Ekspressi jõulunumbris kirjutab minister Edgar Savisaar, kuidas tõkestad kinnisvaramulli lõkemist. On vaja palgareformi, mis tooks kinnisvaraturule juurde palju lahtist raha – korterid müüdud ja kõik õnnelikud.

Ma ei tea plaanimajandusest nii palju kui minister Savisaar. Raske on ette kujutada, mida palgareform võiks tähendada. Turumajanduses on palgad üldiselt reguleeritud tääandja ja täävõtja vahelise kokkuleppega. Aga see selleks, tähtsam küsimus on, kas kinnisvaraturg võib kaua hoida hindu ülikõrgetena.

Nii kummaline kui ka see pole, kuid Eestis on kinnisvara suhteliselt kallim kui näiteks Soomes. Soomlase keskmine palk on umbes 2700 eurot kuus. Statistika keskbüroo andmetel oli määdunud aastal kinnisvara (elumajad, korterid) keskmine hind Soomes umbes 1800 eurot ruutmeetri kohta. Eestlase keskmine palk on umbes 8500 krooni kuus. Elamupinna ruutmeetri keskmine hind Eestis paistab olevat 17 000 – 20 000 krooni ringis. Tõsi, Helsingis või Tallinnas ei saa selle summaga enam midagi.

Täpne võrdlus eeldaks tulumaksu mahavõtmist, sotsiaaltoetuste lisamist ja veel mõningaid detaile, aga ärme nii kaugele lähe. Ilma nendetagi on näha, et soomlane saab ühe ruutmeetri kätte kolme nädala brutopalga eest. Eestlasel on vaja rügada selleks kaheksa-üheksa nädalat. Siit võib järeldada, et Eestis on kinnisvara suhteliselt kolm korda kallim kui Soomes. See võib olla Euroopa rekord.

Eesti kinnisvarahinnad on klassikaline näide spekulatsiooni mõjust hindadele. Spekulandid ostavad, sest hinnad tõusevad. Hinnad tõusevad, sest spekulandid ostavad.

Ent mis juhtub siis, kui kinnisvara hinnad langevad 10-20 protsenti?

Esimesena kaovad välismaalased

Esimeste seas kaovad Eesti kinnisvaraturult välismaised spekulandid. Nad lähevad sellepärast, et hinnad on juba laes. Kes investeeris kaks aastat tagasi, teenis kapitalile juurde 100 protsenti, aastane investeering tõi 50 protsenti. Välismaa spekulant teab, et rohkem paluda on ülbus, mille eest jumalad karistavad.

Osa jätavad Eesti kinnisvaraturu ka seepärast, et eurot niipea kasutusele ei võeta. Mingil põhjusel usutakse, et euro tulek tõstab kinnistute hindu.

Kuhu nad oma rahaga lähevad? Järgmised riigid võiksid olla näiteks Rumeenia ja Bulgaaria. Hinnad on seal veel madalad ja on oodata, et Euroliidu liikmelisus tõmbab hinnaralli käima. Uutes maades leidub uusi lolle, kes ratsa rikkaks saada soovides ei pea paljuks seda, kui elamine läheb aasta jooksul poole kallimaks.

Välismaa spekulantide lahkumine ei kukuta hindu ehk veel märgatavalt. Nende käes ei ole eriti palju kinnisvara, aga teisest küljest on Eesti turg päris õhuke. Mõnisada uut objekti turul paistab välja nagu suur pakkumise lisandumine, mis teadupoolest alandab hindu.

Järgmiseks lahkuvad turult Eesti spekulandid. Hinnakorrektsioon allapoole annab mõista, et kätte on jõudnud lõikusaeg ning on viimane hetk oma tää viljad realiseerida. Nüüd ilmub turule rohkesti vabu pindu. Kinnisvaraarendajad on paar aastat rääkinud rõõmusõnumeid: korterid ostetakse juba enne, kui kopp maasse lüüakse. Keegi ei osta endale niiviisi kodu. Need korterid on soetatud hinnatõusu ootuses.

Selles faasis tuleb juba markantsem hinnalangus. See jällegi kiirendab müümist, mis langetab hindu edasi. Loll nõiaring, aga mis teha? Kiired m&u uml;üjad võidavad, aeglased saavad vastu pükse.

Aga lihtrahvas?

Spekulantidele tulevad kiired ajad, aga kas see puudutab kuidagi ka tavainimest? Maksad pisitasa oma pangalaenu ja elad edasi. Kui korter või maja ei ole müügiks, vaid koduks, siis peaks olema ju ükskõik, kas hinnad tõusevad või langevad.

Kahjuks see nii ei ole. Ilma probleemideta saavad elada need, kellel on päritud või kinni makstud elamispind. Pangalaenu abil elamise soetanud inimesed on plindris, mille suurus sõltub maja või korteri soetamise ajast. Mida hiljem, seda hullem.

Palju räägitud intresside tõus ei ole suurim mure. Küll võlgnik kusagilt kokku kraabib need mõned sajalised, mis tuleb intressideks juurde maksta.

Lugu on hoopis teine siis, kui kinnisvara hind kukub näiteks poole võrra. Praegu ei peeta seda üldse võimalikuks, aga mis tahes hind, mis on spekulatiivselt üles aetud, võib igal hetkel kukkuda tasemeni, mis kajastab pigem reaalmajandust kui spekulandi ootusi ja lootusi. 

Oletame, et kodanik X ostis korteri kahe miljoni krooni eest. 200 000 krooni ajas ta kokku oma säästudest ja laenas sugulastelt. Kui 10 protsenti elamu hinnast oli käes, laenas pank puuduva 1,8 miljonit. Mis saab siis, kui korteri turuhind kukub 50 protsenti ehk antud näite puhul ühe miljoni peale?

Panga kohustus on hoida oma aktsionäride vara. Seega tahab pank lisatagatist 800 000 krooni väärtuses. Kõlbab teine kinnisvara või siis näiteks vanaonu käendus juhul, kui vanaonul on vähemalt 800 000 krooni eest likviidseid varasid.

Pank võib tulla kliendile vastu näiteks maksuaegade pikendamisega, aga laenu tagatis on see, mille suhtes pank määndusi teha ei saa. Soomes läks lama ajal mõni pankur isegi trellide taha lihtsalt sellepärast, et ei hoolitsenud piisava tagatise olemasolu eest.

Kui lisatagatist ei leidu, võtab pank kinnisvara endale ja paneb müüki. Sellest veel ei  piisa. Kui pank on müünud pinna, ütleme, ühe miljoni eest, jääb kodanik X ikka veel võlgu 800 000 krooni, mida pank jahib kas või kodaniku elu lõpuni.

Aga see ei ole ju võimalik? On küll. Soomes juhtus aastatel 1989-1991 niimoodi üle 100 000 perekonnaga. Mõned neist maksavad seda võlga siiani.

Stsenaarium on must ja veel mustemaks läheb, kui hakatakse mõtlema näiteks sellele, kui palju on väikeettevõtlust rahastatud just ettevõtja isikliku kinnisvara tagatisel.

Millal siis krahh tuleb?

Naljatades on äeldud, et ennustamine on raske tää, eriti tuleviku ennustamine. Selged ohu märgid on igal juhul olemas. Kinnisvarahindade langus on juba alanud, aga veel me ei tea, kas see on krahhi algus või väiksem korrektsioon.

Novembri lõpus teatas Rootsi pank SEB, et loobub kogu oma kinnisvarast Baltikumis. Kinnisvara hulgas on 47 ehitist, kuhu SEB tahab jääda rentnikuks, ning 16 muud kinnistut, millest tahetakse vabaneda. Kas oskame siit lugeda vihjet, et pank ootab suurt kinnisvarasadu oma sülle?

Pangad armastavad kinnisvara tagatisena, aga mitte omandina. Lama tegi Kansallis-Osake-Pankkist (nüüd osa Nordeast) ühe suurima kinnisvaraomaniku Soomes. Suurt tulu sellest ei tõusnud, vaid pank pidi maksma kütte, valve ja hoolduse eest. Panga aktsia kukkus bärsil 25 margalt 1 margani, kuid keegi ei tahtnud osta aktsiaid isegi nii odavalt. Sisuliselt oli pank pankrotis, aga riik p äästis selle (ja teisi panku ka) maksumaksjate rahaga.

18. detsembril leppisid Baltimaade ja Rootsi keskpangad omavahel kokku, kuidas hakatakse ohjeldama suurt majanduskriisi, kui see peaks tulema. Tuletõrje olemasolu ei eelda tingimata tulekahju, aga võib ju alati küsida, et miks just nüüd. Miks mitte näiteks aasta tagasi?

Sellele kõigele lisanduvad veel mitmed välistegurid. Näiteks Lätis paistab olukord kinnisvaraturul olevat sama hull kui Eestis. Krahh Lätis laieneks kiiresti Eestisse, sest meie kinnisvaraturud on osalt lõimunud. Samad spekulandid, samad pangad.

Kinnisvarakrahhi puhul kaotavad paljud, aga mitte kõik. Kui arendajal või ehitajal on kasutada vaba kapitali, võib ta rõõmsalt poole hinnaga osta tagasi majad, mis äsja kallilt maha müüs. ükski hinnalangus ei ole igavene.

Loo autor on Soome ajalehe Kaleva
siinne korrespondent. Ta on elanud
Eestis aastast 1992.

Eesti Ekspress
04.01.2007 

Viisteist aastat tagasi lõppes Kadaka aiandis tomati-, kurgi- ja lillekasvatus. Paljud endised kasvuhooned täitusid kõikvõimalikku välismaist nodi müüvate kaubitsejatega.

Kadaka turg muutus tõeliseks tõmbenumbriks nii kohalikele inimestele kui Soome st tulnud turistidele. Nüüd kerkib samale kohale uus elamupiirkond.

Kadaka Aiandi AS ning NCC Ehitus ehitavad linnavalitsuses heaks kiidetud detailplaneeringu järgi Kadaka, Mustamäe ja Tammsaare tee vahelisele 23,7 hektari suurusele maa-alale rohkem kui 1000 korterit.

Juhtmõte rohelus

NCC Ehituse arendusdirektor Priit Aer ütles, et päris ehituseks läheb järgmise aasta märtsis, korterite plaanid ja hinnakiri saavad avalikuks jaanuaris-veebruaris.

Ruutmeetri hinna kujundamisel lähtub NCC oma konkurentide pakkumistest Mustamäel. Kokku kulub kogu piirkonna valmimiseks kuus kuni kümme aastat.

Aeru sõnul saab uue elamupiirkonna üheks juhtmõtteks rohelus ja inimsõbralikkus. Lahtiseletatult tähendab see, et erinevalt paljudest teistest elamurajoonidest ei hakka elanike autod majade ümbrust ummistama.

Sõidukite hoidmiseks ehitatakse elamute soklikorrusele parklad, seega jäävad ära suured asfalteeritud parkimisplatsid.

Vabale alale majade ümber tulevad mänguväljakud, kõnniteed, istepingid ja muud inimestele mõeldud rajatised.

«Kui inimene oma korteri aknast või rõdult välja vaatab, siis näeb ta ümberringi korrastatud ja silmarõõmu pakkuvat ruumi, mitte lõputuid parklaid ja autosid,» ütles Aer.

Ta lisas, et kogu piirkonna haljastusprojekti on teinud üks Eesti paremaid maastikuarhitekte ülle Grišakov Kivisilla osaühingust.

Kuna Kadaka aiandi piirkonna väljaehitus võtab kuni kümme aastat aega, on Aeru sõnul praegu raske ütelda, kui palju kõik see kokku maksma läheb.

Kasvuhooned jäävad

Lõpliku investeeringu suurus sõltub ehitus- ja kinnisvarahindadest lähiajal. Vähem kui miljardi krooniga aga Aeru kinnitusel küll hakkama ei saa. Elamuehituse rahastamise korraldab NCC Ehitus.

Rabaküla arhitektuurse ideekonkursi võitnud KOKO Arhitektide Oü kavatseb endise aiandiala hõngu säilitada. See tähendab, et vanad kasvuhooned küll lammutatakse, kuid asemele ehitatakse uued ning need moodustavad majade vahel omapärase kaetud õueala ja lehtla.

Moodsatesse klaashoonetesse tahetakse lastele rajada liivakastid, rulakausid ja rulluisurennid ning täiskasvanutele istumiskohad, kus tuulise ja vihmase ilmaga saaks aega viita.

Mänguväljakud on ette nähtud ka parkimiskorruste peale. Ala läbiva promenaadi äärde jäävad pallimänguplatsid.

Kogu piirkond tahetakse välja ehitada nii, et Kadaka tee äärde tulevad büroo- ja ärihooned.

Nende taha, praeguse katlamaja korstna ümber kerkivad 12–14-korruselised tornelamud, mis on üksteise suhtes pääratud, et tagada võimalikult ilus väljavaade kõigist korteritest.

Kokku rajatakse Rabakülla kaheksa erinevat tüüpi kortermaju, kõige rohkem neist seitsme- või kaheksakorruselisi, mille katusele saab kujundada rohelise terrassi.

Allikas: Postimees

Kui varem olid üsna levinud üürilepingud pikkusega aasta ja isegi rohkem, siis nüüd on tavaline üüriperiood 3-6 kuud. Näiteks üliõpilased üürivad siiski veel pikemaks ajaks.

Keskmist üürihinda on raske välja tuua, kuna üürihinnad on olenevalt piirkonnast ja korteri või maja seisukorrast väga erinevad. Enim nõutakse üürikortereid kesklinnas, suurusega 50 ruutmeetrit, mille üürihind on 5000-6000 krooni kuus. Seevastu kesklinna lähiümbruses jääb hind keskmiselt 4000-5000 krooni piiresse.

üürimisel eelistatakse uue sisustuse ja viimistlusega kortereid. Lisaväärtust annab parkimiskoht, soovitavalt garaažis.

Mustamäel, õismäel ja Koplis on eriti nõutud 1toalised üürikorterid hinnaklassis 2000-2500 krooni kuus. Nende seisukord võib olla rahuldav.

40ruutmeetriste korterite üürihinnad jäävad 3500-5000 krooni juurde ning nende seisukord on reeglina korralik ja puhas.

Tallinna lähiümbruses on 40-50ruutmeetriste korterite üürihinnad 3000-4500 krooni.

Tasub meeles pidada, et kuus makstavale üürihinnale lisanduvad reeglina kõikvõimalikud kommunaalmaksed nagu küte, vesi, elekter, prügivedu, haldus- ja hoolduskulud.

Järjest enam hindavad paljud üürijad ka infrastruktuuri olemasolu: kui kaugel asuvad lähim kauplus, kaubanduskeskus, bussipeatus, millised on parkimisvõimalused. Hinnatakse ka internetiühenduse võimalusi (WiFi), ümbruskonna üldist turvalisust, sportimisvõimalusi, lasteaedade ja koolide olemasolu ja lähedust.

On juhtumeid, kus otsuse langetamise juures on oluliseks saanud isegi maja trepikoja üldolukord.

Paljude jaoks on need väiksed detailid, kuid suures plaanis loovad need terviku ja muutuvad üürikorterit valides tihtipeale määravaks teguriks.

üürimise juures unustatakse tihti, et üürilepingut sõlmides tuleb kindlasti arvestada tagatisraha ja vahendustasuga kinnisvarabüroole. Viimast muidugi juhul, kui vahendajana kasutatakse kinnisvarabürood.

Allikas: äripäev

 üks osa Eestis elavaid inimesi oli laenuvõimelised ja nad otsustasid võtta eluasemelaenu. Teine osa sai tääd nende jaoks vajalike majade ja korterite ehitamisel. Ehitustäälised teenisid hästi ja muutusid ise laenuvõimelisteks. Neil endil tekkis võimalus võtta eluasemelaenu ja nad kasutasid seda võimalust. Suure osa riigi elanike prioriteediks muutus uute eluasemete soetamine, mis tingis kinnisvara- ja ehitushindade kiire tõusu. Kiirelt tõusnud kinnisvara väärtus võimaldas laenata ka tarbimiseks ja muuta oma elujärg praktiliselt üleää nüüdisaegse heaolu-tarbijaühiskonna sarnaseks. Suurtarbimine tõi kaasa paljude ettevõtete käibe suurenemise ja sealt ka majanduskasvu – ehk sisenõudlusel põhineva majanduse arengu.

Mis saab edasi? Analüütikud ennustavad, et aastal 2007 tuleb müüki vähemalt 5000 uut korterit. Kardetakse, et ei jätku piisavalt laenuvõimelisi kliente ja kinnisvara hinnad hakkavad kukkuma. Kui hinnad ka ei lange, siis nõudluse kahanedes ei ole vähemalt vaja ehitada uusi kortereid ja maju. Kõigile ehitajatele pole enam tegevust ja seetõttu ka sissetulekut. Pole enam millestki tagasi maksta laene ning ka tarbimine tuleb kokku tõmmata. Kui pangavõlglasi tekib palju, siis näeme varsti Eestis esimest korda suuremahulist kinnistute sundmüüki.

Oluliselt kahaneb sisenõudlus – see, mis meie majandust on viimastel aastatel üles kütnud. Kui väheneb ettevõtete käive, siis pole ka raha, mida palkadeks välja maksta. Mis sest, et palgad on paberil suured. Neil, kes majandusbuumi harjale ujuda ei suutnud, pole ka enam väljavaadet uut elamispinda soetada.  Oluliselt kahaneb elanikkonna võime igapäevaselt tarbida ja varasid soetada. Tulemuseks on ostujõuetus.  Arvestada tuleb ka sellega, et hinnad tõusevad iga päevaga.

ühesõnaga kokkuvõtvalt: ehitasime teineteisele elamispindu ja selle tegevuse käigus leidsime võimaluse ohtralt tarbida ja laenata. Kui aga majad ja korterid valmis, siis tuleb mõelda, mida tegelikult edasi teha ja kuidas raha teenima hakata. Kui head edasimineku varianti ei leia, siis lõhkeb ka kinnisvaramull.

Palgareform on hetkel ainuke reaalne ja käegakatsutav majanduspoliitiline meede, mis võimaldab meil leida variante ka pärast eluasemete valmis ehitamist ja laenulimiidi täis laenamist täisväärtuslikult edasi elamiseks. Palgareform tagab ettevõtluse arengu, sest motiveerib täätajaid ennast arendama ja väärtustab teadmistel põhineva, Euroopas konkurentsivõimelise tääjõu. Palgareform loob reaalse keskklassi, sest võimaldab inimestel koguda vara ning vabastab nad sundseisust elatada ennast laenudest.

Palgareform aitab inflatsiooni kontrolli all hoida ja euro kehtestamisele lähemale jõuda, sest palgad avaldavad hinnatõusule tarbimislaenudega võrreldes vähem survet.  Palka on võimalik ka investeerida ja säästa. Tarbimiskrediiti säästa ja pikaajalisteks investeeringuteks kasutada ei ole võimalik – järelikult tuleb tarbimislaen kohe ja mõtlematult sirgu lüüa. Siit tulebki oluline vahe.

Laenu võtmine ja elamufondi kiire väljaarendamine on vajalik, kuna inimestel on õigustatud ootus inimväärsele elule Euroopa Liidu liikmesriigis. Et laenud ega saavutatud inimväärne elu liiga lühikeseks ja näiliseks ei osutuks, selleks tuleb hoolitseda, et Eesti inimeste sissetulekud suureneksid ja see sissetulekute kasv oleks rajatud jätkusuutlikkuse vundamendile.

Aru tuleb saada sellest, et meie majandus on nagu arenev laps. Kui on saavutatud üks arengutase, siis tuleb hakata püüdlema teise poole. Kui gümnaasiumiharidus on käes, siis tuleb hakata omandama kõrgharidust. Kui eluasemed valmis ja laenud kaelas, siis tuleb kiirelt käima saada ekspordisuutlik teadmistel baseeruv teenuste osutamine ja tootmine. Laps vajab ülikoolis toime tulemiseks märksa rohkemaid sisendeid kui gümnaasiumis. Eesti vajab järgmisel arenguastmel palgareformi.

Kui laps ei lähe ülikooli kohe pärast gümnaasiumi lõpetamist, siis hiljem on seda sammu juba palju raskem astuda. Astumata jätmine võib tähendada allakäiku. Eesti peab suutma jätkata oma majanduse konkurentsivõime tõstmist täna ja kohe. Sellest tulenevalt on vajalik palgareform läbi viia täna ja kohe. Muid majanduspoliitilisi meetmeid, mis tagaksid palgareformiga võrreldava efekti sama kiire aja jooksul, pole olemas. Majanduse omapead jätmine ilma suunava majanduspoliitikata on võrreldav lapse viskamisega tänavale koos tema äralõikamisega kõigist hariduse- ja karjääriperspektiividest.

Autor: Edgar Savisaar (majandus-ja kommunikatsiooniminister

Eesti Ekspress
21.12.2006

Vastavalt juhatuse 27. aprilli 2006.a koosolekul vastu võetud otsusele ei ole BaltSkan Kinnisvarapartnerid Oü enam Eesti Kinnisvarafirmade Liidu liige, kuna ei ole tasunud liikmemaksu ja eirab Aukohtu otsust.

äripäeva küsitletud maaklerid tunnistasid, et kui eelmise aasta lõpus osteti kõik ära, sõltumata hinnast, siis nüüd võtab korteri müük Lasnamäel, Mustamäel või õismäel aega kaks-kolm kuud või rohkem.

‘Müüki on tulnud palju üürikortereid. Kellel on vaja ikka müüa, need lasevad hindu alla,’ lisas Saa. Esialgu käib hinnaga mängimine 50 000 krooni piires.

Reelika Tammemäe Oüst CityKinnisvara Ekspert müüb kortereid Mustamäel, õismäel, Lasnamäel ja Põhja-Tallinnas. Tema sõnul on viimastel kuudel müüki tulnud väga palju kortereid, kust pere kolib oma majja.

‘Viimasel ajal oleme olnud hädas Mustamäe kolmetoalistega,’ rääkis Tammemäe. Samal ajal toppab müük ka muudes linnaosades. ‘Inimesed on natuke kinni eelmise aasta lõpu hinnas. Kui korterit on veebis juba 300 korda vaadatud, kuid ühtegi telefonikõnet pole tulnud, tuleb hinda alla lasta.’

Sageli surub vana korteri müüki tagant see, et uuem ja parem elamispind ootab väljalunastamist. ‘Neil on omad ajad, kel kaks, kel kolm ja kel neli kuud. Mõnel on müügiga aega pool aastat ja siis hakatakse hinda langetama,’ lausus Raid & Ko elamispindade maakler Mati Palmet. Ta korraldab praegu 14 korteri müüki Lasnamäel.

Palmeti sõnul aitab mõnel juhul 50 000- ja mõnel 150 000-kroonisest hinna alandamisest, et ostja vedu võtaks.

Kui korter on juba kaks nädalat ostjate tähelepanuta müügis olnud, soovitab CityKinnisvara Ekspert hinda alla lasta. Mõned omanikud soostuvad kohe kuni 100 000-kroonise langusega, sest pelgavad naabrusse kerkivate uute kortermajade valmimist.

‘Me pole mingid spekulandid ega selgeltnägijad, et oskaks kohe õiget hinda äelda,’ lisas Tammemäe. ‘Müstiline lugu on nende hindadega, arutasime täna kontoris. Igal hommikul pead vaatama, mida uut on müüki tulnud ja ega hindu pole alla lastud.’

Pere pani varakult Lasnamäe korteri müüki

Kaks-kolm maaklerit on meie korterit vaatamas ja pildistamas käinud, kuid ühtki ostuhuvilist pole helistanud, rääkis Tallinnas korterit müüv pereema Aiki.

Aiki pere kolmetoaline kodu Lasnamäel maksab 1 350 000 krooni. Korteril on üldpinda 65 ruutmeetrit. Hinna kohta on maaklerid senini äelnud, et see peaks müügiks sobima, iseäranis, kui ostja saab kaasa ka kogu määbli.

Aiki ja tema mees müüvad korterit esimest korda elus. Aprillis panid nad müügikuulutuse ajalehte Kuldne Bärs. ‘Otsustasime osta maja, sest lapsed kasvavad,’ põhjendas Aiki. Hinna alandamise plaani esialgu pole. ‘Meil müügiga aega on, sest maja saab valmis alles detsembriks.’

Hansapank näeb turul kerget jahtumist

Hansapanga laenuspetsialisti Kersti Arro sõnul on eluasemelaenude väljastamine aprillis kasvanud vähem kui varasematel aastatel.

‘Müügiaktiivsust vaadates: varem on võrreldes märtsiga (laenude – toim.) müügitempo aprillis pisut rohkem kasvanud kui praegu. Märtsi müük oli aga väga korralik,’ kirjutas Arro e-kirjas. ‘Tunnetuslikult: et laenuvõtmine oleks majade poole kaldu, seda ma ei ütleks.’

Allikas: äripäev