Maja keset põldu võib odavneda poole võrra
Hall vastas eile aripaev.ee lugejate küsimustele.
Kas praegu ongi kinnisvaraturu põhi saabunud?
Sellele küsimusele ei oska täpset ja loogiliselt põhjendatud vastust anda mitte keegi. Kinnisvaraturu või ükskõik millise turu põhi on fakt, mida saab paraku hinnata vaid tagantjärele. Minu isiklik hinnang on, et me näeme veel mõningast kinnisvarahindade langust.
Millist kinnisvara Eestis praegu ostetakse? Kas praegu on kinnisvaraturul odavmüük?
Languse- ja säästuajal on populaarsed n-ä säästutooted. Nii ka kinnisvaraturul, kus praegu kõige likviidsem kaup on väiksemad, odavamad ja äkonoomsemad korterid.
Millal on õige aeg korter soetada?
Väga lihtsalt vastates on õige aeg siis, kui selleks on vajadus, võimalus ja veendumus, et just see konkreetne silma jäänud objekt on õige. Kui küsimus on õige hinna ajastamises, siis seda ei oska keegi täpselt faktidele toetudes ära põhjendada. Praegu on kindlasti turul pakkumisi, mille ostmist võiks pidada heaks otsuseks.
Kas Te ei arva, et kuna raha kallineb nii pankade kui ka eraisikute jaoks, siis suurem kinnisvarahindade langus on alles ees?
Jah, raha kallinemine koostääs majanduse üldise negatiivse situatsiooniga on soodne pinnas kinnisvara hindade langemise surve tekkeks.
Kas on tõenäoline, et põldudele kinnisvaramulli ajal ehitatud majade hind Eestis võib kukkuda kuni 50 protsenti, nagu näitab USA praktika?
Mitte ükski hinnatase pole raiutud kivisse, vaid on juhitud turu poolt. Teoreetiliselt võib igasuguse kinnisvara hinnatase langeda ka nulli, kuid praktikas seda päris kindlasti ei juhtu.
Mõne projekti või objekti hind võib tõenäoliselt võrreldes mõne aja taguse tipptasemega ilmselt kuni 50 protsenti langeda küll. Eelkõige võib see puudutada halva asukohaga ning ebaratsionaalsete varade hindasid. Nii nagu autoturul, saavad ka kinnisvaraturul majanduslanguse ajal enim langust tunda ebaäkonoomsed ja suurte ülalpidamiskuludega objektid.
Millal lükatakse kokku need jubedad kipsplaadist sarad põldudel? Nende turuväärtus on ju maa hind miinus lammutuskulud.
Ilmselt siis, kui nad on jõudnud oma ekspluatatsiooniperioodi lõppu. Praegu neid ehitisi lihtsalt ära lammutada ning loota, et maa turuväärtus sellisel juhul tõuseks, on jaburus, mida mitte keegi ette ei võta. Väga lihtne matemaatika aitab selles kahtlejatel samale arvamusele jõuda.
Millal kukuvad hinnad sellisele tasemele, et Eesti keskmine palk oleks keskmiselt 1 ruutmeetri hind?
See keskmise palga ja keskmise ruutmeetrihinna üksühene seos on linnalegend, mille ümberlükkamiseks leiab erinevaid näiteid: näiteks Soomes ja Rootsis on statistika kohaselt palga ja ruutmeetrihinna suhe veidi alla kahe.
Millise aja tasemele on kinnisvaraturg praeguseks kukkunud?
Tehingute arvult oleme praegu 2002.-2003. aasta tasemel, tehingute koguväärtuselt 2005. aasta tasemel. Keskmine korteri hind Tallinnas ja Harjumaal on praegu ligikaudu 2006. aasta alguse tasemel, umbes 20 500 kr/m2, 2007. aasta alguses oli hinnatase 25 000-26 000 kr/m2.
Kas Tallinna kesklinna korter polegi enam turvaline investeering?
Iga investeerimisega kaasneb kaotamise võimalus. Pikemas perspektiivis võib Tallinna kesklinna korterit siiski pidada turvaliseks investeeringuks, kuigi ilmselt küll mitte väga tootlikuks.
Kuidas läheb Uus Maal üldiselt – näiteks laienemised Bulgaarias – ja investeerimisprojektil EEREIF? Kui palju on praegune üldine majandusfoon muutnud juhtide tulevikuvisioone?
Uus Maa vaatab langusperioodi kui võimaluste avanemise aega: ootame jätkuvalt oma meeskonda häid spetsialiste ning täätame selle nimel, et oma turuosa suurendada. Saame rahul olla ka sellega, et jooksev tegevus on kasumis. Loomulikult peame väga palju tähelepanu päärama tegevuse tõhustamisele.
Laienemine Baltimaades Bulgaarias käib ning väga kindla tegevuskava alusel.
Ka EEREIF (Uus Maa ja GILD Bankersi ühiselt asutatud kinnisvarafond, vt uudist kõrval – toim) näeb praegu kinnisvaraturul võimaluste avanemist. õnneks ei läinud EEREIF kaasa buumiaja tormijooksuga ega ostnud iga hinna eest portfelli ülikõrge hinnaga kaheldava väärtusega objekte. Kuna EEREIFil on väga professionaalne ja pühendunud juhtkond, pole kahtlust, et seatud eesmärgid saavutatakse.
Allikas: 18.september 2008.a. äripäev