Kinnisvara väärtust kallis hoida
Kinnisvara viimaste aastate hinnatõuse mõõdetakse mitte enam protsentides, vaid kordades. Paljuski on see tingitud ehituse kallinemisest. Vara kasutuskuludel, ehituskuludel ja kinnisvara hinnal (väärtusel) on väga palju ühist, seega tuleb valmis olla vara kasutuskulude (sh eluasemekulude) jätkuvaks hinnatõusuks.
Vara kasutuskulud ja väärtus sõltuvad suuresti ehituskvaliteedist, kuid mitte ainult. Kinnisvara ostmine on sageli tehing kotis oleva põrsaga – ehituskvaliteet selgub alles aastaid hiljem. Vara väärtust mõjutab ka korrashoiu ja hoolduse kvaliteet, millega on võimalik ehitus- ja projekteerimisvigu süvendada või leevendada. Kinnisvaraturul osatakse järjest enam väärtustada kvaliteetset vara, mille korrashoiu kulud on kontrollitavad, seega on kuludel ja väärtusel otsene seos: mida suuremad kulud, seda madalam väärtus.
Vara kasutuskulude all mõistetakse enamasti mõõdetavaid kulusid. Kinnisvara pole võimalik kasutada kütte ja elektrita, mistõttu nende teenuste eest maksmine on meile enesestmõistetav. Kuid kasutuskulude alla mahub teisigi kulusid, mida on raske mõõta, kuna need on seotud mitte mingi konkreetse ressursi tarbimisega, vaid teenusega, st kellegi teise tääjõu ja professionaalsuse sisseostmisega. Just nende kulude kasvuks peamegi valmis olema.
Teame, et uue autoga tuleb käia pidevalt hoolduses, garantii säilimiseks on see kohustuslik. Kasutatud auto ja kinnisvara puhul ei nõua seda keegi. Autotootja annab garantii vähemalt kolmeks aastaks. Ehitaja garantii on vaid kaks aastat. Iga auto kapotil on tootja logo kui visiitkaart, kuid ehitised jäävad paraku anonüümseks. Ehitajal ja projekteerijal on pärast garantii lõppu ükskõik, kuidas kasutaja end tema toodetud kinnisvaras tunneb.
Kui auto vajab puuduliku hoolduse tõttu remonti, mõõdame kulusid enamasti kümnetes tuhandetes. Kinnisvara puhul võib kulu ulatuda sadadesse tuhandetesse. Kas meil omanikena on see raha tagataskus olemas, kui midagi peaks juhtuma? Kas oskame kulusid ja kinnisvarahooldust planeerida? Enamik ei oska ega peagi oskama, selleks on olemas spetsialistid – kinnisvara haldajad. Nemad annavad nõu, mida millalgi hooldada, parandada, asendada ja kuidas seda kõige soodsamalt teha. Kas oskame neilt seda nõu küsida või eeldame haldajalt vaid näitude ja arvete edastamist? Kas oskame haldaja tääd hinnata?
Järjest enam hakatakse mõistma kinnisvara professionaalse haldamise vajadust ja nõudlus haldusteenuse järele kasvab. Kui kasvab nõudlus, tõuseb ka hind. Hinnatõus ongi juba alanud – näiteks koristusteenuste hinnad on aastatagusega võrreldes ligi kaks korda tõusnud. Aeg maksab – ju on see esimene koht, kus on mõistetud, et ise tegemise asemel on mõistlik (ja odavam) tää sisse osta.
Hind ei tõuseks nii kiirelt, kui ka teenuse pakkumine kasvaks, paraku ei paista seda kuskilt. Vastupidi: ehitussektoris on tääjõukriis, seetõttu on märkimisväärne osa haldus- ja hooldustääjõust liikunud sinna. Need, kes on jäänud, dikteerivad täätingimused – nõuavad suuremat tasu. Seegi kinnitab mõtet, et teenuse hinnatõus on paratamatus.
Millised on meie valikud kinnisvaraomanikena? Halduseta ei saa hoonet korras hoida, laguneva vara väärtus langeb. Ise hallata on mõtet vaid siis, kui meie asjatundlikkus on teenusepakkuja omast suurem ja täätund odavam. Enamikul see nii ei ole, seega on ainus võimalus haldusteenus sisse osta ja maksta küsitud hinda.
Tark ostja otsib alati soodsamaid alternatiive, kuid mis on kinnisvara haldamisteenuse puhul soodsuse kriteerium? Eelkõige ikkagi kvaliteet. Usaldame ju haldajale oma kõige kallima materiaalse vara, mille väärtust ta aitab meil hoida. Reegel ‘ainult rikas võib osta odavaid asju’ kehtib ka kinnisvarateenuste turul.
Veronika Ilsjan
kinnisvarakonsultant, Oü HSD Property Concept
äripäev
04.01.2007