Vahetuslepingu sõlmimine eeldab kannatust
Raha ongi ju võetud käibele selleks, et kaubavahetust hõlbustada. Kui vahetuseks sobivate asjade omanikel õnnestub teineteist leida, on kõige õigem sõlmida vahetusleping.
Vahetuslepingu sõlmimine eeldab, et samaaegselt soovivad kaks või enam omanikku võõrandada endale kuuluvat asja ning omandada vahetuslepingu teisele poolele kuuluva asja. Kui kas või üheks vahetatavaks objektiks on kinnisasi, laieneb vahetuslepingule kohustusliku notariaalse vormi nõue.
Lisaks kindlustundele, et vahetaja saab üleantava asja asemele talle sobiva teise asja, aitab vahetusleping hoida kokku kulusid – vormistatakse üks leping ja tasuda tuleb ühe lepingu notaritasu.
Vahetus on samuti müük
Vahetuslepingu puhul kehtivad kõik samad põhimõtted nagu müügilepingu puhul. Tegelikult sisaldabki vahetusleping endas kahte müügilepingut.
Kumbagi vahetuslepingu poolt loetakse talle kuuluva kinnisasja müüjaks ja teisele poolele kuuluva kinnisasja ostjaks – ostuhinna tasumise asemel antakse teineteisele üle aga vahetatavad objektid.
Vahetada saab ka erineva väärtusega objekte – sellisel juhul lepitakse vahetuslepingus kokku, millise rahasumma peab madalama väärtusega objekti omanik kõrgema väärtusega objekti omanikule hüvitisena maksma.
Vahetada saab nii samaliigilisi kui ka erinevaid kinnisasju – suvilat maja vastu, maja korteri vastu, ühte kinnisasja mitme kinnisasja vastu.
Kui vahetatakse üks suurem kinnisasi mitme väiksema kinnisasja vastu, on võimalik kokku leppida, et väiksemate kinnisasjade omanikud omandavad suurema kinnisasja mitme peale ning iga suurema kinnisasja omanik saab ühe väiksema kinnisasja ainuomanikuks.
Selline vahetus on sobilik juhul, kui ühe pere liikmed soovivad kokku kolida ja teise pere liikmed iseseisvat elu alustada.
Vahetuslepingu tagatised
Vahetuslepingu täitmise tagamiseks sobivad kõik müügilepingus kasutatavad tagatised. Kui vahetuse tulemusena peab üks pool maksma teisele poolele hüvitist, on mõistlik vahetuslepingu käigus koormata suurema väärtusega objekt hüvitise saamiseks õigustatud poole kasuks hüpoteegiga.
Sellisel juhul on hüvitise mittesaamisel võimalik nõuda hüpoteegiga koormatud kinnisasja sundmüüki.
Vahetuse tulemusena tasumisele kuuluva hüvitise maksmiseks on võimalik krediidiasutusest taotleda laenu ning vahetuslepingu käigus saab vahetuslepingu objektiks olevat vara krediidiasutuse kasuks hüpoteegiga koormata.
Vahetuslepingust taganemise korral tekib õigus oma endist kinnisasja tagasi nõuda.
Vahetuslepingu, nagu ka müügilepingu puhul, on tähtis välja selgitada, et omandatav objekt vastaks lepingutingimustele ning et sellega seoses ei oleks võlgnevusi.
Tasaarvestamine
Kinnisasja valduse üleandmisega vahetuslepingu puhul üldjuhul probleeme ei teki – pooled saavad ruume vabastada samaaegselt.
Kui hiljem peaks ilmnema, et omandatavatel asjadel on puudused, on vahetuslepingu pooltel võimalik vastastikuseid nõudeid tasaarvestada.
Vahetuslepingu puhul tuleb arvestada, et kinnisasja vahetamisest saadav kasu maksustatakse tulumaksuga.
Ka juhul, kui vahetajad vahetuslepingu tulemusena teineteisele mingeid hüvitisi ei maksa, peab kumbki vahetaja arvestama, et ta saab vahetuse tulemusena kasu või kahju, mille suuruseks on üleantava asja soetamismaksumuse ja omandatava asja turuhinna vahe.
Erandid, millal vahetusest saadavat kasu tulumaksuga ei maksustata, on kirjas tulumaksuseaduses. Muu hulgas ei maksustata tulumaksuga alalise või peamise elukoha ja ostueesõigusega erastatud eluruumi vahetamisest saadavat kasu.
Samas peab kinnisasja kinkena või pärandina omandanud isik arvestama, et kinnisasja teise kinnisasja vastu vahetamisel tuleb deklareerida kogu omandatava kinnisasja turuhind vahetusest saadud kasuna ning selle pealt tuleb maksta tulumaks.
Allikas: 16.september 2009.a. Postimehe lisa Kodu&Kinnisvara