Prognoos: elamuhindadest õhk välja, ärikinnisvara jääb stabiilseks

Et 2007. aasta viimane kvartal kinnisvaraturul suuremaid muudatusi ei toonud, on alanud aasta prognoosimine seda keerulisem. Siiski võib eeldada, et elamispindade hindu korrigeeritakse alanud aastalgi, kuid äripindade turul jätkub stabiilne areng, pakkumisse tuleb uusi büroomaju ning lao- ja tootmispindasid.

Harjumaa ja Tallinna korteriturg oli 2007. aasta viimastel kvartalitel suhteliselt rahulik ning tehingute arvud kahanesid. Müügipakkumiste arv on stabiliseerunud ega kasva enam nädalatega mitmeid protsente.

Vaatamata turu rahunemisele toimub jätkuvalt tehinguid ning täielikust seisakust rääkida ei saa. Korterite müügihinnad on langenud aasta jooksul kümme kuni 20 protsenti. Kõige suurema «tule alla» on sattunud uusarendused, kus paljud korterid veel müümata ning seniste hindade juures jääb ostuhuvi väikseks. Seega on oodata ka edaspidi uusarendustes hindade alandamisi, kas siis selleks, et müüa ära viimased järelejäänud vabad korterid majas või et üldse müügiga alustada.

Eesti ostjad on väga hinnatundlikud ning seda on näha sellest, et hea asukohaga uusarendustes, kus hindu on langetanud, on ka kortereid seejärel rohkem ära müüdud. Kui ka edaspidi on oodata korterite müügihindade alandusi suurusjärgus ca kümme protsenti, siis tehinguhindades nii suurt langust enam ei tohiks tulla.

Omapärata krundiga jääb kimpu

Elamute ja kruntide turul toimub samuti vähem tehinguid. Kõige keerulisem on müüa elamukrunte Harjumaal, mille asukoht ei ole millegi poolest omapärane ega kõrgelt hinnatud. Ka see trend on muutumas järgmisel aastal, kui ehitustääjõudu on lihtsam leida ning kui ehitushinnad mõnevõrra soodsamaks läinud. See muutus ei toimu küll aasta alguses, kuid 2008. aasta suveks on kindlasti huvi ka elamukruntide ostmise vastu tõusnud.

Tehingud, mis praeguses turusituatsioonis toimuvad, on juba madalamate hindadega ning keskmiselt sellisele madalamale hinnatasemele peaks ka turg mõneks ajaks seisma jääma. 2008. aastal korrigeeritakse hindu nii uusarendustel kui ülehinnatud üksikobjektidel. Märksõnaks on taas hindade diferentseerumine, mille käigus eristatakse hinnatud asukohaga ja hea ehituskvaliteediga objektid vähem hinnatutest.

Tehingute arvu poolest on võrreldes 2007. aasta viimaste kuudega oodata siiski mõningast kasvu, kuna inimestel on nii vajadused kui võimalused uute kodude soetamiseks olemas ning kui hind on neile sobiv ning krahhi hirm ületatud, see vajadus ka rahuldatakse.

ärikinnisvaraturg mõistlikum

ärikinnisvara areng on rahulikum ja stabiilsem kui elukondliku kinnisvara puhul. Kuna ärikinnisvara arendusse on mõnevõrra raskem sisenenda kui elamispindade arendusse, siis on ka sealsed tegijad kompetentsemad ning nende tegevus läbimõeldum ning ettenägelikum.

Praegu on ehitamisel mitu uut büroohoonet, suurem maht on tulemas äärelinna ja kesklinna äärealadele. Suuremad projektid on Mustamäel Tammsaare ärimaja, Kristiines, Mustamäe tee 16 ning Lasnamäel ülemiste City büroomajad. Samuti on kerkimas uued büroomajad Lasnamäele Väike-Paala ja Osmussaare tänavatele. Südalinna ehitatakse uued ärimajad Liivalaia tänavale ja Viru väljaku äärde. Kesklinna äärealale Pärnu mnt suunas on kerkimas kaks uut büroomaja.

Maht, mis praeguse seisuga 2009. aastal turule tuleb, on ca 100 000 ruutmeetrit. Kuigi büroopindade nõudlus on ületanud juba mitu aastat pakkumist, tekitab nii kiire ja mastaapne pakkumise mahu suurenemine lühiajalise ülepakkumise, millega kaasnevad suuremad vakantsid ning tuleb arvestada ka pikemate perioodidega maja välja üürimisel.

Suurt ülepakkumist siiski näha ei ole, kuna arendajad kaaluvad hoolikalt ehituse alustamist ning et tegevust finantseerida, nõuavad pangad juba eelnevalt eellepinguid, katmaks vähemalt kolmandikku ehitatavast majast. Seetõttu kindlasti ka mitmed praegu ja varem planeerimisel olnud projektid jäetakse ootele ning nendega tullakse turule siis, kui praegune maht absorbeerunud on.

Kaubanduspindade turul ei ole suuri muudatusi toimunud ning ei ole ka ette näha olukorras drastilisi muutusi. Kaubanduskeskustes on üürid kõrged ning üürnikest puudust ei ole. Sügisel avas uksed Rotermanni kaubamaja südalinnas, kevadel avatakse Rocca al Mare kaubanduskeskuse laiendus ning pikemas perspektiivis 2009. aastal valmib südalinnas uus Sakala keskus, kuhu samuti kaubanduspinnad planeeritud.

Laopindade turul on pakkumine järk-järgult suurenenud. Kiiresti, kolme kuni kuue kuu jooksul, on uut sobivat lao- või tootmispinda leida jätkuvalt keeruline. Kui laopinna otsimiseks on aega ca aasta, siis on valik juba oluliselt laiem ning võimalusi sobiva pinna ehitamiseks mitmeid. Aastase viitajaga on pakkumine isegi suurem kui nõudlus. Tootmispindade turul on märgata trendi, et ettevõtted ei ole enam nii palju huvitatud kinnistute omamisest ja ise ehitamisest. Selge trend on üüripindade eelistamine, et ettevõte saaks keskenduda enda põhitegevusele.

Annika Jakobson, Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütik

Allikas: 23.jaanuar 2008 Postimehe lisa Kinnisvara