‘Kõige suurem erinevus korteriühistute ning hooneühistute vahel on omandis. Korteriühistu liikmed on oma korterite omanikud ja saavad neid vabalt käsutada ja koormata. Hooneühistu liikmed pole omanikud, neile kuulub vaid osak ehk praeguse nimetusega liik-mesus,’ selgitab Tipoliini Kinnisvara jurist Evi Hindpere.

Elamuühistu liige laenu ei saa

‘Praegu on elamuühistute liikmed kehvemas olukorras, kuna nad saavad oma liikmesust vaid sularaha eest ostjatele müüa, sest pangad neile laenu ei anna. See aga viib elamispinna hinnad alla. Renoveerimislaenu nad ka ei saa, sest nende omand ei kõlba tagatiseks,’ jätkab kinnisvaraspetsialist.

Juriidiliselt on kõik elamu- ja garaažiühistud muutunud vastavalt hooneühistuseadusele juba hooneühistuteks ning peavad 2008. aastaks oma põhikirjad seadusega kooskõlla viima. Lisaks tuleb ette võtta terve hulk seadusega ette nähtud toiminguid, mille lõppeesmärk on hooneühistu liikmete vormistamine registrisse konkreetsete korterite valdajatena.

Enamik loodud korteriühistuid tegutseb edukalt. Võetakse pangast laenu ja tehakse maja korda. Need, kes suurt laenu kardavad võtta, leiavad muid lahendusi – paljud ehitavad peale veel ühe korruse või müüvad katusekorruse maha ja renoveerivad selle eest ülejäänud maja ära. Evi Hindpere sõnul antakse korteriühistutele pankadest laenu ilma tagatiseta, aga elamuühistud peavad laenu tagatisena seadma oma varale hüpoteegi panga kasuks.

Ent korteriühistute loomise algusajal suhtusid paljud elanikud neisse eelarvamusega, sest oldi harjunud omaaegse majavalitsuste süsteemiga. Hiljem võtsid majavalitsuste kohustused üle haldusfirmad, kes küsivad iga liigutuse eest soolast hinda, ent sageli jätab pakutavate teenuste kvaliteet soovida.

üürivõlglaste võlgu aga kasseerivad paljud haldusfirmad seniajani sisse seaduskuulekalt kommunaalmakse tasuvatelt elanikelt. ‘Elasin Kalamajas Vabriku tänaval puumajas ja kuigi mulle sealne kant meeldis, olin sunnitud sealt ära kolima,’ räägib oma kogemustest Helvi Sepp.

‘Nimelt lagunes majatrepp nii ära, et enam ei saanud sealt käiagi. Kui maja hooldusfirmast Minu Vara asja uurima läksin, siis äeldi, et teil elab paar üürivõlglast, mistõttu ülejäänud elanikud peavad ka nende osa kinni maksma, ja muuks raha üle ei jää. Isegi välisukse luku vahetuse eest küsiti mingi päärane summa, vist oli 5000 krooni,’ lisab ta.

Nüüd elab Helvi Sepp korralikus majas, kus on tegus ühistu ning kõik kommunikatsioonid ja ka katus ära vahetatud. ‘Kulutused pole sugugi suuremad kui Vabriku tänava majas,’ on endine Kalamaja elanik rahul.

Korterivaldaja versus korteriomanik

Pärast elamu- või garaažiühistu liikmete valdajatena registrisse kandmist saavad ühistu liikmed seaduse kohaselt ka pangalaenu liikmesuse ehk osaku ostuks, renoveerimiseks vms. Sel juhul peavad nad muidugi pantima liikmelisuse panga kasuks. Millise intressiga pangad selliseid laene väljastama hakkavad, ei ole veel teada.

Kogu selle keerulise, aega- ja vaevanõudva protseduuri tulemusena on korterid ja garaažiboksid ikkagi ühistu kui juriidilise isiku omandis, ühistu liikmed aga vaid korterite ja garaažibokside valdajad.

Enamik ühistute liikmeid, kes on oma korteri või garaažiboksi kinni maksnud või turuhinnaga ostnud, soovivad saada omanikuks.

‘ühistud on juba varemgi pidanud tegema ümberkujundusi – kooperatiivist ühistuks, nüüd elamu- ja garaažiühistust hooneühistuks, tulemus on aga ikka sama – ühistute liikmed ei ole omanikud,’ nendib Evi Hindpere.

Paljud ühistu liikmed on juba omanikud

Kuidas siis saada omanikuks? ‘Eluruumide erastamise seadus näeb ette elamu- ja garaažiühistu ümberkujundamise korteriühistuks enne elamu või garaažide juurde kuuluva maa kinnistusse kandmist. See on kiire ja väheseid kulutusi nõudev protsess, kuid paraku on enamik ühistuid juba oma maa kinnistanud,’ vastab Evi Hindpere.

Kui maa on kinnistusse kantud, saab ühistu liikmete üldkoosolek 2/3 häälteenamusega lõpetada elamu- või garaažiühistu tegevuse ja likvideerimise käigus jagada kinnistu korteriomanditeks. Seejärel tuleb need jaotuskava alusel kinnistada ühistu liikmete omandisse.

Uued omanikud saavad moodustada elamu või garaažibokside majandamiseks korteriühistu. ‘See protsess on pikaajaline ja reorganiseerimisega võrreldes ka kallim, kuid teostatav,’ selgitab Evi Hindpere keerulise protsessi toimimispõhimõtteid.

Paljud ühistud on läinud seda teed ja nüüdseks on ühistu liikmed õnnelikud kinnisasja omanikud.

Notariaalselt vormistamata tehingud ei kehti

Alates 2005. aastast peavad olema notariaalselt tõestatud võõrandamistehingud, millega korteris elav inimene soovib oma liikmesuse ehk osaku kellelegi edasi müüa. Sellest seadusemuudatusest pole paljud ühistud kuulnudki ja seepärast jätkavad nad liikmete vahetust vana korra kohaselt ehk ühistu juhatuse otsusega.

Evi Hindpere sõnul on notariaalselt vormistamata tehingud tühised. Tulevikus, kui otsustatakse ühistu tegevus lõpetada ja korterid või garaažid omandisse jagada, osutub see suureks komistuskiviks.

Kuigi muudatusi on hooneühistuks üleminekul palju, on hea uudis see, et eluasemekulutused ei suurene. ‘Selles osas suuri muudatusi ei tule, juhul muidugi, kui ühistu laenu ei võta. Nii elamu- kui ka korteriühistu liikmed maksavad osamakseid,’ ütleb kinnisvaraspetsialist.

Osamaksed koosnevad aasta eeldatavast kulust ruutmeetri kohta (põhimõtteliselt sama mis äriühingutel osa- või aktsiakapital), sihtotstarbelistest maksetest (prügi, üldvesi, üldelekter, liftihooldus jne.) ja ettemaksetest (remondifond).

Elamu- ja garaažiühistute liikmed, ärge riskige oma kinnisvaraga!

Kui teie juhatus pole veel üldkoosolekut kokku kutsunud, siis on teil õigus talle täiesti viisakalt ja seaduslikult survet avaldada.

Juhatus peab üldkoosoleku kokku kutsuma, kui sellekohase kirjaliku põhjenduse esitab vähemalt kümnendik ühistu liikmetest. Kui juhatus sellest hoolimata üldkoosolekut kokku ei kutsu, võivad elamu- ja garaažiühistute liikmed seda ise teha. ümbervormistamise viimasele minutile jätmise korral riskite oma kinnisvaraga.

Kiirustage, sest 2008. aasta alguseni on aega jäänud vähem kui kümme kuud.

Allikas:
SL õhtuleht
30.03.2007

Siit ilmast lahkudes jääb inime-sest enamasti maha suurem või väiksem hulk maist vara – mõnikord kinnisvara, vahel ka võlad. Kellele see kõik jääb? Kuidas ise omaste tuleviku eest õigel ajal hoolitseda ja kuidas pärijana toimida? Nõu annab Notarite Koja jurist Kaitti Persidski.

•• Kas on targem oma vara kinkida või pärandada?

Selle küsimusega päärdutakse sageli notarite poole. ühest vastust on võimatu anda, sest kinkelepingu või testamendi tegemine toob endaga kaasa täiesti erinevad juriidilised tagajärjed.

Kinkelepingu sõlmimist reguleerib võlaõigusseadus, pärandamist ja pärimist aga pärimisseadus. Juhul kui näiteks vanaema kingib kinnistu lapsele, võib kingi saaja korteriomandit vabalt käsutada, selle müüa või edasi kinkida. Arvestada tuleks, et kuigi võlaõigusseadus võimaldab teatud juhtudel kinkelepingust taganeda, ei tähenda see, et kingitud korteriomand läheks automaatselt kinkijale tagasi. Kui kinkija soov on pärast kinkelepingut kinnistut kindlasti ise kasutada, oleks mõttekas kaaluda isikliku kasutusõiguse lepingu sõlmimist.

Testamendi korral jääb isik aga surmani oma vara omanikuks ning saab vajadusel sellega ise tehinguid teha või ka testamendi tühistada. Seega, otsuse langetamisel peaks mõtlema pigem juriidilistele tagajärgedele kui võimalikele kulutustele, mis kinkelepingu ja pärimise vormistamisel oluliselt ei erinegi.

Notariaalselt tõestatud testamendi tegemine maksab 236 krooni. Kinkelepingu puhul sõltub notaritasu kingitava vara väärtusest. Näiteks miljonikroonise kinnistu kinkelepingu tõestamise tasu on 3220 krooni, millele lisandub käibemaks. Nii kinnisvara kinkimise kui ka pärimise puhul tuleb tasuda kinnistusraamatu kande muutmise eest riigilõiv.

•• Kuidas on võimalik pärida?

Pärimisel pole vahet, kas tegu on kinnis- või vallasvaraga, protsess on sama. Pärida on võimalik seaduse, testamendi või pärimislepingu alusel (viimast varianti kasutatakse harva). Kui pole kehtivat testamenti või pärimislepingut või need on küll olemas, aga ei käi kogu pärandvara kohta, siis päritakse seaduse järgi.

Seadusjärgseteks pärijateks on abikaasa ja sugulased. Esimeses järjekorras pärivad lapsed võrdsetes osades. Kui alanejaid sugulasi pole, tulevad järgmiseks pärandaja vanemad ja alanejad sugulased (vennad-õed). Järgmised pärijad on vanavanemad ja nende alanejad. Abikaasa pärib alati sugulaste kõrval ja tema pärandiosa sõltub sellest, millise järjekorra pärijate kõrval ta pärib. Kui pärijaid pole, on seadusjärgne pärija pärandaja viimase elukoha kohalik omavalitsus.

Testamendiga saab ise määrata, kellest saavad pärijad. Sel juhul tuleb arvestada sundosaga, mis on seadusega ette nähtud pärandaja täävõimetutele lähedastele sugulastele ja abikaasale. Sundosa suurus on pool pärandiosast, mida pole võimalik testamendiga muuta.

•• Kuidas pärimine toimub?

Pärandi vastuvõtmiseks tuleb päärduda pärandaja viimase elukoha piirkondliku notari poole. Pärija esitab pärimisavalduse. Notar avaldab teate pärimisasja algatamise kohta ametlikus väljaandes Ametlikud Teadaanded.

Kui on asutud vara kasutama, loetakse pärand vastuvõetuks. Vormistamise küsimus tekib kindlasti siis, kui pärandvaraga soovitakse tehinguid teha.

Kuigi esmast pärimisavaldust on seaduse järgi õigus esitada kümne aasta jooksul alates pärandi avanemise päevast, milleks on inimese surmapäev, lahendatakse enamik pärimisasju tunduvalt varem.

Pärijale lähevad üle kõik pärandaja õigused ja kohustused. Pärija on kohustatud tasuma võlad oma vara arvelt, kui pärandist selleks ei piisa. Kui aga pärija nõuab pärandi inventuuri, vabaneb ta võlgade tasumise kohustusest oma vara arvel.

Pärandi vastuvõtu kulud

•• Pärandimaksu Eestis kehtestatud pole. Küll on notaritasud.

•• Pärandi vastuvõtmise ja sellest loobumise avalduse tõestamise eest 59 krooni.

•• Pärimistunnistuse väljastamise eest makstav tasu sõltub päritava vara väärtusest ja on ligikaudu 0,2 protsenti päritava vara väärtusest. See ei sõltu sellest, kas päritakse seaduse või testamendi järgi.

•• Ette on nähtud ka tasu tehniliste teenuste osutamise eest ja kulude hüvitamine, mis tähendab, et arvestama peab ka notariaaltoiminguga seotud kulusid (näiteks postikulud).

•• Lisanduvad võimalikud pärimisega seotud riigilõivud. Kinnisvara puhul on peamine õiguste registreerimise koht kinnistusraamat, mille kannete muutmise riigilõivu suurus sõltub samuti vara väärtusest.

•• Vastu võetud pärandvara ega kingitud vara ei maksustata tulumaksuga. Küll aga tuleb tulumaksu maksta juhul, kui kingitud vara hakatakse hiljem müüma.

Allikas
Eesti Päevaleht B-osa