Eesti kinnisvaraturgu võib oodata Soomega sarnane areng
Nii sisenes Soome kinnisvarakonsultatsiooni firma Catella andmetel aastatel 2001-2005 Soome kinnisvaraturule 31 märkimisväärse suurusega välisinvestorit, 2006. aasta sügise seisuga oli veel lisandunud 11. Peaaegu kõik neist on Soome ka pidama jäänud.
Suurte investorite võim
Kui kuni eelmise aastani oli tehingute maht kinnisvara investeerimisturul suurusjärgus 2-3 miljardit eurot, siis 2006. aastalt oodati mahu kasvamist 5 miljardi euroni. Siinkohal on silmas peetud seda osa turust, mis on seotud kontorite, kaubanduspindade, tootmis- ja laopindadega ning hotellidega.
Elamispindasid ei ole hulka arvatud. Välismaiste investorite osakaal turul on kasvanud 70 protsendini. Iseloomulik on ka see, et üle poolte tehingutest on seotud kinnisvaraportfellidega.
Otse loomulikult on seeläbi üksikobjektide osakaal turul vähenenud ja seeläbi võib väita, et üha suurem osa kinnisvaraobjektidest koondub suhteliselt väikese hulga suurte investorite kätte.
Soome areng on ühtlasem
Soomes on üle 60 protsendi kinnisvarturu käibest on seotud Helsingi piirkonnaga. ühest küljest on see küll kõrge näitaja, kuid Eestiga võrreldes on pigem põhjust väita, et kiire areng on Soome puhul omane siiski ka mitmele teisele kasvukeskusele ehk siis pealinnakesksust on oluliselt vähem. Enamik Soome välismaistest kinnisvarainvestoritest on Eesti oludes tundmatud.
Kõige enam, kokku kümmekond erinevat investorit on Saksa taustaga, investoreid on rohkem ka Suurbritanniast, Taanist ja Ameerika ühendriikidest. Naaberriikidest Norrast ja Rootsist on Soome turule tulnud ainult üksikud investorid. Soome turg on atraktiivne eelkõige tänu oma korrastatusele ja läbipaistvusele.
Renditootlus on kiirelt langenud ja oli Catella andmetel 2006. aasta sügisel parimate objektide puhul keskmiselt 5,3 protsenti. Vaatamata kiirele langusele võib tõdeda, et Eesti tootlus on tasemelt jõudnud Soomele väga lähedale. Omamoodi huvitav situatsioon on tekkinud aga seoses võõrfinantseerimisega.
Kuna Euribor on viimasel ajal erinevalt renditootlusest hoopis tõusnud, siis on laenuintressid jõudnud suhteliselt lähedale tootluse näitajatele. See on kasvatanud huvi eelkõige suuremate linnade äärelinnades ja väiksemates linnades paiknevate objektide vastu, kus tootlused on kõrgemad ja mille puhul laenuraha kaasamine annab mõnevõrra võimsama efekti.
Soome puhul on laenuraha osakaal tehingute puhul tavaliselt 70-80, mõnikord ka kuni 90 protsenti. Soome oma firmad on investeerinud näiteks Rootsi turule, kus tootluse tase on Soomega suhteliselt sarnane. Viimase aja arengute hulka kuulub ka see, et tüüpilised institutsionaalsed investorid on sisenenud arendusturule.
Tõsi, nende projektid on pigem sellised, kus riskid on viidud miinimumi, st reeglina on tegemist nn sale-and-lease-back tüüpi ettevõtmistega, kuid sellele vaatamata võib täheldada teatud hoiakute muutumist.
Turu suurus mõjutab
Nii Soome kui tegelikult ka terve Euroopa puhul on kommertskinnisvara turg siiski suhteliselt kasutajakeskne. Euroopas tervikuna omavad kasutajad ca 70 protsenti kinnisvaraobjektidest ehk siis potentsiaalne investeerimisturg selles osas on ca 30 protsenti. Soomes on omakasutuse osakaal pigem veelgi suurem, kuigi trend on selle vähenemise suunas. USA puhul on need suhted Euroopaga võrreldes vastupidised.
Kas Soome areng selles valdkonnas on Eestile oluline? Kindlasti ei astu Eesti täpselt sama rada määda, kuid üldised trendid on suhteliselt sarnased. Seega võib kindlasti oodata lähiaastatel ka Eesti puhul sarnast arengut.
Kuigi võib prognoosida välisinvesteeringute kasvu, siis vaatamata sellele on tegemist teistsuguste mastaapidega ja Soomega sarnane huvi ulatus ei ole Eesti turu mahte arvestades paraku võimalik.
Postimehe lisaväljaanne Kinnisvara
10.01.07