Skip to main content

Müügi asemel vahetus

Sarnaselt 1990. aastate bärsikriisi ajaga, kui laenu oli keeruline saada ja suur osa tehinguid tehti nii, et üks elamispind müüdi ja osteti siis kas suurem või väiksem või teises asukohas elamispind asemele, on praeguse krediidikriisi ja suurenevate kommunaalkulude tõttu vahetustehingud samuti päevakorda tõusnud.

Kui ostmise korral on valik turul küllalt suur, siis vahetusvariante on siiski marginaalne osa.

Peep Soomann, Pindi Kinnisvara juht

ERI Kinnisvara tegevjuht Andres Teder ütles Eesti juhtivale ehitusuudiste portaalile ehitusuudised.net, et selliste tehingute massiliseks muutumist takistab siiski kaks asjaolu. Esiteks peavad vahetatavad elamispinnad mõlemale poolele sobima, mis aga arvestades inimeste erinevat maitset ja vajadusi on päris keeruline. Teiseks on väga raske kokkuleppele saada summades, sest enamasti peab üks tehingupool teisele midagi peale maksma.

Ohuks hinnaga mängimine

‘Selliseid tehinguid tehakse ikka eelkõige seetõttu, et emb-kumb osapool tahab kas väiksemat või suuremat eluaset,’ ütles Teder.

Number

  • 2 uut kahetoalist korterit Tallinnas Mustamäel plaanib elamukinnistu omanik vahetada kinnistu vastu.

Vahetustehingu puhul on ohuks hinnaga manipuleerimine. Pindi Kinnisvara juhatuse liikme Peep Soomani sõnul tekib ainulaadne olukord, kus tehingu mõlemad osapooled hakkavad tõestama, et nende vara maksab võimalikult vähe – kallima pinna omaniku huvi on maksta võimalikult vähe vaheraha, odavama pinna omaniku ‘hinnalangetamise’ soov aga täidab suurema vaheraha saamise eesmärki.

‘Probleemid tehingu kokkusobitamisega algavad isegi veidi varem. Kui ostmise korral on valik turul küllalt suur, siis vahetusvariante on siiski marginaalne osa ning tavaliselt ei leia vahetust soovivad isikud lihtsalt tehingule sellist teist poolt, kellega soovid vastusaadava vara osas kattuks,’ märkis Sooman ning lisas, et vahetusi tehakse eelkõige väiksemates Eesti linnades.

Annab lisaraha

Lisaks on elamispinna vahetusest huvitatud inimesed, kellel küll ei ole eluase soetatud laenuga, kuid kommunaalkulud käivad üle jõu. Nemad soovivad enamasti väiksemat ning väiksemate kommunaalkuludega elamispinda.

Arco Vara Kinnisvarabüroo atesteeritud vanemmaakler Maia Daljajevi sõnul on vahetustehing kinnisvaraomanikule sobivam kui kiir- või sundmüük.

‘Vahetustehing säästab inimese suuremast stressist, mis on seotud vara sundmüügiga. Samas saab vahetustehingust saadud kompensatsiooniga tasuda pangalaenu ning vähendada püsikulutusi,’ lisas Daljajev.

Täpne statistika vahetustehingute kohta puudub, kuna paljud vahetustehingud tehakse sõprade-tuttavate vahel.

Vahetustehingute tippaeg oli 90ndate algus, kui kinnisvara oli vallasvara ja inimestel nappis raha.

üks küsimus

Kuidas suhtub pank laenuga ostetud korteri vahetamisse ilma ostu-müügitehinguta?

Triin Messimas
SEB arendusjuht

Pank eeldab olukorda, kus laenusaaja elab ise laenuga soetatud korteris ning selle laenu tagatiseks on omakorda seesama korter. Nende tingimuste täitmine ei ole ilma ostu-müügitehinguta võimalik. Vahetus on võimalik siis, kui suurem korter müüakse ja ostetakse väiksem.

Tõenäoliselt ei müüdaks suuremat korterit juhul, kui selle müügist saadav summa ei kataks laenujääki. Mõeldud on olukorda, kus müügist saadud rahast piisab olemasoleva laenu tasumiseks ja jääb ka veidi üle.

Kui olemasolev korter müüakse ja müügist saadakse rohkem, kui on senine laenujääk, võib klient kasutada allesjäänud raha uue korteri omafinantseeringuks ning võtta puuduva osa laenuna juurde. Uue laenu tagatiseks on uus korter.

Kui eelmise korteri müügist saadud omafinantseeringust ei piisa uue korteri laenuga ostmiseks, tuleb muidugi anda lisatagatis. Kliendi võit sellise tehingu juures on ilmselt vähenenud laenumaksetes.

Kas ja kui palju lisatagatist vaja läheb, sõltubki niisiis senise korteri müügisumma ja laenujäägi suhtest, mis erinevate projektide puhul võib olla väga erinev.

Kommentaar

Elamukinnistu omanik

Vahendustehinguni jõudsin seetõttu, et kinnistu realiseerimine on praegu keeruline, kuna pankade tingimused kinnistu ostmise finantseerimisel on karmid.

Me ei ole veel vahetustehinguga lõpusirgele jõudnud, kuid praegu käivad läbirääkimised kinnistu vahetamise kahe kahetoalise Keskuse tänava korteri vastu.

Liigume positiivse otsuse suunas.

Mis on mis?
    Kinnisvara vahetusteenus

  • Sisuliselt on see ostu-müügitehing, kus mõlemad osapooled sõlmivad nii ostulepingu kui ka olemasoleva vara müügilepingu. Levinuim on vahetus korteriomandiga: suurema korteri vahetus väiksema vastu või vastupidi. Küsitakse ka teistsuguseid vahetustehinguid: hoonestamata või hoonestatud kinnistu vahetust korteri vastu, suvila vahetust korteri vastu, korteri vahetust eramu vastu jne. Küsitud on isegi miljonikroonise luksusauto vahetamist korteri vastu.
  • Sageli lisandub kompensatsioon osapoolele, kes vahetab olemasoleva elamispinna odavama ja väiksema vastu. Vahetades olemasolev suurem elamispind väiksema vastu, saab kompensatsiooni eest tasuda pangalaenu ja samas vähenevad ka igakuised kommunaalkulud.
  • Kui vahetatav elamispind on soetatud eluasemelaenuga, tuleb pangaga tingimustes kokku leppida, sest vahetades elamispinna väiksema vastu, võib muutuda ka tagatise väärtus.

Allikas: Arco Vara

Allikas: 09.veebruar 2009.a. äripäev