuni 20 protsenti. Kõige suurema «tule alla» on sattunud uusarendused, kus paljud korterid veel müümata ning seniste hindade juures jääb ostuhuvi väikseks. Seega on oodata ka edaspidi uusarendustes hindade alandamisi, kas siis selleks, et müüa ära viimased järelejäänud vabad korterid majas või et üldse müügiga alustada.

 

Eesti ostjad on väga hinnatundlikud ning seda on näha sellest, et hea asukohaga uusarendustes, kus hindu on langetanud, on ka kortereid seejärel rohkem ära müüdud. Kui ka edaspidi on oodata korterite müügihindade alandusi suurusjärgus ca kümme protsenti, siis tehinguhindades nii suurt langust enam ei tohiks tulla.

 

Omapärata krundiga jääb kimpu

 

Elamute ja kruntide turul toimub samuti vähem tehinguid. Kõige keerulisem on müüa elamukrunte Harjumaal, mille asukoht ei ole millegi poolest omapärane ega kõrgelt hinnatud. Ka see trend on muutumas järgmisel aastal, kui ehitustääjõudu on lihtsam leida ning kui ehitushinnad mõnevõrra soodsamaks läinud. See muutus ei toimu küll aasta alguses, kuid 2008. aasta suveks on kindlasti huvi ka elamukruntide ostmise vastu tõusnud.

 

Tehingud, mis praeguses turusituatsioonis toimuvad, on juba madalamate hindadega ning keskmiselt sellisele madalamale hinnatasemele peaks ka turg mõneks ajaks seisma jääma. 2008. aastal korrigeeritakse hindu nii uusarendustel kui ülehinnatud üksikobjektidel. Märksõnaks on taas hindade diferentseerumine, mille käigus eristatakse hinnatud asukohaga ja hea ehituskvaliteediga objektid vähem hinnatutest.

 

Tehingute arvu poolest on võrreldes 2007. aasta viimaste kuudega oodata siiski mõningast kasvu, kuna inimestel on nii vajadused kui võimalused uute kodude soetamiseks olemas ning kui hind on neile sobiv ning krahhi hirm ületatud, see vajadus ka rahuldatakse.

 

ärikinnisvaraturg mõistlikum

 

ärikinnisvara areng on rahulikum ja stabiilsem kui elukondliku kinnisvara puhul. Kuna ärikinnisvara arendusse on mõnevõrra raskem sisenenda kui elamispindade arendusse, siis on ka sealsed tegijad kompetentsemad ning nende tegevus läbimõeldum ning ettenägelikum.

Praegu on ehitamisel mitu uut büroohoonet, suurem maht on tulemas äärelinna ja kesklinna äärealadele. Suuremad projektid on Mustamäel Tammsaare ärimaja, Kristiines, Mustamäe tee 16 ning Lasnamäel ülemiste City büroomajad. Samuti on kerkimas uued büroomajad Lasnamäele Väike-Paala ja Osmussaare tänavatele. Südalinna ehitatakse uued ärimajad Liivalaia tänavale ja Viru väljaku äärde. Kesklinna äärealale Pärnu mnt suunas on kerkimas kaks uut büroomaja.

 

Maht, mis praeguse seisuga 2009. aastal turule tuleb, on ca 100 000 ruutmeetrit. Kuigi büroopindade nõudlus on ületanud juba mitu aastat pakkumist, tekitab nii kiire ja mastaapne pakkumise mahu suurenemine lühiajalise ülepakkumise, millega kaasnevad suuremad vakantsid ning tuleb arvestada ka pikemate perioodidega maja välja üürimisel.

 

Suurt ülepakkumist siiski näha ei ole, kuna arendajad kaaluvad hoolikalt ehituse alustamist ning et tegevust finantseerida, nõuavad pangad juba eelnevalt eellepinguid, katmaks vähemalt kolmandikku ehitatavast majast. Seetõttu kindlasti ka mitmed praegu ja varem planeerimisel olnud projektid jäetakse ootele ning nendega tullakse turule siis, kui praegune maht absorbeerunud on.

 

Kaubanduspindade turul ei ole suuri muudatusi toimunud ning ei ole ka ette näha olukorras drastilisi muutusi. Kaubanduskeskustes on üürid kõrged ning üürnikest puudust ei ole. Sügisel avas uksed Rotermanni kaubamaja südalinnas, kevadel avatakse Rocca al Mare kaubanduskeskuse laiendus ning pikemas perspektiivis 2009. aastal valmib südalinnas uus Sakala keskus, kuhu samuti kaubanduspinnad planeeritud.

 

Laopindade turul on pakkumine järk-järgult suurenenud. Kiiresti, kolme kuni kuue kuu jooksul, on uut sobivat lao- või tootmispinda leida jätkuvalt keeruline. Kui laopinna otsimiseks on aega ca aasta, siis on valik juba oluliselt laiem ning võimalusi sobiva pinna ehitamiseks mitmeid. Aastase viitajaga on pakkumine isegi suurem kui nõudlus. Tootmispindade turul on märgata trendi, et ettevõtted ei ole enam nii palju huvitatud kinnistute omamisest ja ise ehitamisest. Selge trend on üüripindade eelistamine, et ettevõte saaks keskenduda enda põhitegevusele.

Annika Jakobson, Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütik

Allikas: 23.jaanuar 2008 Postimehe lisa Kinnisvara

Ameerika ühendriikide ülipingelises seisus kinnisvaraturgu analüüsiv ajaveeb avaldas mõne aja eest põneva ja teravmeelse graafiku, mis kirjeldab turumulli psühholoogiat. Kas see graafik kirjeldab ka Eesti kinnisvaraturgu ning kus me praegu graafikul asuda võiks, arutlevad Eesti kinnisvaraettevõtjad.

 
Kinnisvaraturul lähevad asjad käest, kui eluasemed muutuvad investeerimisobjektiks ning nende hinnad hakkavad käituma sarnaselt bärsikaupade hinnaga, leiab ajaveeb irvinehousingblog.com.
Foto: Postimees

Kaur-Kaspar Kulli
1Partner hindamisrühma juht

Graafikut vaadates kipub naeratus näole tulema küll. Senised turuliikumised on väga hästi sellelt graafikult näha. Võiks arvata, et oleme tipust määdunud ja sammume trepist alla.

Kiire hinnatõusu tingimustes võtabki eufooria võimust ja ratsionaalne mõtlemine hääbub – ostetakse investeeringuks, mitte oma koduks. Arvatakse, et vahet pole, kus elad. Hiljem midagi sobivamat leides saab senise eluaseme kasumiga realiseeritud.

Praegusel langeval turul otsitakse selgelt oma kodu, mille ost vajab palju rohkem läbimõtlemist. Ega inimesed hakka oma kodu vahetama, kui selle turuväärtus on langenud, kuid halba ostuotsust ei taha keegi teha.

Kuidas juhtus see, et oleme tipust üle läinud, on seletatav mitmete põhjustega. Esmalt kindlasti halbade asjaolude kokkulangemine ja võimendumine.

Kui headel aegadel vaatavad kõik optimistlikult tulevikku, siis piisab ka ühest negatiivsest uudisest või kahtlusest, et hakataks tegelikkust vildakalt nägema, ning kui nähtu ei meeldi, tõmbuvad turuosalised tagasi, süveneb umbusk tuleviku suhtes, mis viibki turu langusesse.

Kindlasti on Eesti kinnisvaraturg tipust määdunud. Samas nii järsku langust, nagu graafikult näha, ma ei usu. Kinnisvara on õnneks piisavalt pikaajaline majandussektor.

Ma usun, et kui turu tõus on eri riikidel sarnane, siis langustrendid erinevad. Seega üht näidatud langustrendi ei tasu kohe sobitada Eesti oludesse. Leidmaks turu tasakaalu tuleb kogeda nii häid kui ka halbu aegu.

Ringo Rahumeel
ERI Kinnisvara turundusjuht

Graafikut vaadates saab Eestis toimunuga teatud määral paralleele tõmmata küll. Erinevuseks meie ja sealse lähiminevikuga on vast see, et Eestis oludes on see ajajoon mõnevõrra lühem ning üles-alla liikumise kõverad vähem lennukad.

ühendriiklastele on emotsionaalne ja äärmustesse kalduv tegutsemine lihtsalt loomupärasem kui vana mandri elanikele.

Esimesed 2/3 graafikust baseeruvad toimunul ehk siis reaalsel elu. Edasine joon tähistab juba tulevikku ehk siis kellegi hinnangut, ootusi või spekulatsiooni (kuidas parasjagu suupärasem).

Olenemata sellest, kas meil läheb nii või teisiti, küllap see kõver on ka tulevikus eestlastele omaselt pisut rahulikuma joonega kui sealpool ookeani.

Andres Hall
Uus Maa Kinnisvarakonsultandid tegevjuht

Olen seda graafikut näinud 6–9 kuud tagasi ja tore, et see nüüd ka Eesti ajakirjanikeni jõudis.

Graafiku loogika on õige, sest see järgib majanduse tsüklilisuse põhimõtteid – igale langusele järgneb tõus ja vastupidi.

Oluline on see, et graafikul puudub igasugune mõõtkava, mis tähendab, et olukorra rõhutamiseks on lihtne venitada y-telg pikaks, suruda x-telg kokku ja joonistubki hirmutav pilt järskudest tõusudest ja dramaatilisest langusest, mida on sobiv krahhikuulutamisel kasutada.

Võrreldes Eesti majandust USA omaga, ei saa jätta märkimata, et Eesti majandus on väike, kus majandustsüklid toimuvad kiiremini kui suuremates majandustes.

Graafikult on näha, et kui USAs kulus avalikkuse tähelepanu faasist kuni graafiku tipuni 7 aasta ringis, siis Eesti läbis sama arengu aasta-pooleteisega, st 4–7 korda kiiremini.

Arvestades seda fakti ning asjaolu, et Eesti turu tippajast on määdas ligikaudu aasta, võiks väita, et Eesti on graafikul kohas, kuhu USA peaks jõudma aastatel 2011–2014, s.o turu põhja lähedal.

Maria-Kristina Sarapik
Domus Kinnisvara peamaakler

«Rikka isa» autor on äelnud – kui su kodu on su ainuke investeering, oled tõsises jamas. Pean  sellega nõustuma: kodu on kodu ja investeering võiks olla sellest täiesti eraldiseisev asi – vähemalt objekt, mida sul ei ole emotsionaalselt raske müüa, kui selleks vajadus tuleb.

Tabelit kommenteerides peaks ütlema, et Domus Kinnisvara seisukohalt ei ole meie firma  tulemused langenud, vaid tehinguid on olnud üsna palju. See ei anna põhjust negatiivselt meelestatud massipsühhoosiga kaasaminekuks, ei tahaks appi karjuda, kui abi vaja pole.

Elu kinnisvara alal läheb edasi, sest kuigi kallis, on kinnisvara siiski vajalik – kusagil peame ju elama. Inimeste vajadused on pidevas muutumises, mis teeb turu toimimise aktiivseks. Kinnisvaraturg on  mõjukas, kuid siiski vaid üks majandussegment.

Kinnisvarahindade langus ei tähenda veel kogu majanduse kokkukukkumist, küllap on samal ajal tõusuteel mõni teine oluline segment.

Eestist rääkides on siililegi selge, et vahepealne hinnabuum ning arendusega  hiigelkasumite teenimine ei olnud mitte normaalolukord, vaid ülimalt positiivne vahepala sektoris toimetajatele.

Kui nüüd hinnad on langenud, jäävad pidama vaid need, kes oma äriplaane tasakaalustatult on teinud, ka annab see inimestele võimaluse soodsamalt kinnisvara omandada.

Depressioon on muidugi nendes arendusfirmades, kes turu viimastes kõrgendikes omale vara on soetanud väga kalli hinnaga ning ka tää eest üle maksnud, ning ei olegi võimelised madalamat hinda  pakkuma. Erinevad isikud asuvad selles graafikus tõenäoliselt praegu viimasel kolmel kohal.

Mihkel Oiderma
Hauster Kinnisvara juht

Tahaks loota, et Eestis toimuvad protsessid tunduvalt kiiremini, kui selle graafiku seletuses antud ja ehk ei ole kõikumisedki nii drastilised. Samuti loodan, et ehk oleme siiski graafiku viimases lohus ja ei tahaks, et te lugejaid hirmutaks, et oleme seal esimeses lohus kohe pärast kõrgeimat tippu!

Peep Sooman
Pindi Kinnisvara

Kõver on loogiline, aga nii mina kui ka kõik kinnisvaraturul rahvusvaheliselt tegutsevad inimesed oleme veendunud, et Eestis ei kehti samasugune ajagraafik kui Ameerika ühendriikides. Seal on kinnisvaramulli tsükkel 16 aastat pikk, aga meil oli «õhkutõus» aastatel 2001–2002.

Ma ei ole päris kindel, kas asume graafikul pool sentimeetrit «härjalõksust» või pool sentimeetrit «meeleheitest» edasi.

On märke, et oleme nii-äelda normaliseerumise faasis, aga ma tahaks väga loota, et tegelikult oleme meeleheite faasist välja tulemas. Arvan, et hirm ja allaandmine on meil olemas ja eitusfaas jäi kusagile 2007. aasta algusesse.

Viimane laks on turul siiski olemata – pean silmas uusarendusprojekte, kus elitaarsuse sildi all pakutakse keskpärast toodet, mille netomarginaal ulatub kohati 40 protsendini.

Normaalne marginaal oleks kuni 15 protsenti. Vanema kinnisvara puhul on ostjad ja müüjad tasakaalupunkti leidmas ja sisuline kukkumine on juba ära olnud.

Praegu on ostjad siiski turul jälle olemas, aga nad on passiivsed ostjad , kellel on raha ja ostusoov olemas, aga turu segasuse tõttu esialgu oodatakse ostmisega. üle 30 000-kroonise ruutmeetrihinnaga kinnisvara müümine Tallinnas on keerulisem, aga sellest hinnapiirist allpool leiab ostja kiiresti.

Huvi on turul olemas ja eluaseme saab müüdud ka ilma sulast või Mercedest kauba peale pakkumata.

Teatud langus on siiski tulemas, sest praegu on vahe uute ja pruugitud eluruumide vahel ebaproportsionaalselt suur, kuni 40 protsenti.

Mullipsühholoogia vimkad

Kinnisvaraturul lähevad asjad käest, kui eluasemed muutuvad investeerimisobjektiks, väidab irvinehousingblog.com.

Hinnaralli startides saab kinnisvara omamine ahnusest pimestatud investorite kinnisideeks. Kui aga eluruumidest saab investeering, hakkavad ka nende hinnad käituma kui investeering ning turule tekib määramatu volatiilsus.

Kui kinnisvara hakkab turul käituma kui bärsikaup, on sellest rohkem kahju kui kasu, kirjutab ajaveeb, sest kinnisvarahindade suurel volatiilsusel on rasked tagajärjed.

Tõusu kinnisvaraturul saadab eufooria ning langusi häving, ning langused on vältimatud. Langevad kinnisvarahinnad kurnavad emotsionaalselt ja rahaliselt nii eraisikuid kui ka majandust tervikuna.

Tõusudega kaasneb mõõdutundetu laenamine ning langustega kitsikus ja pankrotid, ka eraisikute omad.

Allikas: 16.jaanuar 2008 Postimehe lisa Kinnisvara

Tavaline inimene puutub kinnisvaravaldkonnaga kokku vaid paar korda oma elus, kui mitte vähem.Kuna iga kinnisvara on omamoodi unikaalne, siis tekivad probleemid objektiivse ostu-müügihinna määramisel.
Tunnetuslikult üritatakse leida hind, mis vastab nii ostja kui müüja soovidele ja võimetele. Miks kujuneb selline olukord – müüja soovib müüa kõrgema hinnaga, kui on korteri keskmine turuväärtus?

Enamlevinud põhjus on see, et müüja võtab oma korteri müügihinna kujundamisel aluseks kinnisvaraportaalide kuulutused. Paraku nende kuulutuste hinnad tihti ei kajasta tegelikku turuolukorda. Samuti on need inimesed lähtunud oma korterite müügihinna määramisel varasematest kuulutustest, mitte aga reaalsetest tehinguhindadest.

Suuremad kinnisvarafirmad on aru saanud, et lootus «äkki keegi ostab nii kalli hinnaga» ei saa tõelisuseks ning pigem on see omaniku ja maakleri aja raiskamine.

 

Suurt rolli hinnakujunduses mängivad ka emotsioonid: minu korter on parimate vahenditega sisustatud, siin määdus parim osa minu elust, vanemate kodu on mulle väga kallis ja palju muid selliseid põhjendusi. Seega on müüjatel sageli raske mõista, miks ostjad oluliselt vähem nende kodu väärtustavad. Tuleb aga mõista, et inimeste vajadused, soovid ja maitsed on erinevad ning sageli soovib uus omanik korteris siiski enne sisse kolimist sanitaarremonti teha, mis nõuab veelgi lisakulutusi.

 

Inimesed kasutavad oma kodu müügihinna kujundamisel veel üht üsna alusetut arvutust. Korteri müügihind peab katma suurema laenumakse, uue auto ostu, poja pulmad ja tütre ülikooli lõpetamise. Inimene arvutab, kui palju tal selleks raha vaja läheb ja ongi korteri hind käes. Selline hinnakujundus aga pole kuidagi põhjendatud ning ülehinnatud objekti müügiedu ei oota.

 

Samuti on väga tihti turuhinnast kõrgemad hinnaootused esimese ja viimase korruse korterite omanikel. Kuna nende jaoks ei ole probleem elada esimesel või viimasel korrusel, ei taha inimesed uskuda, et võrreldes teiste korrustega on esimene ja viimane siiski madalamalt hinnatud. Vastavalt tehinguinfole on viiekorruseliste tüüpprojekti järgi ehitatud korterelamute esimese korruse korterid seitse kuni kümme ning viimase korruse korterid ca viis protsenti madalamalt hinnatud.

 

On veel mõni faktor, mida tuleb hinna määramisel arvesse võtta: kui kaugel asub korter kesklinnast (mida kaugemal, seda odavam), mis tüüpi on korterelamu (vähema korterite arvuga elamutes paiknevad korterid on kõrgemalt hinnatud, viiekorruselised paneelmajad on kõrgemalt hinnatud kui üheksakorruselised, kivimajad on kõrgemalt hinnatud kui puitmajad jne), kui hästi on arenenud infrastruktuur, milline on linnaosa maine, milliseid remonttäid on elamus tehtud jne.

Need faktorid ei ole otseselt korteriga seotud, aga korteri hind sõltub nendest olulisel määral. Sageli aga ei võta omanikud neid arvesse ja sellega kaasnevad ka kõrgemad hinnaootused.

 

Selleks et korterit müües oma aega säästa ja edukalt tehinguni jõuda, tuleks küsida konsultatsiooni professionaalse maakleri käest või tellida hindamisteenus. Sellistest allikatest saadud informatsioon on objektiivne ja usaldusväärne, mis võimaldab lihtsamini organiseerida kinnisvara müügiprotsessi.

Jekaterina Stepitševa, Uus Maa Kinnisvarabüroo äärelinna korterite maakler


Allikas: 23.jaanuar 2008 Postimehe lisa Kinnisvara

© 1994-2018 EKFL | Privaatsus